房地產(chǎn)開發(fā)項目結(jié)算、土地增值稅清算鑒證暨營改征與稅收規(guī)劃高級研修班

  培訓講師：朱克實

講師背景：
朱克實博士朱克實，北京國家會計學院教授，北京國家會計學院房地產(chǎn)行業(yè)稅務技能提升高級研修班責任教授。中國人民大學財政學專業(yè)稅收實務方向博士，澳大利亞新南威爾士大學金融學碩士。研究員級高級會計師，中國注冊稅務師，中央財經(jīng)大學兼職教授中稅咨詢高級 詳細>>

朱克實
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房地產(chǎn)開發(fā)項目結(jié)算、土地增值稅清算鑒證暨營改征與稅收規(guī)劃高級研修班詳細內(nèi)容

房地產(chǎn)開發(fā)項目結(jié)算、土地增值稅清算鑒證暨營改征與稅收規(guī)劃高級研修班

• 

• **節(jié)  房地產(chǎn)開發(fā)項目結(jié)算及會計核算實務 

• 一、項目開發(fā)的三個階段 

•     準備階段、行政審批階段（五證的獲得）和權(quán)屬初始登記階段。此階段稅務風險分析判斷。包括十余種拿地方式的稅收規(guī)劃。

• 二、項目開發(fā)結(jié)算的四個程序 

• 工程預算（包括全科目介紹、預算表格設計及編制）、工程結(jié)算、竣工結(jié)算與竣工決算

• 三、開發(fā)成本的歸集范圍及會計核算賬戶設置、程序、方法 

• 開發(fā)成本組成內(nèi)容、開發(fā)成本核算程序、成本分攤方法

• 四、開發(fā)間接費用的10大內(nèi)容 

• 五、房屋開發(fā)成本與土地開發(fā)成本的核算 

•     成本核算對象六原則、    房屋開發(fā)成本項目核算、   土地開發(fā)成本核算

• 六、企業(yè)所得稅開發(fā)成本與會計成本5大不同點 

• 成本對象確定原則具體應用、計稅成本內(nèi)容所得稅與土增稅處理不同點、   計稅成本核算的一般程序、    成本分配方法 及應用、   預提費用及后續(xù)費用處理

• 七、土地增值稅開發(fā)成本與會計成本3大不同點 

• 清算項目對象的確定、開發(fā)成本內(nèi)容、    扣除項目分配方法

• 第二節(jié)  開發(fā)項目土地增值稅清算實務解析 

•       一、土地增值稅的征稅對象 

•       二、土地增值稅的預征、清算和核定征收 

• 預征率、及宏觀政策變化后預征率的調(diào)整、國五條出臺后的預征率。土地增值稅清算、   核定征收的條件及前提

•       三、清算的兩種類型 

• 通知清算與自行清算

•       四、清算收入的范圍及3步確認法 

•       五、清算5大扣除項目詳細解析 

•     （一）取得土地使用權(quán)所支付的金額；

•    （二）開發(fā)土地的成本、費用；

•    （三）新建房及配套設施的成本、費用、或者舊房及建筑物的評估價格；

•    （四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；

•     (五）財政部規(guī)定的其他扣除項目（加計扣除）

•       六、扣除項目的5種分配方法 

•       七、特殊事項的土地增值稅處理 

•       八、土地增值稅項目清算的鑒證 

• （一）清算前期準備（二）采集相關(guān)部門信息（發(fā)改部門、土地管理部門、規(guī)劃部門、建設部門、房產(chǎn)管理部門）（三）企業(yè)應收集的10項資料（四）項目及財務等信息27項（五）項目清算前土增稅測算（六）項目定價方法（七）清算申報表

• 第三節(jié)  企業(yè)所得稅與土地增值稅比較 

•         一、匯算清繳與項目清算差異 

•         二、應稅收入差異 

•         三、開發(fā)成本差異 

•         四、開發(fā)費用差異 

•         五、預提費用差異及后續(xù)費用   

•        六、相關(guān)的清算鑒證表格的填制

• 第四節(jié)  企業(yè)主要稅收規(guī)劃方法及稅收風險控制

•     一、土地增值稅反避稅政策分析及應對 

•     二、稅收優(yōu)惠政策的規(guī)劃及風險分析 

•     三、收入的規(guī)劃及風險分析 

•     四、開發(fā)成本及其他的稅收規(guī)劃及風險控制

•    土增稅的轉(zhuǎn)移定價安排與稅收風險控制

•     五、企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓稅收規(guī)劃 

•     六、企業(yè)合并轉(zhuǎn)移不動產(chǎn)稅收規(guī)劃

•     七、企業(yè)分立轉(zhuǎn)移不動產(chǎn)稅收規(guī)劃

•    八、用報表來監(jiān)控涉稅風險（管理者必用的有效方法）

•   九、土增稅鑒證報告的出具與稅務機關(guān)鑒證結(jié)論

• 第五節(jié)  房地產(chǎn)企業(yè)常見稅收問題解答 

 

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一、入賬票據(jù)的管理規(guī)范1、“以票管稅”稅收征管環(huán)境下企業(yè)和財務人員面臨的票據(jù)法律風險2、什么是稅務上所認定的合法有效票據(jù)3、各稅種對可以作為抵減項目或稅前扣除的合法有效票據(jù)如何界定4、財務人員應該如何對取得的發(fā)票進行審核5、入賬票據(jù)管理6、稅務稽查對虛假發(fā)票如何定性處罰，企業(yè)如何應對二、土地出（轉(zhuǎn)）讓過程對取得的票據(jù)要求1、稅務對招拍掛方式取得的土地票據(jù)要求

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(一、設立環(huán)節(jié)1．設立房地產(chǎn)公司2．前期立項3．土地儲備制度-----一級開發(fā)4．土地使用權(quán)的取得方式：二取得土地使用權(quán)環(huán)節(jié)涉及稅種分析：1．印花稅：產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)2．契稅3．土地使用稅：財稅[2006]4．承諾負擔對方稅收三取得轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的不同方式：1．購買土地使用權(quán)2．購買整體資產(chǎn)3．購買股權(quán)4．合并5．分立購買股權(quán)四不同方式取得土地稅負比較分析及籌劃

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部分、營改增改革步伐及增值稅基本原理介紹第二部分、房地產(chǎn)已營改增及混合、兼營等問題營改增變化第三部分、房地產(chǎn)建筑業(yè)“營改增”要解決的深層次問題第四部分、房地產(chǎn)企業(yè)“營改增”可能的方案第五部分、如何應對房地產(chǎn)企業(yè)“營改增”課程大綱：部分、營改增改革步伐及增值稅基本原理介紹一、增值稅在中國的發(fā)展（一）增值稅原理（二）增值稅在我國發(fā)展歷史二、營改增改革步伐三、增值

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引言：案例1.【某金融街控股公司簡單錯誤造成巨額損失，財務總監(jiān)被辭的背后原因分析】（1）擁有稅務經(jīng)理把關(guān)為什么會犯這么低級的錯誤？（2）稅務總局與財政部每年都下發(fā)1000個文件怎么處理？財務總監(jiān)分身乏術(shù)又怎么監(jiān)控？（3）公司總經(jīng)理怎么監(jiān)控企業(yè)納稅情況及是否存在涉稅風險？案例2.【巨額違約金支付的風險到底由誰來承擔？】（1）合同法下的違約金雙倍返還的背后到底隱

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引言：案例1.【某金融街控股公司簡單錯誤造成巨額損失，財務總監(jiān)被辭的背后原因分析】（1）擁有稅務經(jīng)理把關(guān)為什么會犯這么低級的錯誤？（2）稅務總局與財政部每年都下發(fā)1000個文件怎么處理？財務總監(jiān)分身乏術(shù)又怎么監(jiān)控？（3）公司管理者怎么監(jiān)控企業(yè)納稅情況及是否存在涉稅風險？案例2.【巨額違約金支付的風險到底由誰來承擔？】（1）合同法下的違約金雙倍返還的背后到底隱

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