房地產(chǎn)企業(yè)項目全程納稅籌劃及稅收風(fēng)險防范

  培訓(xùn)講師：朱克實

講師背景：
朱克實博士朱克實，北京國家會計學(xué)院教授，北京國家會計學(xué)院房地產(chǎn)行業(yè)稅務(wù)技能提升高級研修班責(zé)任教授。中國人民大學(xué)財政學(xué)專業(yè)稅收實務(wù)方向博士，澳大利亞新南威爾士大學(xué)金融學(xué)碩士。研究員級高級會計師，中國注冊稅務(wù)師，中央財經(jīng)大學(xué)兼職教授中稅咨詢高級 詳細>>

朱克實
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房地產(chǎn)企業(yè)項目全程納稅籌劃及稅收風(fēng)險防范詳細內(nèi)容

房地產(chǎn)企業(yè)項目全程納稅籌劃及稅收風(fēng)險防范

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一、設(shè)立環(huán)節(jié)

1．設(shè)立房地產(chǎn)公司

2．前期立項

3．土地儲備制度-----一級開發(fā)
4．土地使用權(quán)的取得方式：   

二 取得土地使用權(quán)環(huán)節(jié)涉及稅種分析：

1．印花稅：產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù) 

2．契稅

3．土地使用稅：財稅[2006]

4．承諾負擔(dān)對方稅收

三 取得轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的不同方式：
1．購買土地使用權(quán)

2．購買整體資產(chǎn)

3．購買股權(quán)
4．合并

5．分立購買股權(quán)

四 不同方式取得土地稅負比較分析及籌劃
1．出讓招拍掛方式
2．拆遷方式取得土地使用權(quán)

3．前期報批報建準(zhǔn)備工作

4．前期報批報建階段涉及稅收及籌劃
五、項目施工建設(shè)

1．開發(fā)成本核算內(nèi)容 

（1）土地征用及拆遷補償費

（2）前期工程費

（3）基礎(chǔ)設(shè)施費

（4）建筑安裝工程費

（5）配套設(shè)施費

（6）開發(fā)間接費

2．項目開發(fā)成本對象的確定：
3．土地征用及拆遷補償
4．前期工程費
5．基礎(chǔ)設(shè)施費核算注意問題：
6．建筑安裝工程費
6．配套設(shè)施費

7．開發(fā)間接費
8．其他有關(guān)注意問題：
9．項目開發(fā)方式

（1）代建

（2）合作建房

六、預(yù)售環(huán)節(jié)

1．商品房預(yù)售條件
2．預(yù)售商品房的會計核算

3．預(yù)售階段納稅要求：
4．竣工驗收環(huán)節(jié)

5．現(xiàn)房銷售條件

6．現(xiàn)房銷售會計核算處理：
7．會計收入確認條件
七、相關(guān)稅務(wù)處理及規(guī)定

1．營業(yè)稅的處理：
（1）營業(yè)稅納稅義務(wù)實現(xiàn)時間

（2）營業(yè)稅計稅依據(jù)
（3）營業(yè)稅視同銷售

（4）原來預(yù)售商品房的處理

（5）現(xiàn)房銷售的處理

2．所得稅處理：
（1）所得稅納稅義務(wù)實現(xiàn)時間

（2）所得稅計稅依據(jù)

（3）不同銷售方式所得稅收入確認

（4）所得稅是同銷售 

（5）原來預(yù)售商品房的處理

（6）現(xiàn)房銷售的處理
 3．土地增值稅處理：
（1）土地增值稅清算條件

（2）土地增值稅納稅義務(wù)
（3）土地增值稅視同銷售

（4）土地增值稅計算
（5）土地增值稅清算注意事項

4．不交稅及免稅規(guī)定：

（1）營業(yè)稅

（2）所得稅

（3）土地增值稅
（4）契稅

（5）房產(chǎn)稅

（6）土地使用稅

5．房屋租賃
（1）一般租賃

（2）商品房預(yù)租
（3）商品房先租后售

（4）商品房售后包租

八．項目清盤環(huán)節(jié) 


 

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#8226;#8226;節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項目結(jié)算及會計核算實務(wù)#8226;一、項目開發(fā)的三個階段#8226;準(zhǔn)備階段、行政審批階段（五證的獲得）和權(quán)屬初始登記階段。此階段稅務(wù)風(fēng)險分析判斷。包括十余種拿地方式的稅收規(guī)劃。#8226;二、項目開發(fā)結(jié)算的四個程序#8226;工程預(yù)算（包括全科目介紹、預(yù)算表格設(shè)計及編制）、工程結(jié)算、竣工結(jié)算與竣工決算#8226;三、開發(fā)

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引言：案例1.【某金融街控股公司簡單錯誤造成巨額損失，財務(wù)總監(jiān)被辭的背后原因分析】（1）擁有稅務(wù)經(jīng)理把關(guān)為什么會犯這么低級的錯誤？（2）稅務(wù)總局與財政部每年都下發(fā)1000個文件怎么處理？財務(wù)總監(jiān)分身乏術(shù)又怎么監(jiān)控？（3）公司管理者怎么監(jiān)控企業(yè)納稅情況及是否存在涉稅風(fēng)險？案例2.【巨額違約金支付的風(fēng)險到底由誰來承擔(dān)？】（1）合同法下的違約金雙倍返還的背后到底隱

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