內(nèi)容摘要：房地產(chǎn)業(yè)是國家的一個(gè)重要行業(yè)，它綜合了金融行業(yè)、建設(shè)行業(yè)、服務(wù)業(yè)的一切因素，包括勘察、設(shè)計(jì)、施工、招標(biāo)、銷售、物業(yè)等，房地產(chǎn)公司面臨的市場外部環(huán)境比較復(fù)雜，它受國家許多政策的調(diào)控，整個(gè)運(yùn)作流程比較復(fù)雜，所以要有一定的企業(yè)開發(fā)和經(jīng)營策略。以保證企業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展。企業(yè)經(jīng)營策略引導(dǎo)著企業(yè)發(fā)展方向，對于未來生存和發(fā)展壯大起著決定性作用。它主要表現(xiàn)在：國家政策應(yīng)對策略、項(xiàng)目產(chǎn)品開發(fā)策略、企業(yè)整和策略、融資策略、企業(yè)營銷策略、客戶管理。

關(guān)鍵詞：產(chǎn)品開發(fā)策略 企業(yè)整和策略 融資策略 企業(yè)營銷策略 客戶管理

一、關(guān)注國家宏觀調(diào)控政策
房地產(chǎn)外界變化比較復(fù)雜，有許多不可控因素，必須研究國家房地產(chǎn)相關(guān)政策及房地產(chǎn)走勢，做出相應(yīng)的測評及判斷，制定合理的公司規(guī)劃，設(shè)定總體發(fā)展目標(biāo)，現(xiàn)在一些有實(shí)力的有長遠(yuǎn)發(fā)展眼光的房地產(chǎn)開發(fā)商已經(jīng)在招聘這類相關(guān)人員，以便使自己的發(fā)展戰(zhàn)略和投資方向更趨理性，更好的規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，不致造成戰(zhàn)略上的重大失誤。

二、全國形勢及地區(qū)具體分析：
根據(jù)具體情況具體分析，因地置宜，分析相關(guān)地區(qū)的開發(fā)量及當(dāng)?shù)厝巳旱馁徺I力，制定公司的發(fā)展目標(biāo)，
萬科1993年的全國發(fā)展戰(zhàn)略本身就是一個(gè)失誤，沒有對全國形勢和需求作出正確判斷，盲目進(jìn)駐，導(dǎo)致了一輪大規(guī)模的擴(kuò)張失敗，演出了敗走京津的結(jié)局，導(dǎo)致北京總經(jīng)理每年一換，北京成為萬科職業(yè)經(jīng)理人的“滑鐵盧”。萬通當(dāng)初進(jìn)軍海南，正逢海南地產(chǎn)低迷階段，留下了一段遺憾，反過來馮侖轉(zhuǎn)走北京搞開發(fā)，業(yè)績斐然，創(chuàng)造了公司的發(fā)展前景，奠定了在北京房地產(chǎn)的實(shí)力地位，現(xiàn)海南房地產(chǎn)復(fù)蘇回暖，又計(jì)劃進(jìn)軍海南，我想該公司也是經(jīng)過了一番區(qū)域分析之后作的決定，不知他是否能圓海南夢，只能用時(shí)間來印證。

三、住宅樓、寫字樓、商業(yè)MALL、項(xiàng)目產(chǎn)品開發(fā)策略：
一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)商確定自己的產(chǎn)品很重要，是塑造品牌的前提，關(guān)鍵在于鎖定哪類客戶群。一是公司分析了當(dāng)前存在這種需求；二是公司具有這方面的強(qiáng)項(xiàng)和實(shí)力；三是有合適的人來做這件事，

四、銷售開發(fā)策略、定價(jià)、營銷策劃策略：
現(xiàn)在的社會“好酒也怕巷子深”，一定的營銷手段和策劃策略還是必要的，能起到意想不到的作用。開發(fā)一種產(chǎn)品，制定銷售策略，要根據(jù)近、長期公司發(fā)展戰(zhàn)略、公司現(xiàn)金流、回款速度、及產(chǎn)品特性和當(dāng)?shù)刭徺I力度來全面衡量，制定適合的銷售政策。具體情況具體分析，一個(gè)項(xiàng)目一個(gè)階段或許有不同的銷售政策。

五、融資策略，防止資金斷鏈
融資方式有：股票上市、銀行貸款、爭取大股東、海外融資、發(fā)行債券等，資金是一個(gè)企業(yè)最重要的一環(huán)，以后房地產(chǎn)企業(yè)主要是品牌的的競爭，而品牌需要企業(yè)長期投入大量資金不斷開發(fā)，并且開發(fā)出質(zhì)量風(fēng)格優(yōu)異而又具有實(shí)用性的產(chǎn)品，從而占領(lǐng)大規(guī)模的市場份額。所有這一切都需要雄厚的資金做支撐。而強(qiáng)有力的融資籌款能力是重要的一個(gè)手段。大資金大項(xiàng)目將成為房地產(chǎn)企業(yè)以后運(yùn)做的主要方式。資本運(yùn)營是非常重要的。具備中資性質(zhì)的上市的大資本集團(tuán)，主要有4家，華潤、中海、招商、中旅，華潤旗下有深圳萬科、北京華遠(yuǎn)，招商局下有招商房地產(chǎn)，中海下有中海房地產(chǎn)，中旅下有中旅房地產(chǎn)，每一個(gè)都做的很大，無形中印證了資金保障這一點(diǎn)。但又要防止被全面收購的風(fēng)險(xiǎn)，默契融洽的與大資本商合作，決非一件易事，不能為了各自的利益而互相扯皮，出現(xiàn)不和諧的音符，進(jìn)而導(dǎo)致合作失敗，使雙方受害。

六、物業(yè)管理策略
物業(yè)管理是房地產(chǎn)企業(yè)一個(gè)不可回避的話題，物業(yè)管理水平是房地產(chǎn)企業(yè)綜合管理的具體體現(xiàn)，是企業(yè)文化的象征，說到實(shí)質(zhì)是一個(gè)服務(wù)意識問題，如何實(shí)現(xiàn)全面滿意的優(yōu)質(zhì)服務(wù)的具體方法和制度

七、現(xiàn)在企業(yè)運(yùn)做主要體現(xiàn)在三大管理：戰(zhàn)略管理、項(xiàng)目管理、營銷管理；
戰(zhàn)略管理講究作正確的事情；項(xiàng)目管理講究如何做正確的事情的方法；營銷管理講究如何有效良好盡快的做好正確的事情；這三個(gè)不是界限那么分明，而是互相融合在一起；如何作好這三塊管理，如何將三者緊密連續(xù)的銜接在一起，將是一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)值得研究的重要內(nèi)容。

八、客戶管理
以往沒有什么分類，現(xiàn)在注重對大客戶的管理，適用于二八原理，摘出那些能為企業(yè)創(chuàng)造利潤的大數(shù)量購房者或重復(fù)購房者，作為重點(diǎn)服務(wù)對象，這樣把主要精力用到最有效的地方。企業(yè)資源是有限的，如何將有限的資源用到關(guān)鍵部位，將其發(fā)揮最佳效能，是我們值得深思的問題。

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