房地產(chǎn)土地增值稅清算涉稅風(fēng)險處理與納稅籌劃

  培訓(xùn)講師：屠建清

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屠建清講師簡介【基本介紹】高級會計師，世界華人專家，現(xiàn)任舟山市某材料有限公司（籌備上市）財務(wù)總監(jiān)、總經(jīng)理助理，浙江某會計師事務(wù)所副所長、管理咨詢高級顧問，企管名師網(wǎng)特聘首席財務(wù)會計講師，財易網(wǎng)、浙江師范大學(xué)特聘講師，浙江省會計人員繼續(xù)教育指 詳細>>

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房地產(chǎn)土地增值稅清算涉稅風(fēng)險處理與納稅籌劃詳細內(nèi)容

房地產(chǎn)土地增值稅清算涉稅風(fēng)險處理與納稅籌劃

**部分  土地增值稅清算


**講  土地增值稅清算的法定要求與必然性

一、 政策要求

二、 風(fēng)險分析

三、 當(dāng)前的困境

四、 影響因素分析

第二講  土地增值稅清算流程

一、 各方責(zé)任

二、 清算方式

三、 清算手續(xù)時限

四、 計稅單位

五、 清算前的管理

六、 清算流程

七、 申報資料

八、 特殊情況

第三講  土地增值稅清算計繳技巧

一、 清算單位的選擇

二、 代收費用計價方式的選擇

三、 清算后再轉(zhuǎn)讓的計繳

四、 成片開發(fā)，分塊銷售的計繳

五、 竣工前整體銷售的計繳

六、 轉(zhuǎn)讓土地的土地增值稅的計繳

七、 個人轉(zhuǎn)讓住房土地增值稅的計繳

八、 不同拆遷補償方式的計繳

九、 補退房價差額的處理

十、 清算時稅款的補繳

第四講  土地增值稅清算鑒證

一、 準(zhǔn)入條件

二、 資料要求

三、 審核內(nèi)容

四、 鑒證終止

五、 鑒證報告

六、 土地增值稅清算鑒證報告范例

第五講  土地增值稅清算的審核

一、 清算審核的特點

二、 清算審核內(nèi)容

三、 取得土地使用權(quán)所支付的金額

四、 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入的審核

五、 房地產(chǎn)開發(fā)成本審核要點

六、 房地產(chǎn)開發(fā)費用的審核

七、 與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金的審核

八、 其他扣除項目的審核

九、 在清算審核時應(yīng)注意的其他問題

十、 清算審核工作中有關(guān)情況的處理

第六講  土地增值稅清算案例分析

一、 土地增值稅清算稅務(wù)審核典型案例

二、 部分完工土地增值稅清算案例

三、 土地增值稅錯誤清算案例


                           第二部分  涉稅風(fēng)險處理

    **講  涉稅風(fēng)險

一、來源于稅收立法層面的稅務(wù)風(fēng)險

(一)中國稅法的立法基礎(chǔ)

(二)中國稅法體系的缺陷

二、來源于稅收行政方面的稅務(wù)風(fēng)險

(一)稅務(wù)機關(guān)與納稅人信息的嚴重不對稱

(二)缺乏對稅務(wù)行政機關(guān)稅法解釋權(quán)和自由裁量權(quán)的約束

三、來源于客觀經(jīng)營環(huán)境的稅務(wù)風(fēng)險

四、來源于納稅人自身的稅務(wù)風(fēng)險

(一)缺乏依法納稅觀念帶來的風(fēng)險

(二)納稅人的專業(yè)素質(zhì)和責(zé)任心存在問題帶來的風(fēng)險

(三)納稅人偷逃稅款或不當(dāng)稅收籌劃帶來的稅務(wù)風(fēng)險

(四)內(nèi)部稅務(wù)控制不到位產(chǎn)生的風(fēng)險

(五)管理制度彈性不合理產(chǎn)生的風(fēng)險

(六月與稅務(wù)機關(guān)協(xié)調(diào)失策產(chǎn)生的風(fēng)險

(七)業(yè)務(wù)操作流程不規(guī)范產(chǎn)生的風(fēng)險

 (八)涉稅政策理解不夠產(chǎn)生的風(fēng)險

(九)操作者自身因素影響產(chǎn)生的風(fēng)險

五、影響稅務(wù)風(fēng)險的八個因素

（一）經(jīng)營理念

（二）人員素質(zhì)

（三）法律意識

（四）稅務(wù)文書

（五）稅務(wù)稽查

（六）管理流程

（七）社會關(guān)系

（八）稅務(wù)環(huán)境

第二講  涉稅風(fēng)險處理

一、建立正確的稅收意識

（一）增強全員稅收意識

（二）決策者決策時不能忽視稅收風(fēng)險

二、建立企業(yè)內(nèi)部避險機制

（一）決策環(huán)節(jié)考慮稅收

（二）業(yè)務(wù)部門做業(yè)務(wù)要重視稅收風(fēng)險

（三）規(guī)范財務(wù)核算與繳稅

（四）定期請外部機構(gòu)做體檢

 三、實施四大稅務(wù)風(fēng)險防控重點

（一）設(shè)立稅務(wù)風(fēng)險管理機構(gòu)(崗位)

（二）風(fēng)險識別和評估

 （三）風(fēng)險應(yīng)對策略和內(nèi)部控制

（四）信息與溝通


                                 第三部分  土地增值稅納稅籌劃 

第六講  土地增值稅籌劃理論

一、 選擇多元化處置開發(fā)產(chǎn)品

二、 利用預(yù)提費用的稅前扣除政策

三、 地下停車場作為公共配套設(shè)施處理

四、 選擇有利的增值額核算方式

五、 充分運用加計扣除政策

六、 巧用特殊扣除項目規(guī)定

七、 選擇有利的土地成本分配方法

第七講  土地增值稅常用籌劃方法

一、 建房方式籌劃法

二、 “臨界點”籌劃法

三、 分散收入籌劃法

四、 適度加大建造成本籌劃法

五、 費用遷移籌劃法

六、 利息支出籌劃法

七、 股權(quán)轉(zhuǎn)讓籌劃法

八、 轉(zhuǎn)讓在建工程籌劃法

九、 費用均分籌劃法

十、 企業(yè)籌建期的巧妙運用

十一、 投資方式的佳選擇

十二、 土地出讓金返還籌劃法

十三、 代收費用籌劃法

十四、 公共配套設(shè)施籌劃法

第八講  土地增值稅籌劃經(jīng)典案例

一、“先投資、再轉(zhuǎn)讓”案例分析

二、“利用公司分立模式”案例分析

三、土地增值稅籌劃案例風(fēng)險分析

四、土地增值稅稅收籌劃失敗的案例分析

時長：1～2天

 

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