房地產(chǎn)項目報批報建策略技巧及公共關系維護

一篇：房地產(chǎn)項目的開發(fā)報建的外部主要工作內(nèi)容：

    一、項目報建流程及主要審批成果

    二、項目設計審批

  （一）、設計方案審查（并聯(lián)審查）

   1、方案預審需提供的材料：

   2、協(xié)辦部門材料及數(shù)量：

   ◆涉及消防事項的審查

   ◆涉及園林綠地指標事項的審查

   ◆ 涉及防空地下室設置事項的審查（涉及民用建筑配套建設防空地下室） 

   ◆ 涉及市政公用設施安全事項的審查（涉及危及市政公用設施安全   

   的建設項目）

   ◆ 涉及國家安全事項的審查

   ◆ 涉及電力保護事項的審查

   ◆涉及河道管理事項的審查（限河道管理范圍內(nèi)的建設項目）

   ◆涉及機場空域安全管理事項的審查

   ◆涉及無線電管理事項的審查

   ◆環(huán)境影響評價文件審查

（二）、擴初設計審查（市住建局并聯(lián)審查，各區(qū)、縣住建局有差異）

1、初步設計預審需提交的申請材料

2、主辦部門所需要的材料：

（1）建設工程初步設計審批申請表（含電子表格）；

（2）初步設計圖說（按主辦部門預審意見修改后）及其光盤；

（3）涉及高邊坡支護的，應提供邊坡支護方案設計可行性評估報告；

3、協(xié)辦部門提供的材料：

◆消防所需申請材料：

◆園林部門所需申請材料：

◆氣象部門所需申請材料：

◆人防部門所需申請材料：

◆市政部門要求的申請材料：

◆交通部門所需申請材料：

（三）、建設工程施工圖審查備案

**部分（綜合篇）

第二部分（消防專篇）

第三份（節(jié)能專篇）

三、項目工程**

（一)、建設用地規(guī)劃許可證的辦理

（二)、項目核準

（三)、建設工程規(guī)劃許可證辦理

（四)、建設工程施工許可證辦理

（五)、建設工程預售許可證辦理

（六)、建設工程備案證辦理

●建設工程竣工驗收備案

四、項目工程招標

（七)、建設工程招標報建

（八)、建設工程招投標情況備案

（九)、建設工程施工合同備案

五、項目專項審查

（十)、平基土石方專項工程

（十一)、高切坡治理專項工程

（十二)、建筑裝飾專項工程

六、項目施工報監(jiān)

（十三)、建設工程質(zhì)量監(jiān)督報監(jiān)

（十四)、建設工程施工臨時占道、開口辦理

（十五)、移植行道樹辦理 

（十六)、人防設施損壞報批

七、項目行政管理

（十七)、房地產(chǎn)開發(fā)項目資本金管理 

（十八)、房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊管理

八、項目驗收

（十九)、項目規(guī)劃專項驗收管理

（二十)、項目消防專項驗收管理

（二十一)、項目環(huán)保專項驗收管理

（二十二)、項目防雷專項驗收管理

（二十三)、項目園林專項驗收管理

（二十四)、項目節(jié)能專項驗收管理

（二十五)、項目竣工驗收管理

（二十六)、項目檔案資料管理

九、總結要點及相關案例：

1 土地證、建設用地規(guī)劃許可證、規(guī)劃要點批復階段　　　　
2、項目公司設立、立項、環(huán)境評估、房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)　　　　　　
3、總平面審查階段
4、管線綜合審查、排水許可證
5、單體審查、建筑工程規(guī)劃許可證
6、消防和人防專項審查
7、節(jié)能審查、施工圖審查
8、渣土和建筑垃圾排放許可、噪音排放許可、夜間連續(xù)施工許可
9、質(zhì)量監(jiān)督、安全監(jiān)督
10、施工招投標、監(jiān)理報建
11、施工許可證
12、放線、驗線　　
13、預售許可證
14、關于預售中的土地解押
15、規(guī)劃、消防、人防、管線、質(zhì)量等專項驗收，竣工驗收備案，交樓
16、潛規(guī)則概要

第二篇：房地產(chǎn)項目的開發(fā)前期的內(nèi)部主要工作內(nèi)容：

一、項目前期階段

2 開發(fā)項目的前期工作流程、完成標志、控制要點及主要風險：

3 項目可行性研究報告（公司）

4 項目定位報告（公司）

（1）、市場定位、客戶定位、產(chǎn)品定位、價格定位

（2）、經(jīng)濟測算

（3）、項目發(fā)展報告：開發(fā)計劃、項目考核指標初定、資金流

2、國有土地使用權證（國土局）

3、建設用地規(guī)劃許可證（規(guī)劃局）

（1）、建筑方案設計**（公司）

（2）、方案文本報規(guī)**（規(guī)劃局）

（3)、項目投資概算（公司）

5 建設工程規(guī)劃許可證（規(guī)劃局）

（1）、施工圖終藍圖完成（公司）并**圖審

（2）、建筑工程規(guī)劃許可證（規(guī)劃局）

（3）、目標成本審核**（公司）

（4)、項目預算審核**（公司）

5、建筑工程施工許可證（建設局）

6、項目開工（公司）:項目開工主要流程

7、樣板區(qū)開放（公司）:樣板區(qū)開放主要流程

8、預售許可證（房管局）

案例：預售許可證辦理所需資料

(1)、項目亮相（公司）

(2)、項目開盤（公司）

項目前期階段小結：

核心工作：項目定位、方案設計、預售許可證獲取

關鍵性節(jié)點：五證的獲取、樣板區(qū)開放

主要影響因素：

1、拆遷影響項目啟動時間；

2、定位報告、規(guī)劃設計質(zhì)量導致工作出現(xiàn)反復；

3、報規(guī)報建工作推進緩慢；

4、設計單位履約能力。

二、項目實施階段（項目全過程營銷）

1、項目實施階段——工程線管控流程及完成標志、主要過程控制節(jié)點

（一）、建安工程

（二）、室外配套工程

（三）、取得規(guī)劃驗收和綜合驗收合格證，工程驗收整改完成

2、項目實施階段——銷售線核心工作：按期完成銷售、回款目標，主要工作內(nèi)容有：

（1）、分解月度指標；(2)、產(chǎn)品分析、聚焦銷售重點，(3)、價格監(jiān)控及調(diào)整，(4)、月度推廣計劃執(zhí)行，(5)、客戶到訪及接待成交工作，(6)、月度指標考核

3、項目交付后主要工作

(1)、物業(yè)服務 (2)、項目后評估 (3）、產(chǎn)權辦理 （4）、結算辦理

第三篇：開發(fā)報建工作的流程、節(jié)點工作、操作指南及案例分析

一、如何理解和判斷房地產(chǎn)項目的開發(fā)報建

1.當前國內(nèi)典型企業(yè)對報建工作的認識和理解

2.報建工作在房地產(chǎn)項目全程開發(fā)中的地位和作用（項目的合法性）

3.優(yōu)秀企業(yè)的開發(fā)報建體系的組成分析

（結合2-3個優(yōu)秀企業(yè)的報建體系組織結構分析）

二、如何構建適合房地產(chǎn)企業(yè)的報建流程和體系

1.開發(fā)項目所在城市的報建基本框架和流程

（2-3個城市的報建流程圖分析）

2.不同報建階段的具體分析（結合6項案例）

（1）用地環(huán)節(jié)（含拆遷安置階段、管網(wǎng)拆除、土地確認書、國土合同、土地契稅、國土證等方面的報建程序或流程的具體研究）

（2）立項環(huán)節(jié)（投資備案、項目資本金、可行性研究，水土保持等）

（3）規(guī)劃設計環(huán)節(jié)（規(guī)劃方案、建筑方案審查、初步設計審查、施工圖設計和審查等）

（4）工程建設環(huán)節(jié)（招投標、建筑節(jié)能、環(huán)境保護知識）

（5）銷售環(huán)節(jié)（開盤前期的報建、媒體審查、大小權證的辦理）

（6）竣工驗收環(huán)節(jié)（規(guī)劃驗收、消防、人防、綠化、防雷等）

3.開發(fā)主線——五大證照報建剖析（結合實際案例）

（1）如何根據(jù)企業(yè)實際情況取得國土證

（2）用地規(guī)劃許可證辦理

（3）快速辦理工程規(guī)劃許可證

（4）施工許可證的辦理

（5）預（銷）售許可證辦理

4.技術獨立系統(tǒng)的報建技巧和策略

（1）臨水、正式用水的報建策略

（2）臨電、正式用電的報建技巧

（3）如何推進大市政道路建設的報建

（4）通信、網(wǎng)絡、燃氣、供暖等專業(yè)部門的報建策略

5.企業(yè)如何構建恰當?shù)膱蠼Ｊ胶土鞒?/p>

（1）按項目開發(fā)流程，由不同部門分階段報建模式

（2）統(tǒng)一由一個部門對外報建模式

（3）報建團隊和專業(yè)組相結合的報建模式

（4）不同報建工作界面的搭接和分隔

（5）高效的報建會議如何組織和管理

三.報建工作典型難點及技術處理（結合實際案例分析）

（1）對項目報建難點和階段的客觀認識和分析

（2）項目搶跑開工建設的處理

（3）國土問題（紅線交叉、土地抵押等）的解決

（4）施工圖和方案差異大的處理

（5）竣工驗收超指標的狀況處理

（6） ......

四.不同類型開發(fā)企業(yè)實際關注的報建節(jié)點

（1）民營企業(yè)關注哪些開發(fā)報建節(jié)點

（2）國資企業(yè)關注哪些開發(fā)報建節(jié)點

（3）結合內(nèi)外部情況，掌控報建工作的時效性和有效性

五.房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)報建團隊的建設

1.如何遴選和培養(yǎng)報建人員

2.報建人員的知識結構體系

3.基本禮儀

4.崗位再培訓的重要性

5.報建人員的心里調(diào)節(jié)

6.報建獎罰制度的執(zhí)行和完善

六.房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)報建團隊的建設

1.開發(fā)報建工作的重要性

2.開發(fā)報建工作的核心價值

3.開發(fā)報建人員應具備的素質(zhì)

4.開發(fā)報建工作的團隊協(xié)作流程簡述

5.如何提高報建效率

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