彭波--萬科產(chǎn)品設(shè)計及溢價設(shè)計策略與設(shè)計階段成本優(yōu)化控制實戰(zhàn)

  培訓(xùn)講師：彭波

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講師介紹：彭波老師u標(biāo)桿地產(chǎn)企業(yè)資深設(shè)計管理專家u萬科17英里，萬科東海岸項目設(shè)計負(fù)責(zé)人，特約培訓(xùn)師。u歷任：招商設(shè)計院、中建國際設(shè)計院設(shè)計師；u萬科.萬創(chuàng)建筑設(shè)計師、項目設(shè)計負(fù)責(zé)人；u成功操作多個大型住宅區(qū)項目的開發(fā)，在住宅區(qū)規(guī)劃設(shè)計和建 詳細(xì)>>

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彭波--萬科產(chǎn)品設(shè)計及溢價設(shè)計策略與設(shè)計階段成本優(yōu)化控制實戰(zhàn)詳細(xì)內(nèi)容

彭波--萬科產(chǎn)品設(shè)計及溢價設(shè)計策略與設(shè)計階段成本優(yōu)化控制實戰(zhàn)

**部分：萬科地產(chǎn)產(chǎn)品設(shè)計創(chuàng)新及戶型優(yōu)化設(shè)計
一、房地產(chǎn)項目成功經(jīng)驗與一體化設(shè)計（開篇）
（一）房地產(chǎn)成功公式
1、賣點
2、賣相
3、賣法
案例：深港房地產(chǎn)商會會所

（二）一體化設(shè)計
案例：星河丹堤VS圣莫里斯

二、房地產(chǎn)項目立面設(shè)計（立面篇）
（一）設(shè)計從穿衣打扮開始

（二）論立面設(shè)計十大關(guān)系
1、前后關(guān)系
2、上下關(guān)系
3、左右關(guān)系
4、內(nèi)外關(guān)系
5、構(gòu)圖（虛實、肌理、尺度、比例等）
6、色彩（主色、副色、點綴色）
7、風(fēng)格
8、材料
9、細(xì)節(jié)
10、不影響功能
案例：樂山嘉州新城西一區(qū)、合肥.瀾溪鎮(zhèn)、成都華潤鳳凰城、合肥紫蓬山、中海安德魯斯莊園、半山海景別墅、昆明.果嶺金谷

（三）立面效果控制
1、立面控制方法
2、立面控制手冊
3、立面設(shè)計的細(xì)節(jié)
案例：萬科.白馬花園、城開.湯山公館

（四）立面設(shè)計實戰(zhàn)
案例：光大.數(shù)字家庭、珠海.三疊泉五星級酒店、振業(yè).第五公社

三、房地產(chǎn)項目戶型設(shè)計創(chuàng)新（戶型篇）
（一）戶型庫

（二）戶型基本價值分析
1、人的尺度
案例：萬科紅、柏林印象
2、人的習(xí)慣
案例：香江灣等、顧客敏感點
3、人的關(guān)系
案例解析：
大開眼界（略十八個案例）
指手畫腳（略十八個案例）
**眾長（略八個案例）
獨辟蹊徑（略七個案例）
異想天開（略三個案例）

（三）戶型設(shè)計創(chuàng)新
1、廚房
2、臥室與衛(wèi)生間的關(guān)系
3、平面組合創(chuàng)新
4、剖面組合創(chuàng)新
5、衛(wèi)生間
6、玄關(guān)及收納空間
7、主題
8、日本戶型研究及啟示
案例：風(fēng)尚公寓、中海.金沙灣、重慶龍湖好望山、萬科城、萬科青山湖8號、湯臣一品

（四）規(guī)范的創(chuàng)新
1、客戶附加值的邏輯
2、八種偷面積秘籍策略
秘籍之“地下室”
秘籍之“陽臺、露臺”
秘籍之“百變凸窗”　　　
秘籍之“利用層高”
秘籍之“延展空間”
秘籍之“共享梯廳”
秘籍之“隱藏式衣櫥”
秘籍之“室外空間室內(nèi)用

（五）戶型平面優(yōu)化思路
案例：天津.偉星城項目、東方紐藍(lán)地、天津.空港項目

（六）小戶型設(shè)計
1、小戶型演變的五個階段
2、螞蟻供房
3、萬科丁克概念住宅
4、萬科極小戶型
5、標(biāo)普公寓戶型研究
6、萬科一新公寓研究
7、小戶型案例賞析

（七）產(chǎn)品策略之標(biāo)準(zhǔn)與創(chuàng)新
1、情景洋房合院－標(biāo)準(zhǔn)情景洋房的升級版：廣州南湖
2、TH的合院－突破了TH的傳統(tǒng)聯(lián)排形態(tài)：第五園
3、坡地疊TH、坡地洋房－適用于陡坡地形：東海岸、萬科城
4、平地洋房－一種新形態(tài)的洋房：萬科城
5、新洋房－改變了洋房的傳統(tǒng)寬面寬的形態(tài)：第五園
6、新多層－具有情景洋房的空間形態(tài)的多層：萬科城
7、小高層－一種新形態(tài)的小高層：萬科城

（八）平面設(shè)計優(yōu)化實戰(zhàn)案例
案例：武漢.萬科城市花園別墅、東莞.萬科松山湖、萬科.松山湖TH單位、中惠.沁林山莊別墅、招北項目、珠海西海岸、光耀.候鳥基地

第二部分：房地產(chǎn)設(shè)計階段成本優(yōu)化與控制
一、戶型優(yōu)化與精細(xì)化設(shè)計

二、成本的限額設(shè)計計過程中成本優(yōu)化的主要手段和方法
1、在項目設(shè)計與研發(fā)過程中實現(xiàn)成本優(yōu)化的“重點”與案例分析
2、如何理解研發(fā)階段的成本控制--研發(fā)階段成本控制內(nèi)容
（1）含鋼量及土建造價
（2）景觀造價
（3）示范區(qū)造價
（4）設(shè)計變更簽證率

三、項目設(shè)計管理階段的成本優(yōu)化
1、規(guī)劃方案階段的成本優(yōu)化
（1）車庫規(guī)劃方案對成本的影響
（2）不同容積率人防規(guī)劃建設(shè)的模式對成本的影響
2、建筑方案階段的成本優(yōu)化
3、戶型設(shè)計的成本風(fēng)險
（1）立面設(shè)計與平面設(shè)計的耦合度帶來的成本風(fēng)險
（2）主要風(fēng)格與形式選擇造成的成本風(fēng)險
（3）方案階段的模型研究規(guī)避修改的成本風(fēng)險
（4）方案階段的結(jié)構(gòu)定性優(yōu)化設(shè)計
案例：萬科紫臺窗墻比優(yōu)化設(shè)計

四、建筑擴(kuò)初階段的成本優(yōu)化
1、優(yōu)化層高對成本控制的意義
降低層高的意義　　影響凈高的主要因素　　優(yōu)化措施
2、結(jié)構(gòu)專項問題研究應(yīng)前置
（1）抗浮設(shè)計水位的確定
（2）地基方案的比較，地基坑支護(hù)方案的比較
（3）基礎(chǔ)形式的選擇與產(chǎn)品附加值
（4）主體結(jié)構(gòu)選型的比較與優(yōu)化
（5）轉(zhuǎn)換層設(shè)置與成本優(yōu)化
（6）值得優(yōu)化的部位在基礎(chǔ)
五、 材料部品選用的成本優(yōu)化
1、倡導(dǎo)在設(shè)計管理階段，部品工作并行并前置
2、倡導(dǎo)在施工圖結(jié)束前，完成主要部品定樣、定板
3、標(biāo)準(zhǔn)化、工廠化、規(guī)?；牟牧吓c部品

六、景觀方案的成本優(yōu)化

七、施工圖階段的成本優(yōu)化 
1、如何控制設(shè)計變更簽證率
2、細(xì)部做法的控制與審查

八、設(shè)計中的成本管控通病與案例分析

 

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標(biāo)桿房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品設(shè)計創(chuàng)新與實踐培訓(xùn)一個創(chuàng)新的戶型設(shè)計不僅能極大地促進(jìn)戶型銷售，更能令產(chǎn)品售價增加5％以上建筑大師貝聿銘說：“醫(yī)生們可以掩埋掉他們的錯誤，而建筑師卻不得不與他們的錯誤一起生活”。與建筑師的“錯誤”生活在一起的不僅是建筑師，還有更多的人以及他們的后代。方案有缺陷，后果很嚴(yán)重。站在設(shè)計師自身角度，應(yīng)該有“我們的工作七十年有效”的追求；站在用戶角度

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萬科產(chǎn)品設(shè)計及溢價設(shè)計策略與設(shè)計階段成本優(yōu)化控制實戰(zhàn)從新世紀(jì)初，萬科集團(tuán)為了實現(xiàn)跨區(qū)域的地產(chǎn)開發(fā)，提升項目管理效率，實現(xiàn)規(guī)?；l(fā)展，制定了“萬科項目開發(fā)設(shè)計流程與成果標(biāo)準(zhǔn)”；設(shè)計管理是房地產(chǎn)企業(yè)的核心之一！當(dāng)前房地產(chǎn)新環(huán)境下，尤其是由以往的資源競爭轉(zhuǎn)向能力競爭的未來房地產(chǎn)市場，研發(fā)設(shè)計管理能力顯得尤為重要；產(chǎn)品的設(shè)計優(yōu)化，產(chǎn)品溢價能力的提升，設(shè)計成本優(yōu)化，使

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規(guī)劃策劃一體化,產(chǎn)品大價值策略———房地產(chǎn)高管前期策劃規(guī)劃實戰(zhàn)思維【邀請對象】1/關(guān)注房地產(chǎn)產(chǎn)品的決策層管理人員（董事長、總經(jīng)理、副總等）2/負(fù)責(zé)產(chǎn)品設(shè)計與營銷的中高層管理人員（總監(jiān)、經(jīng)理、主管等）3/參與產(chǎn)品設(shè)計與營銷的協(xié)作部門及人員（設(shè)計、營銷、工程采購、成本預(yù)算、項目部等）【思想介紹】房地產(chǎn)設(shè)計管理，是感性的更是理性的。既有“運用之妙，存乎一心”的即興

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部分開篇講房地產(chǎn)成功公式案例：深港房地產(chǎn)商會會所第二講一體化設(shè)計案例：星河丹堤VS圣莫里斯第二部分立面篇講立面設(shè)計的五個話題Oslash;從穿衣打扮開始案例：悠山香庭立面演變過程Oslash;簡單的追求案例：成都華潤鳳凰城售樓處、深圳光明某項目Oslash;建筑師精神案例：華南科技大學(xué)辦公樓、民生銀行漳州五星級酒店項目、麗水印象售樓處Oslash;創(chuàng)意的價值

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一、開發(fā)商的三種境界和三個層次案例：金碧·御水山莊元邦·山青水秀萬科·蘭喬圣菲美林湖國際社區(qū)星河灣觀點：沒有策劃的策略，規(guī)劃等于盲人摸象；沒有規(guī)劃的介入，策劃不能做到精準(zhǔn)。二、房地產(chǎn)策劃規(guī)劃知識和技能講、規(guī)劃策劃的意義A、房地產(chǎn)策劃的認(rèn)識房地產(chǎn)策劃的目標(biāo)檢驗策劃的五把尺子策劃畫布案例：桂林某項目都江堰某項目深圳某舊改項目宿州某投標(biāo)項目上海某項目B、不得不知的

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講戶型基本價值分析#61656;人的尺度——案例：萬科紅、柏林印象#61656;人的習(xí)慣——案例：香江灣等、顧客敏感點#61656;人的關(guān)系——案例：大開眼界（略十八個案例）、指手畫腳（略十八個案例）、眾長（略八個案例）、獨辟蹊徑（略七個案例）、異想天開（略三個案例）第二講戶型設(shè)計創(chuàng)新#61656;廚房#61656;臥室與衛(wèi)生間的關(guān)系#61656;平面組合創(chuàng)

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部分開篇講房地產(chǎn)成功公式#61656;賣點#61656;賣相#61656;賣法案例：深港房地產(chǎn)商會會所第二講一體化設(shè)計案例：星河丹堤VS圣莫里斯第二部分立面篇講設(shè)計從穿衣打扮開始第二講論立面設(shè)計十大關(guān)系#61656;前后關(guān)系#61656;上下關(guān)系#61656;左右關(guān)系#61656;內(nèi)外關(guān)系#61656;構(gòu)圖（虛實、肌理、尺度、比例等）#61656;色彩（主色

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