房地產(chǎn)企業(yè)的涉稅疑難問題處理及納稅籌劃技巧

  培訓講師：肖太壽

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肖太壽　　經(jīng)濟學博士、著名稅收籌劃實戰(zhàn)派專家、先后就讀于江西財經(jīng)大學、中國社會科學院研究生院，中央財經(jīng)大學。是中國第一個“三證統(tǒng)一”籌劃理論的提出者和倡導者。中國財稅培訓協(xié)會首席稅務師，中國社會科學院經(jīng)濟學碩士，中央財經(jīng)大學稅收學博士，我國 詳細>>

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房地產(chǎn)企業(yè)的涉稅疑難問題處理及納稅籌劃技巧詳細內(nèi)容

房地產(chǎn)企業(yè)的涉稅疑難問題處理及納稅籌劃技巧

一、房地產(chǎn)企業(yè)的重點涉稅疑難問題處理技巧及例解

1、房地產(chǎn)企業(yè)收取業(yè)主違約金的處理

2、房地產(chǎn)預收的誠意金、訂金、定金的處理

3、房地產(chǎn)開發(fā)不同拆遷補償方式的稅務處理

4、房地產(chǎn)售樓部的會計核算與稅收處理

5、投資性房地產(chǎn)會計處理與稅務處理差異

6、房地產(chǎn)企業(yè)代收款項的稅務處理

7、房地產(chǎn)企業(yè)開辦費的會計核算和稅務處理技巧

8、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅的稅務處理

9、房地產(chǎn)企業(yè)購進貨物涉及混合銷售的稅務處理

10、房地產(chǎn)“甲供材料”的稅務處理

11、無票土地成本如何入帳

12、合作建房的稅務處理

13、房屋裝修是否應增加固定資產(chǎn)原值

14、房地產(chǎn)企業(yè)廣告費和業(yè)務宣傳費的稅務處理技巧

15、商鋪售后返租的財稅處理

16、賣房送契稅、送店面、裝修費和轎車的稅收處理

17、賠償金的稅務處理

18、質量保證金的稅務處理

19、房地產(chǎn)企業(yè)視同銷售的稅務處理

20、單位向職工福利售房的稅務處理

21、房地產(chǎn)企業(yè)預繳企業(yè)所得稅的處理

22、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)配套設施開發(fā)成本

23、售房部（接待處）、樣板房的稅務處理

24、房企銷售未完工產(chǎn)品的稅費處理

三、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的涉稅處理技巧及其例解

（一）應稅收入的確定

1、銷售收入的確定

2、非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定

（二）土地增值稅扣除項目的確定

1、新項目轉讓——房地產(chǎn)企業(yè)扣5項

2、舊房及建筑物扣除項目

3、轉讓未進行開發(fā)的土地使用權的扣除項目

（三）土地增值稅應納稅額的計算

1、轉讓土地使用權和出售新建房及配套設施應納稅額的計算方法

[案例分析]

2、出售舊房應納土地增值稅稅額的計算

[案例分析]

3、特殊售房方式應納土地增值稅稅額的計算方法

[案例分析]

（四）土地增值稅的減免稅優(yōu)惠政策

1、法定免稅的兩種情形

2、轉讓房地產(chǎn)稅收優(yōu)惠政策

3、轉讓自用住房稅收優(yōu)惠政策

4、房地產(chǎn)入股稅收優(yōu)惠政策

5、合作建自用房稅收優(yōu)惠政策

6、互換房地產(chǎn)稅收優(yōu)惠政策

7、個人轉讓普通住宅稅收優(yōu)惠政策

8、贈與房地產(chǎn)稅收優(yōu)惠政策

10、房產(chǎn)捐贈稅收優(yōu)惠政策

11、銷售廉租住房、經(jīng)濟適用住房稅收優(yōu)惠政策

四、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算技巧

（一）土地增值稅的清算單位

（二）土地增值稅的清算條件

（三）納稅人清算土地增值稅時應提供的清算資料

（四）土地增值稅的清算程序和計算方法

1、土地增值稅的清算程序

2、清算前的準備工作

3、清算項目銷售收入的計算

4、扣除項目金額的計算

5、土地增值稅的計算與申報

6、土地增值稅的會計核算

（五）土地增值稅清算應注意的8大問題

1、土地增值稅清算時收入的確認

2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未支付的質量保證金，其扣除項目金額的確定

3、房地產(chǎn)開發(fā)費用的扣除問題

4、房地產(chǎn)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費的扣除問題

5、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地使用權時支付的契稅的扣除問題

6、關于拆遷安置土地增值稅計算問題

7、關于轉讓舊房準予扣除項目的加計問題

8、土地增值稅清算后應補繳的土地增值稅加收滯納金問題

（六）房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算經(jīng)典例解

五、房地產(chǎn)企業(yè)的稅務稽查重點

1、是否有延遲確認收入的行為

2、預收的定金、誠意金是否按規(guī)定征稅

3、真假銀行按揭收入檢查

4、代收款項的檢查

5、委托銷售方式的檢查

6、租金收入的檢查

7、視同銷售的檢查

六、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的納稅籌劃技巧

1、利用臨界點進行納稅籌劃

2、充分利用加計允許扣除項目進行籌劃

3、利用土地增值稅的稅收優(yōu)惠進行籌劃

4、售后返租的納稅籌劃

5、變房屋銷售為股權轉讓

6、房地產(chǎn)企業(yè)價外費用的籌劃

7、分別簽定裝修合同和銷售合同進行納稅籌劃

8、適當推遲土地的開發(fā)時間來進行納稅籌劃

9、利用貨幣價值的時間性進行納稅籌劃

10、利用建房的方式進行納稅籌劃

11、巧設分支機構來進行納稅籌劃

12、適當加大建造成本法進行籌劃

13、轉換房產(chǎn)形式進行納稅籌劃

 

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關于舉辦“有效降低房地產(chǎn)企業(yè)稅負的合同和票據(jù)策略及合作建房的法律、稅務風險及稅務處理”的研討會的通知各有關單位:企業(yè)的稅收源于業(yè)務流程，因為企業(yè)稅收成本的多少不是財務做賬做出來的，而是企業(yè)平常做業(yè)務做出來的。實踐中，企業(yè)稅收風險隱藏在企業(yè)平常的業(yè)務環(huán)節(jié)中，合同決定業(yè)務流程，業(yè)務流程決定稅收，同時合同與發(fā)票開具是相匹配的。如果發(fā)票開具與合同不匹配，要么虛開發(fā)票

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提升企業(yè)稅收安全的有效戰(zhàn)略及實戰(zhàn)案例課程背景：稅收安全是當前企業(yè)競爭中的核心競爭力指標。稅收安全主要體現(xiàn)為企業(yè)合法納稅，稅法尊從度高，充足用好國家稅收政策，經(jīng)得起稅務稽查機關檢查等特征，是一種涉稅零風險的發(fā)展態(tài)勢。在稅法越來越健全的時代，特別是全球各發(fā)達國家對反避稅越來越保持高壓態(tài)勢的今天，企業(yè)之間的競爭越來越體現(xiàn)為稅收安全的競爭。企業(yè)應該向稅收安全要利潤，

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2014年企業(yè)財稅風險管理——三大原理、兩個源頭、四項策略課程背景：在經(jīng)濟結構調(diào)整中，經(jīng)常伴隨著財稅風險，因為稅務風險是阻礙企業(yè)競爭力提升的主要因素，所以稅收安全是現(xiàn)代企業(yè)的最大競爭力。企業(yè)稅務風險是指企業(yè)在經(jīng)營過程中所面臨的多繳納稅收和少繳納稅收而給企業(yè)產(chǎn)生的將受到稅務機關處罰的風險。企業(yè)的稅務風險表現(xiàn)為三方面：老板決策產(chǎn)生稅收風險；企業(yè)做業(yè)務產(chǎn)生稅收風險

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降低企業(yè)稅負的兩大關鍵環(huán)節(jié)：合同簽訂環(huán)節(jié)和老板決策環(huán)節(jié)各相關單位：實踐中，許多企業(yè)老板不僅不重視企業(yè)合同控稅而且也不重視在做重大決策前進行涉稅風險分析，結果使企業(yè)繳納了不應該繳納的稅收，比比皆是！企業(yè)稅務風險是指企業(yè)在經(jīng)營過程中所面臨的多繳納稅收和少繳納稅收而給企業(yè)產(chǎn)生的將受到稅務機關處罰的風險。企業(yè)的稅務風險隱藏在業(yè)務流傳過程中，要控制稅務風險，避免企業(yè)繳

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企業(yè)不同投融資模式下的涉稅處理及風險管控第一章企業(yè)內(nèi)部融資的財稅管控第一節(jié)企業(yè)與自然人間借款的涉稅管控1、企業(yè)與自然人股東無償借款的涉稅管控2、自然人股東向企業(yè)借款的涉稅管控3、自然人股東向銀行借款再借給企業(yè)的涉稅管控4、企業(yè)向職工集資的涉稅管控5、企業(yè)向民間高利貸借款的涉稅管控第二節(jié)企業(yè)盈余積累轉增資本的涉稅管控1、資本公積轉增資本的涉稅處理2、盈余公積轉

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建筑安裝企業(yè)資產(chǎn)重組、勞動用工和建筑施工中的法務與稅務處理及8大法律風險管控各有關單位：稅收安全是企業(yè)的核心競爭力，要提升企業(yè)的稅收安全，規(guī)避法律稅收風險，必須保證公司法務與稅務的匹配。建筑安裝企業(yè)在資產(chǎn)重組、勞務用工、建筑施工業(yè)務和PPP、BT和BOT業(yè)務中，都涉及到相關的法律和稅務問題。同時建筑施工企業(yè)經(jīng)常存在墊資、拖欠工程款、材料采購商違約、工期延期、

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2016年建筑和房地產(chǎn)企業(yè)營改增專題培訓——采購、法務、工程預算造價、項目部和財務經(jīng)理應對營改增應重點把握的涉稅疑難問題課程背景2016年1月22日，國務院總理李克強主持召開座談會明確指出，“營改增”作為深化財稅體制改革的重頭戲，2016年要全面推開。這意味著作為2016年工作重點，“營改增”即將全面推開，建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)和生活服務業(yè)將全面納入試點范

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企業(yè)并購重組與新三板股改、掛牌業(yè)務中的財稅操作技巧課程背景為貫徹落實《國務院關于進一步優(yōu)化企業(yè)兼并重組市場環(huán)境的意見》（國發(fā)〔2014〕14號），繼續(xù)支持企業(yè)、事業(yè)單位改制重組，國家稅務總局自2014年、以來，先后頒布了財稅[2014]109號文件、財稅[2014]116號文件、財稅[2015]15號文件、財稅[2015]37號文件等10個稅收政策文件。在新

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關于舉辦“2015年社會資本參與BOT、BT和PPP項目融資建設的相關政策透析、會計核算及涉稅處理業(yè)務提升”的高級研修班的通知各有關單位：黨的十八屆三中全會明確提出“允許社會資本通過特許經(jīng)營等方式參與城市基礎設施投資和運營”。為了拓寬新型城鎮(zhèn)化建設、絲綢之路經(jīng)濟帶和21世紀海上絲綢之路（簡稱“一帶一路”）的融資渠道，完善財政投入及管理方式，盡快形成有利于促進

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