房地產(chǎn)總經(jīng)理的財務(wù)管理（2天）（1）

房地產(chǎn)總經(jīng)理的財務(wù)管理
（2天）

課程背景
在房住不炒的整體基調(diào)下，宏觀調(diào)控政策前穩(wěn)后嚴(yán)，融資收緊，房企將面臨前所未有
的現(xiàn)金流壓力，近年倒閉的規(guī)模房企中不乏千億級知名房企，如何改善項目現(xiàn)金流？如
何為項目融資都是首要考慮的問題；
營改增、國地稅機構(gòu)合并、大數(shù)據(jù)應(yīng)用、征管系統(tǒng)升級互通帶來了涉稅信息日益透明
化，房企稅務(wù)風(fēng)險越來越大，如何在項目開發(fā)各階段做好稅務(wù)籌劃，也是項目總要了解
的技巧；
此外，讀懂財務(wù)報表，通過財務(wù)分析的方法找到項目管理中的黑洞，運用專業(yè)的手法
降本增效，實現(xiàn)項目利潤最大化，也是地產(chǎn)公司項目總必須具體的財務(wù)管理技能。


課程對象
老板、董事長、總裁/總經(jīng)理、事業(yè)部總經(jīng)理、項目總經(jīng)理、分子公司總經(jīng)理、首席
財務(wù)官/財務(wù)總監(jiān)、財務(wù)經(jīng)理、企業(yè)中高層等。

課程收益
? 讀懂項目財務(wù)報表
? 掌握項目超級指標(biāo)的解讀方法及改善方法
? 掌握改善項目現(xiàn)金流的方法
? 掌握房地產(chǎn)項目公司融資方式
? 掌握“零利息”的內(nèi)部融資創(chuàng)新33法
? 掌握通過項目預(yù)算控制成本費用的方法
? 掌握房地產(chǎn)項目不同階段的稅籌重點

課程亮點
實戰(zhàn)派風(fēng)格，追求“落地”文化，針對性強，診斷式、咨詢式培訓(xùn)解決企業(yè)痛點，生動幽
默，通過視頻、分組討論、點評、角色帶入等教學(xué)手段，調(diào)動學(xué)員的參與性和積極性。

確保課程：聽得懂、拿得走、用得上、有實效。

課程大綱
第一單元 報表解讀，房地產(chǎn)總經(jīng)理如何快速看懂財務(wù)報表
■ 資產(chǎn)負(fù)債表（面子）
? 資產(chǎn)負(fù)債表關(guān)注點
? 資產(chǎn)負(fù)債表與經(jīng)營行為的關(guān)系
? 資產(chǎn)負(fù)債表可以體現(xiàn)哪些經(jīng)營行為的問題
■ 利潤表（底子）
? 利潤表的關(guān)注點
? 利潤表與經(jīng)營行為的關(guān)系
? 利潤表可以體現(xiàn)哪些經(jīng)營行為的問題
■ 現(xiàn)金流量表（銀子）
? 現(xiàn)金流量表的關(guān)注點
? 現(xiàn)金流量表與經(jīng)營行為的關(guān)系
? 現(xiàn)金流量表可以體現(xiàn)哪些經(jīng)營行為的問題
【分享】一個數(shù)據(jù)即可辨識房企資金鏈?zhǔn)欠癜踩?br /> 【課堂PK】從項目總的視角分析這個房地產(chǎn)公司的現(xiàn)金流是否安全

第二單元 實戰(zhàn)演練，對照知名房企的報表解析財務(wù)指標(biāo)
■ 償債能力指標(biāo)分析，看會否防范風(fēng)險
【工具分享】降低資產(chǎn)負(fù)債率的運營控制
【討論及點評】解決三條線超標(biāo)危機的有效方法
■ 營運能力指標(biāo)分析，看是否會管理項目
【工具分享】項目關(guān)鍵節(jié)點橫道圖
【案例】碧桂園通過工種標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)時間提升進度
■ 盈利能力指標(biāo)分析，看項目賺錢能力如何
【案例】萬科華發(fā)項目的盈利分析指標(biāo)
【重點案例】剝洋蔥式地從數(shù)據(jù)分析找出盈利能力下滑的11層原因
■ 盈利質(zhì)量指標(biāo)分析，看盈利中有多少利潤可以兌現(xiàn)
【工具分享】應(yīng)收賬款遞進式催收技巧
■ 綜合解讀企業(yè)經(jīng)營安全性，建立預(yù)警指標(biāo)
【討論及點評】房企如何建立包括財務(wù)指標(biāo)和經(jīng)營指標(biāo)在內(nèi)的預(yù)警體系
【實戰(zhàn)演練】結(jié)合上述所學(xué)，分析某知名房企三張報表并指出經(jīng)營存在的問題及改善辦
法

第三單元 學(xué)以致用，結(jié)合財務(wù)分析結(jié)果找出提升業(yè)績的方向和方法
■ 用好總經(jīng)理財務(wù)管理最重要的工具---杜邦分析
【案例】萬科用杜邦分析預(yù)測及控制運營管理
■ 現(xiàn)金流角度的經(jīng)營啟示
【討論及點評】如何通過運營能力的提升優(yōu)化現(xiàn)金流
■ 盈利角度的經(jīng)營啟示思考
【討論及點評】思考從運營的全環(huán)節(jié)提升盈利水平的關(guān)鍵點和具體對策
■ 成本管控角度的管理啟示
【討論及點評】在運營的各個環(huán)節(jié)降本增效的方法有哪些（采購、人效、租賃等）
■ 預(yù)算管控角度的管理啟示
【討論及點評】有效控制預(yù)算費用的方法有哪些
■ 管理啟示
【討論及點評】除以上維度外，在運營的哪些方面還可以提升管理水平


第四單元 如何改善項目現(xiàn)金流
【互動】為什么盈利的企業(yè)會倒閉？
■ 現(xiàn)金流的重要性
【案例】土地儲備的貨值超過8000億元的福晟集團資金鏈斷裂
【案例】千億房企藍(lán)光地產(chǎn)資金為何陷入危機
■ “量入為出”控制資金及難點應(yīng)對
【工具分享】“酌量效益優(yōu)先法”解決預(yù)算費用不夠分配
【課堂互動】精準(zhǔn)控制營銷費用實戰(zhàn)方法
■ 如何使用五維資金計劃預(yù)防資金危機
【工具分享】碧桂園多層級的資金計劃套表
■ 融資渠道選擇
? 內(nèi)部融資
? 債務(wù)融資（前融，開發(fā)貸，abs， 經(jīng)營性物業(yè)貸，reits）
? 股權(quán)融資
【課堂互動】房地產(chǎn)項目“零利息”內(nèi)部融資33法
■ 降低融資成本
? 加權(quán)平均資本成本

第五單元 房地產(chǎn)公司全生命周期業(yè)財融合成本管控
■ 立項階段成本控制，倒擠目標(biāo)成本
■ 規(guī)劃階段，配合專家評審委員會和策劃、設(shè)計部門降本
■ 設(shè)計階段，配合設(shè)計部門最大限度設(shè)計降本
■ 招標(biāo)階段
? 招標(biāo)前
【工具分享】供應(yīng)商等級評核表
? 招標(biāo)中
← 現(xiàn)場開標(biāo)，把控投標(biāo)人報價及對各項商務(wù)條款的響應(yīng)情況
←
稅籌，包括印花稅、增值稅、公司所得稅、房產(chǎn)稅（自建或購買建筑物）等
←
合同簽訂，嚴(yán)格審核合同金額、付款方式、付款進度、質(zhì)保金、銀行賬號、違
約條款等
← 合同風(fēng)控條款
【工具分享】采購合同評審14個財務(wù)風(fēng)控點的防范
? 招標(biāo)后
← 資產(chǎn)驗收
■ 采購階段成本控制：采購降本
【工具分享】采購降本的主要方法
■ 施工階段建安成本控制
? 控制變更工程成本
? 控制支付工程款節(jié)奏
【工具分享】工程實際進度與預(yù)計進度甘特圖
【工具分享】工程進度與工程付款自動匹配表
■ 營銷階段
? 定價管理
? 銷售合同
? 土增稅清算節(jié)奏的資金占用
? 存銷比分析
? 業(yè)財融合去化
? 銷售折扣管理
? 銷售回款率管理
? 超期應(yīng)收賬款催收標(biāo)準(zhǔn)化管理

第六單元 房地產(chǎn)項目稅務(wù)籌劃
■ 取得土地階段的稅務(wù)籌劃
【籌劃案例】巧簽土地出讓合同少交土地增值稅
■ 規(guī)劃設(shè)計階段的稅務(wù)籌劃
【籌劃案例】業(yè)財融合規(guī)劃設(shè)計方案決定了項目的主要稅負(fù)
■ 開發(fā)階段的稅務(wù)籌劃
【籌劃案例】建筑安裝工程費稅籌
【分享】建安成本高于平均造價的“正當(dāng)”理由
■ 銷售階段的稅務(wù)籌劃
【籌劃案例】銷售價格的稅務(wù)籌劃


【課后答疑】回答學(xué)員現(xiàn)場提出問題

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