《商業(yè)地產投資分析與操盤詳解》課件大綱

《商業(yè)地產投資分析與操盤詳解》培訓課件

一、商業(yè)地產的概念及分類

二、宏觀經濟技術參數使用方法
1、宏觀、政策、法規(guī)及重大事件趨勢研判
1.1城市社會環(huán)境
1.1.1自然環(huán)境（如地理、地勢、行政區(qū)劃分，氣候條件等）；
1.1.2人口環(huán)境（城市近年人口變動對比分析及形成原因）；
1.2地區(qū)或城市的經濟特性（國民經濟產業(yè)結構和主導產業(yè)），包括收入、消費結構及經
濟發(fā)展規(guī)模、趨勢、速度和效益。
1.2.1地區(qū)生產總值分析
1.2.2社會固定資產投資及社會消費品零售總額近年狀況對比分析
1.2.3地區(qū)或城市的居民收入情況、消費結構和消費水平。
2商業(yè)地產環(huán)境
2.1商圈分布、商業(yè)的構成（市場與商業(yè)街區(qū)）與消費者來源。
2.2現有市場的名稱、經營年限、經營形式、經營定位、優(yōu)勢品類。2.3現有市場的規(guī)模
、區(qū)域影響力、區(qū)域排名、改擴建空間。
2.4地區(qū)或城市房地產開發(fā)、房地產平均價位。
3項目用地情況分析
3.1城市未來發(fā)展方向
3.2項目地塊自身情況
3.3項目周邊交通狀況。
3.4項目所在地區(qū)的經濟結構、人口及其基礎設施情況等。
3.5項目周邊的商業(yè)設施氛圍。
3.6本項目可比市場，現經營投資戶對房地產的環(huán)境、功能、格局、售后服務的意見及對
我們項目的接受程度。
2、核心區(qū)域與輻射區(qū)域。核心區(qū)域人口與人均GDP值是驗證GDP總量的指標
（1）人口×人均GDP=GDP總量
（2）輻射區(qū)域人口×輻射區(qū)域的GDP=輻射GDP總量
3、商業(yè)消費支撐量
區(qū)域社會零售總額+人均可支配收入+城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額+GDP總量=總商業(yè)消費支撐量
4、面積，人口密
（1）人口÷面積=人口密
（2）人均GDP與人均可支配收入是互相驗證值
（3）總的商業(yè)消費量÷面積=單位面積的商業(yè)消費量
（4）人均可支配收入×人口密度=單位面積的支配收入
5、總體規(guī)劃與人均GDP增長率
（1）經濟增長率是推出未來的發(fā)展量，在現有基礎上乘以增長率就是未來的放大量。
（2）從商業(yè)的規(guī)劃中得出商業(yè)面積的未來供應量就可以換算出區(qū)域是否飽和，及飽和度
大小。尤其是具有“盆地效應”的城市其特別明顯
6、城市特性、支柱產業(yè)狀況、城市化進程、人均GDP
7、恩格爾系數、百戶汽車擁有量，與人均GDP驗證值，是用來對城市性質進行互相驗證
做判斷。以上的參數中，最重要的是：面積、人口數、人均GDP、增長率，這4個參數值
，是必須要參考的，其余的都可以從中延伸，任何一個項目的前期分析中，這4個值的分
析是必備的。
恩格爾系數＝?食物支出金額÷?總支出金額
根據聯合國糧農組織標準，恩格爾系數：在59%以上的為貧困；50%---
59%的為溫飽；40%---50%的為小康； 30%---40%的為富裕；小于30%的為最富裕。

三、商業(yè)房地產投資十三參數分析
在市場的分析中有眾多的著眼點，這里將眾多的因素歸納成十三項參數，以此方便對市
場的分析。這里所說的市場是指商業(yè)房地產領域中，以收取租金模式。
1、時機性
2、進程性
(1)行業(yè)進程性
(2)市場業(yè)態(tài)進程性
(3)建筑形式進程性
3、地段性
傳統意義上的好地段往往指:
◆商業(yè)物業(yè)處在城市中心或臨近城市的中心商業(yè)區(qū)；
◆處在商業(yè)有發(fā)展?jié)摿Φ牡囟?，或是臨近交通樞紐的地方（火車
站，長途汽車站等）；
◆十字路口等人流匯聚之地。
4、規(guī)模性
在規(guī)模效應中，需要特別指出的是規(guī)模的邊際效應，規(guī)模在擴張到一定程度后，其規(guī)模
的邊際效應就會降低，所以規(guī)模并非越大越好。
5、布局性
(1)在市場完善的硬件設施中，布局尤為重要，一個暢通的設計、切合實際的布局會使一
個市場最快地步入良性運營狀態(tài)；反之，很多類似迷宮的設計，卻適得其反。
(2)市場布局中通道的設計標準為2.4m寬，各主通道可達2.8m、3m、3.6m或更寬，而輔通
道為2.2m、2m、1.8m、1.5m，具體可根據不同區(qū)域的人流有所增減，主輔有所分明。

(3)在布局中如何甄別優(yōu)質攤位位置有以下6個方法：
◆人流量大。
◆攤位展示性強，即把角或展面寬的攤位，把角攤位可有兩個展示面。
◆標識性強，即在市場中有明顯標識易于記憶的商鋪。
◆人流儲積空間大，即商鋪前場地空間易于消費者駐留。
◆購物習慣性。如直線通道的黃金點。
◆相鄰物業(yè)價值性。如相鄰是品牌店、主力店，其較多顧客流量對相鄰店的生意就有帶動
性作用。
6、硬件性
硬件性的內容主要包括建筑物本身的功能性及展示性（室內及室外）。
(1)功能性
(2)展示性
7、穩(wěn)定性
市場的穩(wěn)定性主要表現在如下幾個方面:
（1）物業(yè)產權的穩(wěn)定性
（2）手續(xù)的穩(wěn)定性
（3）建筑物硬件的穩(wěn)定性
（4）商圈的穩(wěn)定性
8、人氣
人流、車流和交通狀況，這3部分合稱為人氣的表現。人氣包括商戶
人氣和消費者人氣兩個方面。
9、資源性
10、競爭與兼容性
（1）競爭性
（2）兼容性
11、商圈分析
按照市場消費屬性可分為綜合性區(qū)域消費類市場和各類專業(yè)性市場。
（1）商圈的界定方法主要有：同心圓法、行車時間法、路線調查法。
(2)商圈分析需要在商圈界定完成的基礎上進行，其主要方法有：
◆ 比率人口相乘法　
◆ 單位零售房地產面積商品零售額比率比較法
◆ 房地產開發(fā)度指數法
(3) 商圈分析的分析步驟
◆確定市場類型。
◆研究市場商品服務范圍（街道、城市、地區(qū)），確定商圈范圍。
◆調查在商圈范圍內現有該種類型市場的商業(yè)樓面，包括已經出租的樓面、控制樓面的總
量；調查商圈范圍內的人口數量，居民收入和消費狀況及單位樓面的租（售）價格。
◆研究人口統計數據和經濟狀況，分析商圈內可以支撐的總的商業(yè)樓面面積。
◆比較商圈現有的商業(yè)樓面與該商圈可支撐的總的商業(yè)樓面之間的差異，從而發(fā)現商業(yè)房
地產的開發(fā)潛力。
◆根據商圈外的具體情況進行研究，并對上述開發(fā)潛力作進一步修正。
(4) 核心商圈與輻射商圈
核心商圈為項目所在區(qū)域的商圈，其主要分析商圈中商戶的總量、總經營面積、各業(yè)態(tài)
量、各業(yè)態(tài)細分狀況、各市場的硬件條件、租金、售價、使用權價、轉租金、轉讓費、
付款方式、主流攤位規(guī)格、各服務業(yè)態(tài)、商圈內各市場的硬件、軟件的差異化等，通過
對這些數據的核算，得出項目的支撐，這也是所有參數分析中的關鍵所在。
轉讓費=（市場攤位一手租金-二手租金）*5
12、人口分析
在商業(yè)地產的宏觀分析中有地緣與人口的關系及人口與經濟的關系。在地產項目中則涉
及商圈內人口的關系，即小區(qū)域范圍的人口關系，在市場中人口分為消費者和商戶兩個
部分。
（1）消費者分析
（2）商戶分析
在商戶分析中，尤其對于區(qū)域商戶的認同習慣性要側重分析。
13、人性
以上12項參數都是硬性的，只有人性是可塑的、變化的。
14、十三參數使用要點
（1）SWOT分析方法
◆優(yōu)勢
◆劣勢
◆機會
◆威脅
（2）十三參數使用方法要點：
:◆人性是一切的基礎，“人和”是最重要的。
◆時機性與進程性是限制參數，它是項目的最前提的條件。
◆地段性、商圈分析、人口分析、人氣是項目的地緣屬性。
◆規(guī)模性、硬件性、布局性、資源性都是運作團隊和執(zhí)行操作能力
對技術面的把控。
◆穩(wěn)定性與資源性是對后期運營和管理進行考察的屬性。
◆競爭與兼容性是對“地利”各參數作優(yōu)劣分析的綜合評判。
◆地段性與規(guī)模性相比，規(guī)模性大于地段性。
◆規(guī)模達到壟斷后，下一個階段就由行業(yè)進程性打破。
◆地段性與資源性相比，資源性在產生突發(fā)因素的情況下大于地段
性；而在正常情況下，地段性則大于資源性。
◆任何屬性中，如違反進程性，其他屬性的作用將削減。
◆地段性、規(guī)模性、布局性中，規(guī)模性最強，其次在同質下的布局
性，然后是地段性，布局性有時與地段性同等重要。
◆就硬件性與地段性而言，租金是不由硬件性而改變的，租金是由
商業(yè)的支撐關系（即商圈分析與人口分析推算出支撐）所決定的，對硬
件性需求不是特別明顯。支撐是商業(yè)地產的核心，商圈分析和人口分析
是十三參數分析的核心。
◆資源性強的行業(yè)，其市場兼容性就差。
參數分析是一項充滿挑戰(zhàn)與魅力的工作，在實際情況中，應根據市
場需要靈活運用，不斷潛心體會、融匯貫通。

四、商業(yè)房地產投資技術分析方法
定性分析則是通過對商戶和消費者做有針對性的訪談問卷，在“質”的方面進行定位分析
，即得出大廈定位、商戶定位和消費者定位的依據。
通過定性訪談，可以了解商戶的需求及意愿，為大廈定位打下基礎。而通過對消費者的
訪淡，即可以了解消費者的意愿。核心商圈及輻射商圈內的消費者都要進行訪談，其中
要注意訪談的量，一般要超過100位。對商戶的訪談，就主要是針對目標商戶群，以核心
商圈為主。
定性分析主要針對兩部分，即商戶和消費者。通過對商戶的問卷訪談對市場定位、商戶
定位和產品定位都有參考作用。而通過對消費者定性訪談也可為市場消費者的定位提供
參照。

五、商業(yè)房地產投資運作模式

從目前國內商業(yè)房地產開發(fā)現狀來看，最核心的問題是開發(fā)商的短期變現和長期經營之
間的矛盾，這是一個階段性的問題


1、定單式的開發(fā)模式，其中以幾年前萬達地產的開發(fā)模式為代表。


2、單一的出售模式。


3、出售后統一管理或者叫售后返租和包租。


4、以租代售。


5、開發(fā)商出售加持有。


6、開發(fā)商完全持有。


六、商業(yè)房地產市場建筑設計要點


七、商業(yè)項目籌備期、蓄水期、預熱期、強銷期、持銷期、開業(yè)期、養(yǎng)市期各個時期的
特點和模式探討

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