房地產(chǎn)項目投資決策和風(fēng)險控制

  培訓(xùn)講師：張健

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張健EricZhang理財產(chǎn)品營銷專家銀行零售業(yè)務(wù)營銷管理專家專注投資理財、理財產(chǎn)品營銷紐約理工學(xué)院傳媒藝術(shù)碩士加拿大安大略省注冊理財顧問5年花旗銀行內(nèi)部培訓(xùn)講師兼理財經(jīng)理17年金融理財內(nèi)部培訓(xùn)師從業(yè)經(jīng)驗廣東舞蹈戲劇職業(yè)學(xué)院、廣州科技貿(mào)易職 詳細(xì)>>

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房地產(chǎn)項目投資決策和風(fēng)險控制詳細(xì)內(nèi)容

房地產(chǎn)項目投資決策和風(fēng)險控制

一、投資決策不可忽視的九大風(fēng)險因素解讀及案例分析

（一）投資決策階段不可忽視的九大風(fēng)險因素

（二）案例分析

     案例1：面積超標(biāo)，經(jīng)濟(jì)適用房成爛尾

     案例2：資金鏈斷裂，企業(yè)面臨破產(chǎn)

     案例3：廣廈失房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的黃金十年

二、科學(xué)決策的八大策略

（一）科學(xué)決策的八大策略

1、做好可行性論證

（1）房地產(chǎn)投資可行性論證的五大任務(wù)和三項目的

（2）可行性論證過程中容易犯的六種典型錯誤

（3）如何讓可行性論證由“報告”到切實“可行”

（4）可行性論證過程中應(yīng)關(guān)注的十大要點

（5）合理設(shè)計可行性論證流程的“天龍八步”

（6）可行性論證操作流程圖

（7）模板一：項目可行性研究報告內(nèi)容指引

    模板二：××項目可研報告

2、做好前期法律風(fēng)險防范

（1）項目用地取得使用權(quán)的一般法律程序

（2）獲取項目的六種方式

（3）一級開發(fā)權(quán)的獲取及模板

     模板一：土地一級開發(fā)所需文件匯總

    模板二：土地一級開發(fā)政府談判交流提綱范本

    模板三：土地一級開發(fā)協(xié)議范本

（4）一二級聯(lián)動的四種模式及五大關(guān)鍵管控點

（5）必須招拍掛的情形

（6）項目直接轉(zhuǎn)讓的法律分析與風(fēng)險防范

（7）股權(quán)收購獲取項目的法律分析與風(fēng)險防范

     模板一：法律盡職調(diào)查報告

     模板二：法律意見書

     模板三：合作開發(fā)協(xié)議

3、做好投資收益的控制

（1）成本預(yù)測

（2）稅務(wù)分析

（3）項目資金預(yù)測

    模板一：可研經(jīng)濟(jì)測算經(jīng)濟(jì)指標(biāo)部分模版

    模板二：× ×項目經(jīng)濟(jì)測算

（4）經(jīng)濟(jì)效益與敏感性分析

     模板：× ×項目敏感性分析

4、做好經(jīng)濟(jì)環(huán)境預(yù)測

5、做好信息的收集

6、合理選擇合作方式

（1）五種合作方式

（2）與合作風(fēng)險有關(guān)的因素

（3）不同合作方式的潛在風(fēng)險與關(guān)鍵管控點

7、各部門參與配合

（1）財務(wù)、物業(yè)等部門參與投資決策的必要性

（2）各部門在投資決策過程中的分工與配合

8、與政府資源和諧對接

（1）企業(yè)行為與政府資源和諧對接的五大切入點

（2）如何處理地方政策與國家政策的沖突

（3）開發(fā)商如何協(xié)調(diào)與地方政府之間的利益關(guān)系

 

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專題主要內(nèi)容房地產(chǎn)市場和投資策略分析（上半部分）1.房地產(chǎn)的需求和供應(yīng)的影響因素2.影響房價長期和中短期趨勢因素3.為什么房價收入比有時意義不大4.我國城市化進(jìn)程和未來發(fā)展5.我國人口結(jié)構(gòu)變化趨勢的把握6.國家和地方政府對房地產(chǎn)市場影響7.為什么企業(yè)投資要放在是戰(zhàn)略高度？8.怎樣判斷潛在良好房地產(chǎn)市場？9.對房地產(chǎn)開發(fā)和投資風(fēng)險分析和把握10.對1987-2

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房地產(chǎn)企業(yè)投融資（上半部分）1.我國房地產(chǎn)企業(yè)投融資現(xiàn)狀和前景2.為什么企業(yè)融資要放在是戰(zhàn)略高度？3．各種房地產(chǎn)投融資方式的優(yōu)點和風(fēng)險4．房地產(chǎn)公司上市、債券和銀行貸款、5．房地產(chǎn)外資、私募基金和夾層融資6．房地產(chǎn)投資信托基金和信托7．擔(dān)保融資和典當(dāng)及保險資金8．股權(quán)轉(zhuǎn)讓和項目轉(zhuǎn)讓等其它投融資方式9.我國房地產(chǎn)投融資產(chǎn)品創(chuàng)新及企業(yè)的機遇10.各類企業(yè)適合的投

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房地產(chǎn)投資理財主要內(nèi)容（共1-2天的課程）o擁有房產(chǎn)的好處和缺點o我國不同地區(qū)的房地產(chǎn)周期o影響房地產(chǎn)市場的主要因素o怎樣理解政府的房地產(chǎn)政策o如何選擇和出售房產(chǎn)o房產(chǎn)評估的3個重要方法o做房東的技巧o買房貸款的方式和成本o買賣合同的關(guān)鍵方面o判斷房價中短期趨勢o房地產(chǎn)投資策略分析o怎樣判斷潛在良好房地產(chǎn)市場o住宅、商鋪、辦公樓和廠房的特點o房地產(chǎn)直接投資和

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　　步：拜訪準(zhǔn)備　　1.銷售溝通：是一種態(tài)度而非技巧　　2.尋找潛在客戶　　3.選擇有價值和客戶　　4.找對人，才能做對事　　第二步：拜訪接觸　　1.創(chuàng)造有吸引力的開場　　2.微笑的力量、PMP法則　　3.贏得客戶信任　　第三步：需求探尋　　1.探尋需求才會有更多機會　　2.影響采購的八大因素　　3.遵循兩多一少：多問多聽少說　　4.SPIN升級提問，發(fā)掘需

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　　講、服務(wù)認(rèn)識　　1.服務(wù)的重要性　　2.服務(wù)需求的挑戰(zhàn)性　　3.付出要先于回報　　4.服務(wù)的信念　　5.認(rèn)識服務(wù)　　6.服務(wù)品質(zhì)分析三要素　　7.顧客是怎么流失的　　8.不滿意的服務(wù)后果　　9.滿意的服務(wù)價值　　10.服務(wù)的關(guān)鍵因素　　11.顧客服務(wù)的等級　　第二講、服務(wù)中看的技巧　　1.實戰(zhàn)演練如何觀察客戶——他在想什么　　2.看的技巧——活動體驗　　

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　　部分、培養(yǎng)積極主動的服務(wù)意識　　1、服務(wù)的三個層次　　2、超越期望值服——忠誠度　　3、客人的忠誠度是企業(yè)的核心竟?fàn)巸?yōu)勢　　1）案例：價值650億美金可口可樂公司，被轟炸后可在一個月內(nèi)恢復(fù)　　2）案例：附加值增值服務(wù)所帶來的效益　　4、客人滿意的三個層面　　1）商品2）服務(wù)3）企業(yè)形象　　5、客人滿意服務(wù)的5個因素　　1）可靠性——態(tài)度　　2）響應(yīng)性——

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單元對五代營銷的重新認(rèn)識1、全球金融營銷的發(fā)展趨勢（1）代：簡單的存借款（2）第二代：單一服務(wù)與產(chǎn)品創(chuàng)新（3）第三代：整合營銷（4）第四代：需求管理（5）第五代：價值創(chuàng)新與挖掘需求第二單元銀行客戶的顧問式營銷方式分析1、案例12、客戶關(guān)系分析（1）客戶需求分析（2）客戶價值導(dǎo)向（3）客戶綜合價值體現(xiàn)3、案例2,3,4第三單元客戶深度經(jīng)營案例分析作業(yè)目的：1、

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單元生意的運作1、案例：開設(shè)一門簡單的生意（1）生意的基本運作（2）如何產(chǎn)生利潤（3）如何募集資金（4）如何賣出股份（5）投資分析第二單元分析財務(wù)報表1、分析現(xiàn)金流2、分析資產(chǎn)回報率3、分析股權(quán)投資回報率4、分析債權(quán)投資回報率第三單元分析風(fēng)險投資：1、通貨膨脹的殺傷力2、分析風(fēng)險所在.3、債券投資的風(fēng)險4、股票投資的風(fēng)險5、案例：出租車司機的理財觀第四單元股

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單元客群經(jīng)營1、八大客群分類（1）找客戶（2）總結(jié)群體的共同特征（3）總結(jié)群體的相似需求2、挖掘客戶潛在需求案例：私營企業(yè)主需求分析第二單元客戶需求分析1、顯性需求2、隱性需求3、發(fā)掘客戶需求四步法（1）望（2）聞（3）問（4）切案例：專心傾聽客戶訴求第三單元發(fā)掘需求示例1、如何開通網(wǎng)銀2、如何開通口袋銀行3、如何綁定借記卡還款4、如何配備基金定投5、如何配

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【天】單元銀行零售業(yè)務(wù)的特性1、發(fā)展全方位的財富管理業(yè)務(wù)2、如何建立財富管理事業(yè)體系3、財富管理事業(yè)發(fā)展體系4、財富管理事業(yè)的三大支柱第二單元零售營銷團(tuán)隊管理者的工作職責(zé)1、團(tuán)隊日常管理2、確定工作目標(biāo)3、制定工作計劃4、學(xué)習(xí)與培訓(xùn)5、總結(jié)與分析第三單元零售理財客戶經(jīng)理的工作職責(zé)1、業(yè)績目標(biāo)2、開發(fā)客戶3、深耕客戶4、提供專業(yè)理財咨詢服務(wù)第四單元零售理財客戶

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