吳彥克 老師
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今天中午剛出差回來(lái)，收到由中國(guó)建筑出版社郵寄給我的專(zhuān)著“《房地產(chǎn)投資》、《房地產(chǎn)企業(yè)融資》和《房地產(chǎn)理財(cái)》系列”中最后一本《房地產(chǎn)理財(cái)》新書(shū)，此書(shū)本月在全國(guó)新華書(shū)店發(fā)行。 以下是此書(shū)中《買(mǎi)房的風(fēng)險(xiǎn)和規(guī)避》一節(jié)摘要：收入減少如買(mǎi)房者需貸款買(mǎi)房，那由于其收入發(fā)生變化或其他原因，存在沒(méi)有能力及時(shí)歸還銀行貸...
張健 139查看全文
物業(yè)稅又稱(chēng)“房產(chǎn)稅”或“地產(chǎn)稅”，主要針對(duì)和房產(chǎn)和土地，要求其所有者或承租人每年都繳付一定稅款，稅額隨房產(chǎn)的升值而提高?！ ∥覈?guó)開(kāi)征物業(yè)稅對(duì)房地產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)，應(yīng)該是個(gè)長(zhǎng)期利好的消息，它是我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期健康發(fā)展的必然條件；但有關(guān)我國(guó)物業(yè)稅包含內(nèi)容、開(kāi)征的方式、時(shí)間和評(píng)估能力等，最近眾說(shuō)紛紜；很多人提出...
張健 148查看全文
前幾天去了革命圣地延安，看到毛主席在延安楊家?guī)X故居窯洞，有些感想，在這樣簡(jiǎn)陋的地方，雖然窯洞的居住條件不能與時(shí)下動(dòng)則1000萬(wàn)的別墅相提并論，應(yīng)該還不及普通的2房1廳的商品房，但就在這樣一個(gè)地方，1938年11月至1947年3月（毛澤東1938年11月至1943年5月在此居住，1940年秋，因修建中...
張健 154查看全文
公司的資本結(jié)構(gòu)中，債務(wù)應(yīng)該占有一定的比例。債務(wù)過(guò)高會(huì)增加公司的流動(dòng)性和破產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)；債務(wù)過(guò)低則表明資金運(yùn)用效率偏低。因此，在保證公司財(cái)務(wù)穩(wěn)健的情況下，根據(jù)公司的類(lèi)型選擇不同比例的公司債券發(fā)行，有利于公司財(cái)務(wù)杠桿的良好運(yùn)用，從而能為公司股東謀求收益最大化。譬如根據(jù)統(tǒng)計(jì)，到2008年末兩市100多家上市房地...
張健 264查看全文
在選擇房產(chǎn)前, 非常重要一點(diǎn)是先讓我們來(lái)了解在我國(guó)買(mǎi)期房、現(xiàn)房和二手房各有的優(yōu)點(diǎn)和缺點(diǎn), 以下我們列出這三種選擇的一些優(yōu)點(diǎn)和缺點(diǎn)并加以評(píng)述。事實(shí)上, 它也不能一概而論, 市場(chǎng)情況在變化, 每一個(gè)項(xiàng)目也不同, 而投資者的情況也不同, 因此主要由投資者根據(jù)各自情況和一個(gè)特定的項(xiàng)目和市場(chǎng)時(shí)間和來(lái)做出對(duì)自己...
張健 168查看全文
無(wú)論我在房地產(chǎn)總裁班和MBA班講課還是業(yè)內(nèi)朋友見(jiàn)面，總有人會(huì)問(wèn)“張老師，我現(xiàn)在急缺幾千萬(wàn)（或幾個(gè)億），能否幫忙融資？”當(dāng)然我會(huì)非常樂(lè)意幫助，也有許多成功的案例。與此同時(shí)，我也一直認(rèn)為房地產(chǎn)企業(yè)融資是戰(zhàn)略問(wèn)題。如果認(rèn)為自己企業(yè)缺錢(qián)的時(shí)候去找錢(qián)，可能出現(xiàn)非常被動(dòng)的局面，有時(shí)這無(wú)意間要求別人雪中送炭。如果...
張健 274查看全文
我國(guó)私募房地產(chǎn)投資基金的前景 從目前我國(guó)的金融體制看，民間資本投資渠道極為狹窄，民間資本資源沒(méi)有得到有效運(yùn)用，在當(dāng)前銀行貸款緊縮的政策下，許多開(kāi)發(fā)商的資金都十分緊缺。正如中國(guó)人民銀行副行長(zhǎng)吳曉靈2007年6月6日在天津舉行的中國(guó)企業(yè)國(guó)際融資洽談會(huì)上提出，中國(guó)資本市場(chǎng)發(fā)展中有兩大“軟肋”，一是公司債發(fā)...
張健 395查看全文
在許多發(fā)達(dá)國(guó)家，只要符合有關(guān)房地產(chǎn)投資基金的法律，就可以發(fā)行，但不一定要上市。比如大多數(shù)房地產(chǎn)投資信托基金在證券交易所上市和買(mǎi)賣(mài)，即非所有的房地產(chǎn)投資信托基金都會(huì)上市，還有許多私募房地產(chǎn)投資基金也是房地產(chǎn)投資的主要參與者，許多投資者更愿意將資金投入非上市房地產(chǎn)投資基金。 房地產(chǎn)基金從上市和非上市的區(qū)...
張健 168查看全文
我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)新興的行業(yè)，在近20年的發(fā)展中，它對(duì)國(guó)家經(jīng)濟(jì)，人民生活的改善做出了非常重大的貢獻(xiàn)，有目共睹。但同時(shí)暴露出了很多問(wèn)題并對(duì)我們提出了很大的挑戰(zhàn)。特別進(jìn)入2008年來(lái)，隨著全球金融危機(jī)和經(jīng)濟(jì)危機(jī)并存，房地產(chǎn)方面的拐點(diǎn)論、開(kāi)發(fā)商資金壓力大、買(mǎi)房成本加大、降價(jià)、許多潛在買(mǎi)房者在觀望、部分剛...
張健 199查看全文
與近20年我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)總體上的蓬勃發(fā)展相比，國(guó)內(nèi)在房地產(chǎn)金融方面的實(shí)踐和研究都顯得較緩慢，譬如許多專(zhuān)業(yè)人士對(duì)房地產(chǎn)投資信托基金、房地產(chǎn)投資基金、房地產(chǎn)私募基金、夾層融資和住房抵押貸款證券化等概念還是模糊不清，而隨著我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)和金融業(yè)的發(fā)展及許多方面問(wèn)題的暴露，包括當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資困境和美國(guó)...
張健 181查看全文
多年來(lái)自己總結(jié)了講課的體會(huì)，主要是在一些權(quán)威專(zhuān)家有關(guān)講課關(guān)鍵方面的總結(jié)基礎(chǔ)上，結(jié)合自己實(shí)踐體會(huì)，基本上初具自己的講課風(fēng)格；不能說(shuō)是非常完美，但也受到了業(yè)內(nèi)人士的肯定。 譬如前幾個(gè)月給某知名大學(xué)MBA講課后，學(xué)員反應(yīng)很好！有教授要我給老師們談一下講課成功經(jīng)驗(yàn)。再譬如前幾個(gè)星期去某知名證券公司講課后，某...
張健 133查看全文
房地產(chǎn)企業(yè)融資不論是房地產(chǎn)公司融資和房地產(chǎn)項(xiàng)目融資，資金渠道可以有很多，但是資金性質(zhì)無(wú)非兩類(lèi)，即股權(quán)融資和債權(quán)融資。不能簡(jiǎn)單籠統(tǒng)說(shuō)拿一種方式更好，只能說(shuō)哪一種方式更適合與企業(yè)目前和將來(lái)的發(fā)展；有時(shí)企業(yè)目前和將來(lái)的發(fā)展之間也有矛盾。譬如，一般來(lái)說(shuō)，好項(xiàng)目趨向于債權(quán)融資；但時(shí)常由于種種原因（例四證不全）...
張健 177查看全文
前幾天寫(xiě)了《不同城市的房產(chǎn)價(jià)格差異》，指出房地產(chǎn)市場(chǎng)形成區(qū)域差異的原因主要體現(xiàn)在以下幾點(diǎn)：amp;Oslash; 不同區(qū)域、不同規(guī)模的城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平存在差異；amp;Oslash; 不同區(qū)域、不同規(guī)模的城市居民消費(fèi)水平、消費(fèi)觀念存在差異；amp;Oslash; 不同區(qū)域、不同規(guī)模的城市受政策影響的...
張健 270查看全文
前幾天上海天氣突變，由高溫轉(zhuǎn)成這幾天的涼爽，由于自己大意而在前天（星期二）中午突發(fā)高燒至38度以上并伴隨頭暈，由于已確認(rèn)昨天（星期三）上午為一知名企業(yè)作房地產(chǎn)市場(chǎng)和投資內(nèi)部培訓(xùn)，雖然對(duì)演講內(nèi)容的非常熟悉且對(duì)自己的演講技巧很有信心，但對(duì)于這種巧合當(dāng)時(shí)自己不免有些擔(dān)心。 同日（星期二）下午想到了二件事：...
張健 167查看全文
房地產(chǎn)典當(dāng)是房地產(chǎn)權(quán)利特有的一種流通方式，它是指房地產(chǎn)權(quán)利人，即出典人在一定期限內(nèi)，將其所有的房地產(chǎn)，以一定典價(jià)將權(quán)利過(guò)渡給承典人的行為。房地產(chǎn)設(shè)典的權(quán)利為房屋所有權(quán)。已經(jīng)商務(wù)部部務(wù)會(huì)議審議通過(guò)，并經(jīng)公安部同意，自2005年4月1日起施行的《典當(dāng)管理辦法》。本辦法所稱(chēng)典當(dāng)，是指當(dāng)戶(hù)將其動(dòng)產(chǎn)、財(cái)產(chǎn)權(quán)利...
張健 159查看全文
有朋友問(wèn)：公司債券和企業(yè)債券主要區(qū)別是什么？企業(yè)債券與公司債券的主要區(qū)別在于：發(fā)行主體的差別：公司債券由股份有限公司或有限責(zé)任公司發(fā)行的債券。企業(yè)債券一般是由中央政府部門(mén)所屬機(jī)構(gòu)、國(guó)有獨(dú)資企業(yè)或國(guó)有控股企業(yè)發(fā)行的債券。公司債券的發(fā)行屬公司的法定權(quán)力范疇，發(fā)行成功與否基本由市場(chǎng)決定。信用等級(jí)的差異：與...
張健 166查看全文
年近六旬的劉曉慶悄悄走進(jìn)了電視劇《徐悲鴻》劇組，飾演徐悲鴻第一任妻子蔣碧薇。據(jù)悉，這是一個(gè)從19歲少女演到50多歲的大跨度角色。劉曉慶曾經(jīng)也以高齡扮演過(guò)少女武則天，面對(duì)各界質(zhì)疑劉曉慶對(duì)自己的演技很有信心，更說(shuō)自己還很年輕。 好多年來(lái)，許多人認(rèn)為劉曉慶裝嫩且不適合演很年輕角色，但劉曉慶還是我行我素，加...
張健 181查看全文
前幾天，一位多次聽(tīng)我講課且有心的北京大學(xué)的研究生給我發(fā)來(lái)短消息，說(shuō)：張老師，我看到2009年7月28日的〈21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道〉上發(fā)表了謝群松先生（供職于中國(guó)人民銀行支付結(jié)算司）的文章“物業(yè)稅改革并非抑制房?jī)r(jià)”。 我對(duì)您7月初在北京大學(xué)房地產(chǎn)法中心講課時(shí)強(qiáng)調(diào)的“抑制房?jī)r(jià)不是開(kāi)征物業(yè)稅的目的”的前瞻性表示...
張健 246查看全文
我們知道房地產(chǎn)業(yè)對(duì)中國(guó)內(nèi)地來(lái)說(shuō)，是一個(gè)新興的行業(yè)。在最近十幾年的發(fā)展中，它對(duì)國(guó)家經(jīng)濟(jì)，人民生活的改善做出了非常重大的貢獻(xiàn)，有目共睹。但同時(shí)暴露出了很多問(wèn)題并對(duì)我們提出了很大的挑戰(zhàn)，這些問(wèn)題包括房產(chǎn)價(jià)格上下波動(dòng)太大、開(kāi)發(fā)商融資渠道單一、銀行的貸款風(fēng)險(xiǎn)大、一般大眾和機(jī)構(gòu)投資者可投資產(chǎn)品少等。房地產(chǎn)投資者...
張健 298查看全文
無(wú)論我在房地產(chǎn)總裁班和MBA班講課還是業(yè)內(nèi)朋友見(jiàn)面，總有人會(huì)問(wèn)“張老師，我現(xiàn)在急缺幾千萬(wàn)（或幾個(gè)億），能否幫忙融資？”當(dāng)然我會(huì)非常樂(lè)意幫助，也有許多成功的案例。與此同時(shí)，我也一直認(rèn)為房地產(chǎn)企業(yè)融資是戰(zhàn)略問(wèn)題。如果認(rèn)為自己企業(yè)缺錢(qián)的時(shí)候去融資，可能出現(xiàn)非常被動(dòng)的局面，有時(shí)這無(wú)意間要求別人雪中送炭。如果...
張健 148查看全文
過(guò)幾天我的老同學(xué)和老朋友，戴維amp;dot;希金（David Higgins）教授在繁忙的工作中,安排幾天時(shí)間來(lái)上海著名大學(xué)授課和上海歐美同學(xué)會(huì)做講座。有朋自遠(yuǎn)方來(lái)不亦樂(lè)乎！戴維amp;dot;希金現(xiàn)任墨爾本皇家理工大學(xué)房地產(chǎn)投資教授和博士生導(dǎo)師。戴維amp;dot;希金斯教授在房地產(chǎn)金融、市場(chǎng)和...
張健 268查看全文
經(jīng)過(guò)改革開(kāi)放幾十年來(lái)的發(fā)展，我國(guó)總體經(jīng)濟(jì)和人民生活（包括居住水平）有了很大的提高。與其它行業(yè)比，目前國(guó)內(nèi)在房地產(chǎn)金融包括房地產(chǎn)企業(yè)融資方面的實(shí)踐和研究都顯得較緩慢，包括很少有可操作和突破性的研究；譬如當(dāng)前許多房地產(chǎn)企業(yè)最關(guān)心的問(wèn)題之一就是房地產(chǎn)企業(yè)融資問(wèn)題，不管是迫在眉睫還是未雨綢繆，他們對(duì)企業(yè)融資...
張健 183查看全文
入夏以來(lái)，全國(guó)許多熱點(diǎn)城市的地價(jià)紀(jì)錄不斷被刷新。9月10日，全國(guó)樓面地價(jià)紀(jì)錄在上海再次被刷新。中海地產(chǎn)以70.06億元的價(jià)格一舉拿下長(zhǎng)風(fēng)地塊，樓板地價(jià)達(dá)每平方米22409.33元，溢價(jià)129。掛牌期間，保利地產(chǎn)出價(jià)60.8億元，綠城地產(chǎn)出價(jià)64.11億元，仁恒地產(chǎn)出價(jià)65.97億元。與此同時(shí)，在9...
張健 218查看全文
既然北大縱橫是學(xué)習(xí)型組織，那國(guó)慶節(jié)里自然更要學(xué)習(xí)。王國(guó)維在《人間詞話》里談到了治學(xué)經(jīng)驗(yàn)，他說(shuō)：“古今之成大事業(yè)、大學(xué)問(wèn)者，必經(jīng)過(guò)三種之境界：‘昨夜西風(fēng)凋碧樹(shù)，獨(dú)上高樓，望盡天涯路’ ，此第一境也；‘衣帶漸寬終不悔，為伊消得人憔悴’，此第二境也；‘眾里尋他千百度，回頭驀見(jiàn)，那人正在燈火闌珊處’，此第三...
張健 140查看全文
受格雷厄姆的影響，林奇對(duì)閱讀財(cái)務(wù)報(bào)告也有著足夠的重視，他常常根據(jù)公司財(cái)務(wù)報(bào)告中的賬面價(jià)值去搜尋公司的隱蔽性資產(chǎn)?！ ×制鎸?duì)如何閱讀公司的財(cái)務(wù)報(bào)告有其獨(dú)特的看法：quot;無(wú)數(shù)財(cái)務(wù)報(bào)告的命運(yùn)是送進(jìn)廢紙簍，這并不足為怪。封面和彩色頁(yè)張上的東西還可以看懂，但卻無(wú)大價(jià)值。后面所附的數(shù)字猶如天書(shū)，但又...
張健 144查看全文
1、模擬退火Simulated Annealing算法 模擬冷卻算法是一種隨機(jī)搜索方法，它的主要特點(diǎn)是不用窮遍集合中每一種可能性就可以找到最優(yōu)或幾乎最優(yōu)的狀態(tài)。它是通過(guò)模擬一個(gè)分子系統(tǒng)的自然冷卻系統(tǒng)來(lái)做到這一點(diǎn)的。在每一種狀態(tài)，它隨機(jī)地選擇了一種相鄰的狀態(tài)，如這種相鄰的狀態(tài)有一個(gè)更低的成本，系統(tǒng)將...
張健 162查看全文
金融數(shù)學(xué)（Financial Mathematics），又稱(chēng)數(shù)理金融學(xué)、數(shù)學(xué)金融學(xué)、分析金融學(xué)，是利用數(shù)學(xué)工具研究金融，進(jìn)行數(shù)學(xué)建模、理論分析、數(shù)值計(jì)算等定量分析，以求找到金融動(dòng)內(nèi)在規(guī)律并用以指導(dǎo)實(shí)踐。金融數(shù)學(xué)也可以理解為現(xiàn)代數(shù)學(xué)與計(jì)算技術(shù)在金融領(lǐng)域的應(yīng)用，因此，金融數(shù)學(xué)是一門(mén)新興的交叉學(xué)科，發(fā)展...
張健 247查看全文
一、唐代科舉制度與當(dāng)今中國(guó)公務(wù)員考錄制度的內(nèi)在聯(lián)系 科舉考試所體現(xiàn)公平競(jìng)爭(zhēng)、廣泛參與、惟才是舉的思想不但在封建社會(huì)是進(jìn)步的，同時(shí)在現(xiàn)今社會(huì)發(fā)展階段，有著其積極的意義。當(dāng)今中國(guó)公務(wù)員考錄制度在對(duì)傳統(tǒng)科舉的揚(yáng)棄過(guò)程中，我們不難發(fā)現(xiàn)其共性的特點(diǎn)： 一是對(duì)象開(kāi)放。自唐后文官考試，具有面向全社會(huì)公開(kāi)選才...
王志強(qiáng) 176查看全文
1.紅色旅游概述 中國(guó)現(xiàn)階段的紅色旅游是一個(gè)特指概念：一是特定載體：指以中國(guó)共產(chǎn)黨領(lǐng)導(dǎo)人民在革命和戰(zhàn)爭(zhēng)時(shí)期建樹(shù)豐功偉績(jī)所形成的紀(jì)念地、標(biāo)志物；二是特定內(nèi)涵：中國(guó)共產(chǎn)黨領(lǐng)導(dǎo)人民在新民主主義革命和戰(zhàn)爭(zhēng)時(shí)期建樹(shù)豐功偉績(jī)的革命歷史、革命事跡和革命精神；三是特定目的：思想政治教育、發(fā)展經(jīng)濟(jì)、傳播先進(jìn)文化等...
王志強(qiáng) 163查看全文
“趙喬”聯(lián)盟 新年剛過(guò)，位于北京月壇南街的鐵通集團(tuán)總部大門(mén)進(jìn)出的人員一批緊接一批，一改往常的冷清局面。由于將正式從鐵道部剝離納入國(guó)資委管理，鐵通的振興計(jì)劃引起了眾多咨詢(xún)公司和投資銀行的關(guān)注。他們來(lái)鐵通探風(fēng)的目的無(wú)非就是如何想辦法在這家剛滿(mǎn)3歲的中國(guó)第五打通信運(yùn)營(yíng)商身上分得一杯羹。 2003年12月，...