2016房地產(chǎn)“營(yíng)改增”政策解析與應(yīng)對(duì)策略


2016房地產(chǎn)“營(yíng)改增”政策解析與應(yīng)對(duì)策略

課程背景：
2016年5月1日，四大行業(yè)‘營(yíng)改增’全面實(shí)施，您真的準(zhǔn)備好了嗎？
2016年3月7日上午，財(cái)政部部長(zhǎng)樓繼偉在兩會(huì)記者會(huì)上回答營(yíng)改增相關(guān)提問(wèn)時(shí)稱：“營(yíng)改
增今年是個(gè)硬任務(wù)，軍令狀要完成。”李克強(qiáng)總理在今年政府工作報(bào)告中宣布決定全面實(shí)
施“營(yíng)改增”，自2016年5月1日起，將試點(diǎn)范圍擴(kuò)大到建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活
服務(wù)業(yè)，并將所有企業(yè)新增不動(dòng)產(chǎn)所含增值稅納入抵扣范圍，確保所有行業(yè)稅負(fù)只減不
增，5月1日起，全鏈條覆蓋的增值稅將全面替代營(yíng)業(yè)稅，已在我國(guó)施行了二十余年的營(yíng)
業(yè)稅將退出歷史舞臺(tái)，持續(xù)了四年多的營(yíng)改增也將正式收官。而留給建筑企業(yè)的準(zhǔn)備時(shí)
間也越來(lái)越緊張，營(yíng)改增前的各項(xiàng)準(zhǔn)備工作迫在眉睫。
課程收益：
第一時(shí)間披露營(yíng)改增的最新政策與動(dòng)態(tài)，提前應(yīng)對(duì)和化解涉稅風(fēng)險(xiǎn)
掌握營(yíng)改增稅收政策要點(diǎn)，把握其本質(zhì)，了解其政策特點(diǎn)與漏洞，及時(shí)出奇招應(yīng)對(duì)并化
解相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)
動(dòng)悉過(guò)渡期政策，巧妙安排應(yīng)對(duì)策略
針對(duì)不同稅率，調(diào)整業(yè)務(wù)流程及合同簽訂的額度、相對(duì)人、時(shí)間、地點(diǎn)，尋找出稅負(fù)最
低的方案
協(xié)同金融等其他行業(yè)營(yíng)改增政策安排，重新構(gòu)建房地產(chǎn)企業(yè)合理的商業(yè)模式
剖析進(jìn)項(xiàng)稅額的具體規(guī)定、賬務(wù)處理、附表2填寫(xiě)、發(fā)票認(rèn)證的規(guī)定，從報(bào)銷流程設(shè)計(jì)視
角控制各個(gè)節(jié)點(diǎn)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)
針對(duì)不同類型的供應(yīng)商，能夠準(zhǔn)確計(jì)算稅金，合理確定針對(duì)不同納稅人身份的價(jià)格水平

精準(zhǔn)把控營(yíng)改增對(duì)取得票據(jù)的具體要求，規(guī)避稅務(wù)稽查帶來(lái)的違法風(fēng)險(xiǎn)


課程對(duì)象：
1、房地產(chǎn)企業(yè)董事長(zhǎng)、總經(jīng)理、副總經(jīng)理、區(qū)域及項(xiàng)目公司總經(jīng)理等決策層高管；
2、房地產(chǎn)企業(yè)主管財(cái)務(wù)的副總、項(xiàng)目總、財(cái)務(wù)總監(jiān)、財(cái)務(wù)部相關(guān)業(yè)務(wù)骨干;

課程大綱：
前言
踏著“營(yíng)改增”的腳步
1、請(qǐng)進(jìn)來(lái)走出去
2、抓住先機(jī)揚(yáng)帆起航
第一章“營(yíng)改增”概述
一、營(yíng)改增的背景分析
1、與我國(guó)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)相適應(yīng)的稅制改革歷程
2、我國(guó)增值稅制度的建立與發(fā)展
二、為什么要營(yíng)改增
1、營(yíng)業(yè)稅計(jì)稅原理解析
2、增值稅計(jì)稅原理解析
3、營(yíng)改增的本質(zhì)
4、營(yíng)改增的商業(yè)因素簡(jiǎn)析
5、營(yíng)改增的效應(yīng)分析
三、營(yíng)改增的推進(jìn)路徑
1、試點(diǎn)之初，積累經(jīng)驗(yàn)
2、試點(diǎn)擴(kuò)大，由點(diǎn)成線
3、逐步推開(kāi)，由點(diǎn)到面
4、試點(diǎn)雙擴(kuò)，再續(xù)新篇
5、全面推開(kāi)，完美收官
四、營(yíng)業(yè)稅改征增值稅政策釋義
1、目前增值稅的征收范圍
2、增值稅納稅人及其身份選擇
3、增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間、納稅地點(diǎn)及其納稅期限
4、增值稅的起征點(diǎn)與適用稅率（及征收率）
5、增值稅應(yīng)稅營(yíng)業(yè)額、中止服務(wù)或折扣額處理
6、兼營(yíng)行為、混合銷售行為處理
7、銷項(xiàng)稅額與進(jìn)項(xiàng)稅額
8、進(jìn)項(xiàng)稅額不得抵扣的情形
9、增值稅的申報(bào)與繳納
五、增值稅發(fā)票的種類、管理及注意事項(xiàng)
1、增值稅專用發(fā)票的取得、開(kāi)具、認(rèn)證、抵扣及管理
2、增值稅普通發(fā)票的取得、開(kāi)具及管理
3、增值稅紅字專用發(fā)票的取得、開(kāi)具及管理
4、其他類型的增值稅發(fā)票的取得、開(kāi)具及管理
5、不同種類的增值稅發(fā)票對(duì)企業(yè)（成本）利潤(rùn)的影響
6、發(fā)票取得誤操作的風(fēng)險(xiǎn)
7、發(fā)票違法行為的法律責(zé)任
六、營(yíng)改增重點(diǎn)政策解讀
1、財(cái)稅（2011）110 號(hào)
2、財(cái)稅（2013）106 號(hào)
3、財(cái)稅（2014）43 號(hào)
4、財(cái)稅（2016）4 號(hào)
5、2016 營(yíng)改增新政解讀
第二章“營(yíng)改增”操作實(shí)務(wù)解析
一、營(yíng)改增建安、房地產(chǎn)工程計(jì)價(jià)規(guī)則與體系變化
1、“營(yíng)改增”前的工程概預(yù)算構(gòu)成及取費(fèi)方法
2、“營(yíng)改增”后的工程概預(yù)算構(gòu)成及取費(fèi)方法
二、營(yíng)改增后合同模板及招投標(biāo)文件更新關(guān)注要點(diǎn)
1、價(jià)格約定條款
2、發(fā)票約定條款
3、收付款約定條款
4、其他涉稅條款的變更
三、對(duì)合格供應(yīng)商、承包商的再評(píng)價(jià)
1、單位性質(zhì)評(píng)價(jià)
2、納稅人資質(zhì)評(píng)價(jià)
3、所屬行業(yè)評(píng)價(jià)
4、稅率評(píng)價(jià)
5、信用評(píng)價(jià)
四、《營(yíng)改增企業(yè)會(huì)計(jì)處理規(guī)定》及最新財(cái)會(huì)政策解讀
1、會(huì)計(jì)賬戶的設(shè)置
2、收入與成本的“價(jià)稅分離”
3、特殊業(yè)務(wù)——混業(yè)經(jīng)營(yíng)造成的留抵
4、增值稅稅控系統(tǒng)專用設(shè)備和技術(shù)維護(hù)費(fèi)用抵減增值稅額的會(huì)計(jì)處理
5、增值稅的申報(bào)與繳納
五、營(yíng)改增后，房地產(chǎn)企業(yè)增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額的抵扣議題
1、資金流、票據(jù)流、物流（勞務(wù)流）相互一致
2、法律憑證、會(huì)計(jì)憑證、稅務(wù)憑證相互支持
3、合同價(jià)、發(fā)票價(jià)和結(jié)算價(jià)相互印證
六、業(yè)務(wù)部門(mén)與財(cái)務(wù)部門(mén)的協(xié)調(diào)配合
1、財(cái)務(wù)部門(mén)牽頭營(yíng)改增，義不容辭
2、業(yè)務(wù)部門(mén)走向前臺(tái)，擔(dān)當(dāng)主角
3、全員參與，協(xié)調(diào)配合，強(qiáng)化管理
第三章“營(yíng)改增”政策對(duì)相關(guān)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的影響
一、營(yíng)改增前后企業(yè)過(guò)渡期事項(xiàng)的安排
二、房地產(chǎn)和建安企業(yè)，分別如何確認(rèn)新合同與老合同、新項(xiàng)目與老
項(xiàng)目？如何確定銷售額？
三、劃分新項(xiàng)目、老項(xiàng)目的成本，如何影響進(jìn)項(xiàng)稅額？
四、如何處理新項(xiàng)目成本，才能做到營(yíng)改增利益最大化？
五、老合同老項(xiàng)目營(yíng)改增前要不要催要發(fā)票？老合同老項(xiàng)目是否應(yīng)
該提前付款開(kāi)票？
六、新稅制出臺(tái)后要不要對(duì)已經(jīng)簽訂的老合同條款進(jìn)行修改？
七、老合同老項(xiàng)目后期銷售如何計(jì)算應(yīng)納稅額？
八、營(yíng)改增后銷售或購(gòu)買(mǎi)不動(dòng)產(chǎn)，如何抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額？

九、如何選擇小規(guī)模納稅人和一般納稅人的身份？
十、資金統(tǒng)一管理、統(tǒng)借統(tǒng)還業(yè)務(wù)，如何計(jì)算增值稅？
十一、房地產(chǎn)企業(yè)是否需要預(yù)交增值稅？
十二、房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)改增前后取得的土地能否抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額？
十三、對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)政府收費(fèi)、利息支出、勞務(wù)支出，是否可以抵扣
進(jìn)項(xiàng)稅額？
十四、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的銷售進(jìn)度，是否影響增值稅應(yīng)納稅額？
十五、自持物業(yè)和銷售物業(yè)，是否影響增值稅應(yīng)納稅額？
十六、增值稅對(duì)土地增值稅的影響
十七、營(yíng)改增前后企業(yè)過(guò)渡期事項(xiàng)的安排營(yíng)改增后工程發(fā)包合同及
其他各類合同的簽訂
十八、營(yíng)改增對(duì)納稅人從事“混業(yè)經(jīng)營(yíng)”的影響
十九、營(yíng)改增對(duì)集團(tuán)公司物資統(tǒng)一采購(gòu)和資金集中管理的影響
二十、營(yíng)改增對(duì)建安、房地產(chǎn)“甲供材”的影響
二十一、營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流的影響
二十二、營(yíng)改增對(duì)所得稅及其他稅種的影響
二十三、營(yíng)改增對(duì)“一帶一路”及企業(yè)境外經(jīng)營(yíng)的影響
第四章順應(yīng)“營(yíng)改增” 適應(yīng)“營(yíng)改增” 受益“營(yíng)改增”
一、構(gòu)建科學(xué)高效的業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)體系
1、營(yíng)改增，業(yè)務(wù)部門(mén)要先行
2、營(yíng)改增，工程管理部的工作重點(diǎn)
3、營(yíng)改增，采購(gòu)部門(mén)、設(shè)備管理部門(mén)的工作重點(diǎn)
4、營(yíng)改增，預(yù)算部門(mén)、成本控制等部門(mén)的工作重點(diǎn)
二、構(gòu)建科學(xué)高效的財(cái)務(wù)核算體系
1、梳理和完善新的核算制度
2、著手準(zhǔn)備營(yíng)改增后的會(huì)計(jì)核算問(wèn)題
3、如何避免營(yíng)改增的沖擊
4、向管理會(huì)計(jì)要效益
三、構(gòu)建科學(xué)高效的稅收風(fēng)險(xiǎn)管控體系
1、領(lǐng)導(dǎo)掛帥，全體動(dòng)員
2、增設(shè)內(nèi)部納稅管理機(jī)構(gòu)
3、增配內(nèi)部稅務(wù)管理人員
4、制定稅收風(fēng)險(xiǎn)管控制度
5、提高增值稅發(fā)票管理能力，發(fā)票管理職責(zé)前移
四、全面提高“增值稅管理系統(tǒng)”的應(yīng)用能力
1、從地稅到國(guó)稅的心理適應(yīng)
2、從地稅到國(guó)稅的知識(shí)更新
3、稅務(wù)管理的硬件和軟件的準(zhǔn)備
五、建立強(qiáng)大的學(xué)習(xí)型組織，永葆基業(yè)常青
1、讓學(xué)習(xí)成為一種習(xí)慣
2、持之以恒、持論有據(jù)、持續(xù)創(chuàng)新、持久發(fā)展
3、著眼“后營(yíng)改增時(shí)代”，未雨綢繆，基業(yè)長(zhǎng)青

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