房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)全過程成本管控深度解讀

房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)全過程成本管控深度解讀

第一部分 鳥瞰成本
1. 房地產(chǎn)開發(fā)全過程成本構(gòu)成
1. 一級費(fèi)項(xiàng)的構(gòu)成：直接費(fèi)（開發(fā)成本）、間接費(fèi)
2.
二級費(fèi)項(xiàng)的構(gòu)成：土地費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、環(huán)境工程費(fèi)、工程
相關(guān)費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)、不可預(yù)見費(fèi)
? 案例：龍湖地產(chǎn)目標(biāo)成本費(fèi)項(xiàng)劃分
2. 成本在財務(wù)指標(biāo)中的作用與影響
1. 利潤表
2. 凈利與毛利
3. 毛利與贈送率的關(guān)系
第二部分 成本管理的階段劃分
1. 可研階段成本管理（拿地階段）
1. 產(chǎn)品定位和建造標(biāo)準(zhǔn)；
2. 項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)；
3. 當(dāng)?shù)匦姓召M(fèi)情況和壟斷行業(yè)情況；
4. 土地現(xiàn)狀及周邊地塊情況；
5. 預(yù)期利潤目標(biāo)
2. 概念設(shè)計(jì)階段成本控制(即項(xiàng)目產(chǎn)品定位階段的成本控制)；
1. 地塊中的多方案土方平衡測算
2.
總圖標(biāo)高、地下室布局、戶型設(shè)置、贈送面積、地庫形式、地庫層數(shù)及層高、地上地
下車位比、地下車位配比、主體層高及總高度對成本的影響；
3. 控制車位配比及地上地下車位比，用足規(guī)劃設(shè)計(jì)條件的地上車位配比；
4. 結(jié)合建筑總高度進(jìn)行合理規(guī)劃建筑層數(shù)
3. 方案設(shè)計(jì)階段成本控制(即項(xiàng)目啟動會階段的成本控制)；
1. 復(fù)核規(guī)劃指標(biāo)中實(shí)際建筑面積及指標(biāo)間的邏輯關(guān)系；
2. 與項(xiàng)目研發(fā)、銷售、發(fā)展、工程、客服、物業(yè)確定項(xiàng)目建造標(biāo)準(zhǔn)；
3. 啟動版目標(biāo)成本與投委會版成本差異及原因分析；
4. 關(guān)鍵成本項(xiàng)及風(fēng)險項(xiàng)管控措施；
5.
對地上可售比、贈送率、窗地比、墻地比、鋼筋含量、砼含量、地下室單車位面積、
人防類型和人防比例、地下室頂板覆土厚度、建面單方、地上可售單方等進(jìn)行成本
優(yōu)化。
4. 擴(kuò)初設(shè)計(jì)階段成本控制；
1. 外立面材質(zhì)和用量，線條的規(guī)格和用量；
2. 提供幾種基礎(chǔ)方案進(jìn)行成本測算選型。
5. 施工圖設(shè)計(jì)階段成本控制；
1. 鋼筋含量、混凝土含量；
2. 墻地比、窗地比、外墻各種材質(zhì)比例設(shè)計(jì)限額；
3. 保溫材質(zhì)、厚度設(shè)計(jì)限額。
? 案例：地庫成本優(yōu)化案例
? 案例：龍湖地產(chǎn)限額指標(biāo)
6. 工程實(shí)施階段成本控制
1. 招標(biāo)管理及成本控制
? 案例：如何避免工程清單計(jì)價模式下的不平衡報價
? 案例：集中采購帶來的成本降低
2. 主要分包二次深化設(shè)計(jì)階段成本控制；
3. 簽證、變更、洽商階段的成本控制。
7. 案例分享（90分鐘）
? 龍湖杭州香醍溪岸項(xiàng)目高層外立面裝飾成本優(yōu)化
? 龍湖成都悠山郡成本優(yōu)化案例分享
第三部分 如何編制目標(biāo)成本
1.費(fèi)項(xiàng)構(gòu)成及分級
2.費(fèi)項(xiàng)劃分原則
3.成本分?jǐn)傇瓌t
4.目標(biāo)成本編制的關(guān)鍵控制點(diǎn)
5.面積指標(biāo)口徑的統(tǒng)一
6.配置標(biāo)準(zhǔn)的選擇
7.目標(biāo)成本編制案例分享
8.項(xiàng)目啟動會——成本篇
? 案例：龍湖地產(chǎn)目標(biāo)成本實(shí)例講解
第四部分 目標(biāo)成本的管理
1. 目標(biāo)成本管理責(zé)任界定
2. 目標(biāo)成本管理階段劃分
3. 目標(biāo)成本成果提交時間
4. 目標(biāo)成本調(diào)整依據(jù)
5. 公共配套目標(biāo)成本
6. 目標(biāo)成本管控級層級
7. 成本系統(tǒng)中預(yù)警措施
8. 動態(tài)成本管理
9. 目標(biāo)成本動態(tài)回顧時點(diǎn)
10. 成本指標(biāo)庫及項(xiàng)目后評估
? 案例：龍湖地產(chǎn)目標(biāo)成本管理的層級劃分及關(guān)鍵控制點(diǎn)
第五部分 標(biāo)桿企業(yè)成本對比分析
? 案例分享：中海PK龍湖成本分析案例

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