宏觀經(jīng)濟(jì)形勢、政策變化與建筑行業(yè)（企業(yè)）的應(yīng)對

宏觀經(jīng)濟(jì)形勢、政策變化與建筑行業(yè)（企業(yè)）的應(yīng)對
提綱
王傳寶 教授
時(shí)長：2天?？筛鶕?jù)客戶要求調(diào)整課綱
培訓(xùn)目標(biāo)：解讀當(dāng)前我國宏觀經(jīng)濟(jì)形勢和最新基建、房地產(chǎn)政策變化，通過研判世界經(jīng)濟(jì)新周期與“十四五”規(guī)劃、中國經(jīng)濟(jì)長期發(fā)展趨勢，解讀金融風(fēng)險(xiǎn)，解讀最新建筑業(yè)相關(guān)政策特別是兩會相關(guān)政策，解讀我國建筑行業(yè)、房地產(chǎn)市場發(fā)展走向，提出建筑企業(yè)、房地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)對策略，幫助建筑企業(yè)和房地產(chǎn)企業(yè)決策，更好地助推工作。講座“有趣、有理、有用”，圖文并茂，通俗易懂。理論與實(shí)際相結(jié)合，學(xué)員可以在知其所以然的基礎(chǔ)上，進(jìn)而知道未來的必然。
講座提綱
一、新周期：世界經(jīng)濟(jì)新周期是中國建筑行業(yè)和房地產(chǎn)市場的大環(huán)境
1、疫情前世界經(jīng)濟(jì)已經(jīng)進(jìn)入衰退
——當(dāng)前全球處在罕見的經(jīng)濟(jì)增長低迷期
——十年一次的金融危機(jī)是否已經(jīng)到來
——會不會發(fā)生百年一遇的危機(jī)？
2、世界經(jīng)濟(jì)周期與新工業(yè)革命
——全球長波周期劃分（康得拉季耶夫周期）
——工業(yè)革命、技術(shù)變革與城市化
3、大宗商品價(jià)格暴漲引發(fā)通脹擔(dān)憂
——油氣價(jià)格與世界經(jīng)濟(jì)景氣度
——鐵礦石、銅、農(nóng)產(chǎn)品等大宗商品價(jià)格暴漲
4、美國加息攪動世界經(jīng)濟(jì)局勢，提高建筑企業(yè)、房地產(chǎn)企業(yè)資金成本
5、拜登上臺后的內(nèi)外政策新變化
6、“灰犀牛”與全球大變局初顯
——警惕“灰犀?！笔酱蟾怕饰C(jī)的到來
——黑天鵝與綠天鵝
——全球大變局初顯
7、疫情對全球化的影響
8、中美貿(mào)易戰(zhàn)影響基建投資、房地產(chǎn)投資
——中美貿(mào)易戰(zhàn)的背景
——中美貿(mào)易戰(zhàn)的成因
——中美貿(mào)易戰(zhàn)的主要領(lǐng)域
——中美貿(mào)易戰(zhàn)的影響
——中美貿(mào)易戰(zhàn)的前景展望
——如何應(yīng)對中美貿(mào)易戰(zhàn)
二、新背景：中國經(jīng)濟(jì)長期發(fā)展趨勢下中國基建和房地產(chǎn)發(fā)展的新宏觀背景
1、宏觀經(jīng)濟(jì)分析的基本框架：總需求與總供給
2、經(jīng)濟(jì)增長的決定要素
3、需求三架馬車分析
（1）消費(fèi)
（2）投資：民間投資告急
（3）出口：進(jìn)出口增速回落
4、供給側(cè)分析
（1）人口問題：未富先老
（2）資源環(huán)境問題
（3）科技創(chuàng)新問題
5、城鎮(zhèn)化沒有完成，粵港澳大灣區(qū)建設(shè)等區(qū)域一體化加速，基建和房地產(chǎn)市場需求大量存在，基建投資和房地產(chǎn)投資將繼續(xù)發(fā)揮作用
6、中西部地區(qū)的后發(fā)優(yōu)勢，中西部基建和房地產(chǎn)市場前景廣闊
7、消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級，廣大中產(chǎn)階層購房需求增加
8、近年中國出現(xiàn)的幾個(gè)重要拐點(diǎn)
9、中國經(jīng)濟(jì)將現(xiàn)“四大分化”
10、從“十四五”規(guī)劃看中國經(jīng)濟(jì)未來發(fā)展與中國未來深刻變革
11、碳中和與綠色發(fā)展將重塑中國經(jīng)濟(jì)
12、警惕金融風(fēng)險(xiǎn)：謹(jǐn)防“明斯基時(shí)刻”的到來
——郭樹清：房地產(chǎn)泡沫是最大的灰犀牛
13、對我國未來經(jīng)濟(jì)增長的基本判斷
——我國未來經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長支撐房地產(chǎn)需求
14、我國未來經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長需要基建提供助力
三、新形勢：當(dāng)前我國宏觀經(jīng)濟(jì)形勢影響建筑行業(yè)和房地產(chǎn)市場
1、客觀判斷經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢
——跟著領(lǐng)袖看態(tài)勢
——根本在于素養(yǎng)和態(tài)度
——我國古典四大文學(xué)名著中的管理密碼
2、克強(qiáng)指數(shù)看經(jīng)濟(jì)冷暖
3、PMI指數(shù)解讀經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀
4、從PPI、CPI看通脹/通縮隱憂
5、“六穩(wěn)”和“六?！?br /> 6、當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)解讀：GDP、就業(yè)、消費(fèi)、投資、外貿(mào)、基建、房地產(chǎn)、資本市場等
7、謹(jǐn)防金融風(fēng)險(xiǎn)
8、4月政治局會議精神簡要解讀
9、《政府工作報(bào)告》與兩會精神解讀
10、2021年經(jīng)濟(jì)前景研判
四、新風(fēng)險(xiǎn)：金融新周期與金融風(fēng)險(xiǎn)將影響建筑行業(yè)和房地產(chǎn)市場健康發(fā)展
1、全球債務(wù)飆升
2、堅(jiān)決管制貨幣總量
3、美聯(lián)儲最新動作與中國的應(yīng)對
4、牢牢守住不發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)底線
5、警惕區(qū)域性金融風(fēng)險(xiǎn)蔓延
6、地方政府債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)
7、企業(yè)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)
——案例：遼寧、山東企業(yè)債務(wù)危機(jī)
——案例：浙江慈溪建行不良率飆升的教訓(xùn)
——案例：無錫銀行：農(nóng)商行盲目上市擴(kuò)張的失敗樣本
8、部分中小銀行面臨破產(chǎn)清算威脅
9、中央金融工作會議
10、十九大報(bào)告指出，要“健全金融監(jiān)管體系，守住不發(fā)生系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)的底線”
11、資本管制：詭譎的人民幣匯率
12、生病的股市：個(gè)人理性與集體非理性
13、投資理財(cái)?shù)睦Щ螅哄X往何處去？
14、百姓發(fā)現(xiàn)：只有房地產(chǎn)投資最穩(wěn)妥
15、建筑企業(yè)和房地產(chǎn)企業(yè)資金成本提升，融資越來越難
五、新規(guī)劃：“十四五”規(guī)劃關(guān)于新型城市化、基建、“新基建”的表述及其對我國建筑行業(yè)/企業(yè)的影響
1、“十四五”規(guī)劃關(guān)于基建的表述及其對我國建筑行業(yè)/企業(yè)的影響
——房地產(chǎn)政策重點(diǎn)圍繞增加住房供給和發(fā)展租賃住房市場
2、“十四五”規(guī)劃關(guān)于新型城市化的表述及其對我國建筑行業(yè)/企業(yè)的影響
——完善新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略，提升城鎮(zhèn)化發(fā)展質(zhì)量
——城鎮(zhèn)化率提高1個(gè)百分點(diǎn)
——放開戶籍限制、農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)等
3、“十四五”規(guī)劃關(guān)于城市群、都市圈表述及其對我國建筑行業(yè)/企業(yè)的影響
4、“十四五”規(guī)劃關(guān)于“新基建”的表述及其對我國建筑行業(yè)/企業(yè)的影響
5、“十四五”規(guī)劃關(guān)于戶籍改革、土地改革等結(jié)構(gòu)性改革的表述及其對我國建筑行業(yè)/企業(yè)的影響
——戶籍改革方面
——土地改革方面
——國企改革方面
——宏觀政策方面
——建筑行業(yè)/企業(yè)在“雙循環(huán)”和“十四五”規(guī)劃中發(fā)揮重要作用
6、“十四五”時(shí)期建筑企業(yè)的發(fā)展機(jī)遇
——在經(jīng)濟(jì)“雙循環(huán)”中，基建必將扮演重要角色
——繼續(xù)對關(guān)鍵領(lǐng)域進(jìn)行投資：“兩新一重”與建筑行業(yè)的機(jī)遇
——“兩新一重”：新型城鎮(zhèn)化、新基建、國家重大戰(zhàn)略項(xiàng)目
——綠色發(fā)展、碳中和及其對建筑和房地產(chǎn)行業(yè)的沖擊
六、新趨勢：土地、人口與貨幣：房地產(chǎn)市場未來發(fā)展預(yù)測
1、工業(yè)化、城市化加速需要房地產(chǎn)市場配合
——工業(yè)化加速提高居民收入，促進(jìn)農(nóng)村人口進(jìn)城
——城市化加速提升住房需求，加速房地產(chǎn)市場發(fā)展
2、城鎮(zhèn)化與城市群：全面鋪開與多點(diǎn)開花
——我國新型城鎮(zhèn)化發(fā)展的空間格局
——“兩橫三縱”城市化戰(zhàn)略格局
——我國主要發(fā)展軸
——我國主要城市群
3、為什么要緊盯都市圈和城市群建設(shè)
——按照世界城市化發(fā)展的“S型”規(guī)律曲線，城鎮(zhèn)化率顯示我國的城市化進(jìn)程仍處于中期，未來還存在繼續(xù)提高的空間。
——城市群和都市圈建設(shè)將帶來更多的人口流入城市，從而帶來更多的投資和消費(fèi)，提供經(jīng)濟(jì)增長持續(xù)潛在動力。
——現(xiàn)代化都市圈既有利于優(yōu)化人口和經(jīng)濟(jì)的空間結(jié)構(gòu)，又有利于激活有效投資和潛在消費(fèi)需求，增強(qiáng)內(nèi)生發(fā)展動力。
——進(jìn)入都市圈范圍的區(qū)域，將享受更多的發(fā)展紅利。
——“十四五”規(guī)劃和2021年《政府工作報(bào)告》：推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化，確立都市圈城市群
4、房價(jià)會漲還是跌？
——2017.5.12，人民日報(bào)發(fā)文：房價(jià)上漲是必然趨勢
——論經(jīng)濟(jì)體量，中國和美國最為相像；論土地制度，中國又是香港式的；論人口結(jié)構(gòu)，中國向日本靠攏。再加上調(diào)控，所以房價(jià)的問題很復(fù)雜
——房地產(chǎn)周期：長期看人口、中期看土地、短期看金融
——從人口結(jié)構(gòu)上看，大概率上2030年是房地產(chǎn)和房價(jià)的轉(zhuǎn)折點(diǎn)
——人口老齡化加速影響房地產(chǎn)。老齡化會拖累經(jīng)濟(jì)增速
——房價(jià)會漲還是跌？看通脹、區(qū)域、投資渠道
——根源：土地財(cái)政，人地錯(cuò)配，貨幣超發(fā)
5、房地產(chǎn)供應(yīng)會增加：通貨膨脹預(yù)期、土地財(cái)政與現(xiàn)行房地產(chǎn)市場政策的拉鋸
——貨幣發(fā)行增速加快，國家實(shí)行積極貨幣政策
——由于貨幣寬松，利率下行，全球資金都在爭搶資產(chǎn)，房子漲價(jià)
——通脹預(yù)期下，購房更容易保值：正面影響
——土地制度政策變化影響房地產(chǎn)
——地方財(cái)政依賴土地財(cái)政，地方政府財(cái)政緊張，加大房地產(chǎn)扶持，增加土地收入
——部分支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)的資金，經(jīng)過各種渠道，外溢到房地產(chǎn)市場
——居民負(fù)債大幅激增，但負(fù)債絕對值遠(yuǎn)低于美國、日本
——各地?fù)屓舜髴?zhàn)，需要房地產(chǎn)配合
——“兩新一重”是重大抓手。其中一個(gè)“新”，是新型城鎮(zhèn)化，當(dāng)然包括房地產(chǎn)
——2021年《政府工作報(bào)告》：老舊小區(qū)改造、安居房與基建
6、產(chǎn)業(yè)投資與房地產(chǎn)市場的區(qū)域分化
——環(huán)境資源稟賦、政策稟賦
——政府能力、營商環(huán)境
——土地、資金、人口、人才、技術(shù)、產(chǎn)業(yè)
——我國主要區(qū)域經(jīng)濟(jì)潛力：中部、東部、東北、西北、西南、華南
——城市賦能產(chǎn)業(yè)：區(qū)域經(jīng)濟(jì)潛力取決于人才和資金的流向，硬環(huán)境+軟環(huán)境
——房地產(chǎn)市場區(qū)域分化、房地產(chǎn)企業(yè)分化是必然趨勢
7、全國各區(qū)域產(chǎn)業(yè)投資與城市房地產(chǎn)投資潛力研判
——投資不過山海關(guān)，買債不買云貴川
——一、二、三線城市產(chǎn)業(yè)投資與房地產(chǎn)投資潛力研判
——各主要城市群產(chǎn)業(yè)投資與房地產(chǎn)投資潛力研判
七、新發(fā)展：我國建筑行業(yè)未來發(fā)展的機(jī)遇與挑戰(zhàn)
1、城鎮(zhèn)化沒有完成，粵港澳大灣區(qū)建設(shè)、西安都市圈等區(qū)域一體化加速，基建和房地產(chǎn)市場需求大量存在，基建投資和房地產(chǎn)投資將繼續(xù)發(fā)揮作用
2、中西部地區(qū)的后發(fā)優(yōu)勢，中西部基建和房地產(chǎn)市場前景廣闊
3、消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級，廣大中產(chǎn)階層購房需求增加
4、我國未來經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長支撐基建和房地產(chǎn)需求
5、十九大提出，用“三大變革”推動中國經(jīng)濟(jì)“高質(zhì)量發(fā)展”
——質(zhì)量變革。未來是城市競爭，房子質(zhì)量競爭
——2013年城市家庭戶均1套房，中國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)拐點(diǎn)
——每次限購，房地產(chǎn)企業(yè)都會受到影響
——十九大提出，“高速增長要轉(zhuǎn)向高品質(zhì)增長”。提高住房品質(zhì)是全國消費(fèi)者的心聲，要引起房地產(chǎn)企業(yè)的高度重視
6、“房住不炒”政策變化影響建筑業(yè)
——自2016年四季度以來，中國樓市進(jìn)入“五限時(shí)代”
——中央提出“房住不炒”
——十九大報(bào)告提出，房子是用來住的，不是用來炒的。預(yù)示房地產(chǎn)市場將平穩(wěn)發(fā)展。不會大起大落
——銀行貸款、發(fā)行債券、海外融資等融資渠道被限制
7、在經(jīng)濟(jì)“雙循環(huán)”中，基建必將扮演重要角色
——以國內(nèi)大循環(huán)為主體、國內(nèi)國際雙循環(huán)相互促進(jìn)的新發(fā)展格局
——我國未來經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長需要基建提供助力
8、新型城鎮(zhèn)化和都市圈建設(shè)，需要基建的支持
9、19大后中國經(jīng)濟(jì)走向預(yù)示建筑行業(yè)平穩(wěn)發(fā)展
——我國長期向好支撐基建和房地產(chǎn)需求
——基建和房地產(chǎn)市場健康發(fā)展是政府、百姓的共同愿望
——基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支撐條件
——朱镕基：房地產(chǎn)拉動了一百多個(gè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展
——地方財(cái)政壓力
——百姓財(cái)富保值
10、基建擴(kuò)張面臨巨大阻力，主要原因：
——財(cái)政約束。各省財(cái)政赤字太大。
——貨幣約束
——成本約束
——需求導(dǎo)向、效益為本：2021.3.29，國務(wù)院辦公廳最新通知：嚴(yán)禁以新建城際鐵路/市域（郊）鐵路名義變相建設(shè)地鐵/輕軌
11、新基建政策給建筑行業(yè)帶來的機(jī)遇
——應(yīng)對疫情影響，為了振興經(jīng)濟(jì)，國家特別提出要加快5G網(wǎng)絡(luò)、數(shù)據(jù)中心等新型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)進(jìn)度，這也是近期行業(yè)關(guān)注的熱點(diǎn)，將成為下一步工程建設(shè)領(lǐng)域的投資熱點(diǎn)，給建筑業(yè)帶來重大發(fā)展機(jī)遇。
12、新時(shí)期建筑企業(yè)在技術(shù)水平、服務(wù)水平等方面有更高的要求
13、疫情給建筑行業(yè)帶來的挑戰(zhàn)
14、最新房地產(chǎn)金融政策給建筑行業(yè)、房地產(chǎn)行業(yè)帶來的挑戰(zhàn)
八、新政策：我國基建政策和房地產(chǎn)政策的變化和影響
1、基建政策變化和影響
——2018年10月31日，國務(wù)院辦公廳下發(fā)國辦發(fā)〔2018〕101號文《關(guān)于保持基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域補(bǔ)短板力度的指導(dǎo)意見》，提出由于2018年以來基礎(chǔ)設(shè)施投資增速回落較多，亟需聚焦基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域突出短板。
——主要精神：加大基建補(bǔ)短板力度，融資平臺、PPP、專項(xiàng)債、貸款保駕護(hù)航。
——2008年10月的基建托底，典型特征是“力度大”（4萬億資金注入）、“落地快”（在10月的常務(wù)會議上，就核準(zhǔn)一批建設(shè)項(xiàng)目）。
——2019年以來，經(jīng)濟(jì)下行期，投資不旺的情況下，基建托底是大勢所趨
2、2020年3月12日，國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于授權(quán)和委托用地審批權(quán)的決定》，明確了省級政府更大的用地自主權(quán)。
——《決定》稱，將國務(wù)院可以授權(quán)的永久基本農(nóng)田以外的農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地審批事項(xiàng)授權(quán)各省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)。
——《決定》還規(guī)定，試點(diǎn)將永久基本農(nóng)田轉(zhuǎn)為建設(shè)用地和國務(wù)院批準(zhǔn)土地征收審批事項(xiàng)委托部分省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)。首批試點(diǎn)省份為北京、天津、上海、江蘇、浙江、安徽、廣東、重慶，試點(diǎn)期限1年，具體實(shí)施方案由試點(diǎn)省份人民政府制訂并報(bào)自然資源部備案。
3、2018年年底的中央經(jīng)濟(jì)工作會議中，提出“新基建”概念。會議提出“加強(qiáng)人工智能、工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)、物聯(lián)網(wǎng)等新型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)”。
4、應(yīng)對疫情影響，發(fā)力新基建。中共中央政治局常務(wù)委員會2020年3月4日召開的會議中進(jìn)一步提出“要加大公共衛(wèi)生服務(wù)、應(yīng)急物資保障領(lǐng)域投入，加快5G網(wǎng)絡(luò)、數(shù)據(jù)中心等新型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)進(jìn)度”。
5、中共中央政治局常務(wù)委員會2020年3月4日召開的會議中進(jìn)一步提出，要選好投資項(xiàng)目，加強(qiáng)用地、用能、資金等政策配套，加快推進(jìn)國家規(guī)劃已明確的重大工程和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。
6、2020年新增專項(xiàng)債向基建傾斜，政策性金融或成為基建的“長期資金供給”
——隨著資金問題得到緩解，同時(shí)基建項(xiàng)目儲備充足，2020年建筑業(yè)弱復(fù)蘇趨勢穩(wěn)定。
7、“房住不炒”政策變化影響房地產(chǎn)業(yè)
——自2016年四季度以來，中國樓市進(jìn)入“五限時(shí)代”
——中央提出“房住不炒”
——銀行貸款、發(fā)行債券、海外融資等融資渠道被限制
——最新房地產(chǎn)政策變化影響建筑行業(yè)
8、最新房地產(chǎn)金融政策
（1）三道紅線
——2020年8月央行和住建部發(fā)布加強(qiáng)對房企資金“三道紅線”管控
（2）房貸收緊、房貸利率提高
——2020年12月央行發(fā)布對銀行房貸“五檔分類”要求
——廣東地區(qū)LPR加點(diǎn)提高
——嚴(yán)查房抵經(jīng)營貸違規(guī)流入樓市
——上海、廣東限購政策升級，對政策“打補(bǔ)丁”
（3）地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)正經(jīng)歷又一輪監(jiān)管調(diào)控
——針對狂飆突進(jìn)的地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)，2019年5月17日，銀保監(jiān)會祭出《關(guān)于開展“鞏固治亂象成果促進(jìn)合規(guī)建設(shè)”工作的通知》(簡稱“23號文”)后，強(qiáng)調(diào)不得向“四證”不全、開發(fā)商或其控股股東資質(zhì)不達(dá)標(biāo)、資本金未足額到位的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目直接提供融資，嚴(yán)格限制了前端融資模式的發(fā)展。
——23號文+窗口指導(dǎo)后，部分信托房地產(chǎn)業(yè)務(wù)暫停，舊改、供應(yīng)鏈金融購房尾款類項(xiàng)目除外
（4）房貸集中度管理新政
——2021年1月9日中國人民銀行、銀保監(jiān)會日前發(fā)布《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》,決定建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度
——各省加碼
9、在經(jīng)濟(jì)“雙循環(huán)”中，基建必將扮演重要角色
——以國內(nèi)大循環(huán)為主體、國內(nèi)國際雙循環(huán)相互促進(jìn)的新發(fā)展格局
——我國未來經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長需要基建提供助力
10、新型城鎮(zhèn)化和都市圈建設(shè)，需要基建的支持
11、19大后中國經(jīng)濟(jì)走向預(yù)示建筑行業(yè)平穩(wěn)發(fā)展
——我國長期向好支撐基建和房地產(chǎn)需求
——基建和房地產(chǎn)市場健康發(fā)展是政府、百姓的共同愿望
——基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支撐條件
——朱镕基：房地產(chǎn)拉動了一百多個(gè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展
——地方財(cái)政壓力
——百姓財(cái)富保值
12、基建擴(kuò)張面臨巨大阻力，主要原因：
——財(cái)政約束。各省財(cái)政赤字太大。
——貨幣約束
——成本約束
——需求導(dǎo)向、效益為本：2021.3.29，國務(wù)院辦公廳最新通知：嚴(yán)禁以新建城際鐵路/市域（郊）鐵路名義變相建設(shè)地鐵/輕軌
13、2021年《政府工作報(bào)告》關(guān)于基建、新基建、房地產(chǎn)的相關(guān)精神解讀
（1）刺激經(jīng)濟(jì)還是要靠基建
（2）基建：積極的財(cái)政政策有望保證基建項(xiàng)目資金需求
——積極的財(cái)政政策（去年的專項(xiàng)債沒用完）
——2020年新增專項(xiàng)債向基建傾斜，政策性金融或成為基建的“長期資金供給”。
——預(yù)計(jì)2021年基建投資（全口徑）增速將達(dá)到4.6%，略超去年水平。在新增地方政府專項(xiàng)債3.75萬億和抗疫特別國債1萬億的的2020年，基建投資（全口徑）增速僅有3.6%，尚有部分資金還未真正形成支出——2020年財(cái)政存款增加約3000億，另有部分支出或未完成實(shí)物投資量，可平滑至2021年進(jìn)一步形成投資。疊加今年積極的財(cái)政政策，2021年基建投資（全口徑）增速預(yù)計(jì)有望達(dá)到4.5%-6.0%之間，超過2020年1.0個(gè)百分點(diǎn)以上。我們的這一測算已經(jīng)充分考慮了地方政府統(tǒng)籌土地出讓金收入用于穩(wěn)步去化杠桿的需求。
（3）新基建
——政府工作報(bào)告中要求“統(tǒng)籌推進(jìn)傳統(tǒng)基礎(chǔ)設(shè)施和新型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。”在優(yōu)化和穩(wěn)定產(chǎn)業(yè)鏈供應(yīng)鏈部分，也強(qiáng)調(diào)“加大5G網(wǎng)絡(luò)和千兆光網(wǎng)建設(shè)力度”和“加強(qiáng)質(zhì)量基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)”。此外今年政府投資方向繼續(xù)側(cè)重“兩新一重”建設(shè)，完善承諾制加快項(xiàng)目審批和落地。投資重點(diǎn)領(lǐng)域延續(xù)2020年政府工作報(bào)告的“兩新一重”領(lǐng)域，新提及“發(fā)展現(xiàn)代物流體系”，以暢通國內(nèi)要素流動，促進(jìn)國內(nèi)大循環(huán)。“簡化投資審批程序，推進(jìn)實(shí)施企業(yè)投資項(xiàng)目承諾制”，加快項(xiàng)目審批和落地。會議同時(shí)強(qiáng)調(diào)“完善支持社會資本參與政策”。
（4）房地產(chǎn)
——住房問題延續(xù)房住不炒、因城施策和舊城改造的基調(diào)，但突出租賃問題和大城市住房發(fā)展問題
——堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期。解決好大城市住房突出問題，通過增加土地供應(yīng)、安排專項(xiàng)資金、集中建設(shè)等辦法，切實(shí)增加保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房供給，規(guī)范發(fā)展長租房市場，降低租賃住房稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，盡最大努力幫助新市民、青年人等緩解住房困難。
（5）推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化，確立都市圈城市群。優(yōu)化區(qū)域經(jīng)濟(jì)布局，促進(jìn)區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展?
（6）地方債務(wù)。無法延續(xù)。基建能力受限
（7）碳中和、節(jié)能環(huán)保（綠色建筑、水務(wù)環(huán)保）與基建
（8）老舊小區(qū)改造、安居房與基建
14、2020年3月29日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布通知，就加強(qiáng)縣城綠色低碳建設(shè)公開征求意見。通知提出，縣城新建住宅以6層為主，新建住宅最高不超過18層。
——縣城人口密度應(yīng)控制在每平方公里0.6萬至1萬人，縣城建成區(qū)的建筑總面積與建設(shè)用地面積的比值應(yīng)控制在0.6至0.8。
——縣城居住建筑高度要與消防救援能力相匹配?？h城新建住宅以6層為主，6層及以下住宅占比應(yīng)不低于75%?？h城新建住宅最高不超過18層。確需建設(shè)18層以上居住建筑的，應(yīng)嚴(yán)格充分論證，并加強(qiáng)消防應(yīng)急、市政配套設(shè)施等建設(shè)。
——縣城新建建筑要普遍達(dá)到基本級綠色建筑要求。
——要嚴(yán)格控制縣城廣場規(guī)模，縣城廣場的集中硬地面積不應(yīng)超過2公頃。推行“窄馬路、密路網(wǎng)、小街區(qū)”，打造縣城宜人的空間尺度?？刂瓶h城道路寬度，縣城道路包括綠化帶的紅線寬度不超過40米。
15、“2213”：22城“兩集中”供地新政解讀
——22城“兩集中”供地新政的推出
——22城“兩集中”供地新政進(jìn)展和實(shí)施效果解讀：基于北京、杭州等城市土地出讓實(shí)踐
——22城“兩集中”供地新政的反思
——22城“兩集中”供地新政之后的土拍市場，房地產(chǎn)企業(yè)如何應(yīng)對？
——22城“兩集中” 土地新政展望
——22城“兩集中”供地新政的學(xué)習(xí)與思考
九、新應(yīng)對：新政策下建筑企業(yè)和房地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)對
1、建筑行業(yè)/企業(yè)為什么要緊盯都市圈和城市群建設(shè)
——按照世界城市化發(fā)展的“S型”規(guī)律曲線，城鎮(zhèn)化率顯示我國的城市化進(jìn)程仍處于中期，未來還存在繼續(xù)提高的空間。
——城市群和都市圈建設(shè)將帶來更多的人口流入城市，從而帶來更多的投資和消費(fèi)，提供經(jīng)濟(jì)增長持續(xù)潛在動力。
——現(xiàn)代化都市圈既有利于優(yōu)化人口和經(jīng)濟(jì)的空間結(jié)構(gòu)，又有利于激活有效投資和潛在消費(fèi)需求，增強(qiáng)內(nèi)生發(fā)展動力。
——進(jìn)入都市圈范圍的區(qū)域，將享受更多的發(fā)展紅利。
2、跟蹤政府規(guī)劃，緊緊圍繞產(chǎn)業(yè)政策導(dǎo)向
3、充分利用城鎮(zhèn)化、城市群戰(zhàn)略給建筑企業(yè)和房地產(chǎn)企業(yè)帶來的機(jī)遇，提升自身業(yè)務(wù)水平和可持續(xù)發(fā)展能力，打造百年企業(yè)
——施工企業(yè)必須重新審視粗放式管理引發(fā)的問題，增強(qiáng)對施工機(jī)械進(jìn)行精細(xì)化管理的意識，將管理方式由線下轉(zhuǎn)變?yōu)榫€上?？紤]到機(jī)械使用成本一般占項(xiàng)目成本的10%～25%，用好機(jī)械、管好機(jī)械，可以顯著提升項(xiàng)目的社會與經(jīng)濟(jì)效益。
4、高品質(zhì)是未來我國建筑業(yè)發(fā)展的著力點(diǎn)
——建筑業(yè)的高質(zhì)量發(fā)展既要提升產(chǎn)品品質(zhì)，在房地產(chǎn)領(lǐng)域就是把打造百年住宅、健康住宅納入房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展體系加快推進(jìn)，又要找準(zhǔn)主攻方向加快進(jìn)行科技創(chuàng)新，解決行業(yè)熱點(diǎn)難點(diǎn)問題。
——數(shù)字化轉(zhuǎn)型衍生機(jī)遇，不斷提高建筑產(chǎn)業(yè)智慧化水平，推動移動互聯(lián)網(wǎng)、物聯(lián)網(wǎng)、云計(jì)算、大數(shù)據(jù)與建筑業(yè)的深度融合；同時(shí)加快BIM(建筑信息模型)技術(shù)推廣應(yīng)用；在工程項(xiàng)目規(guī)劃、勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理、造價(jià)等各階段，推廣BIM技術(shù)應(yīng)用，利用云計(jì)算、云存儲技術(shù)和云服務(wù)平臺，實(shí)現(xiàn)建筑全生命周期各參與方的數(shù)據(jù)共享和協(xié)同合作，為項(xiàng)目方案優(yōu)化和科學(xué)決策提供依據(jù)。
——建筑業(yè)的發(fā)展方式相對粗放，在高質(zhì)量發(fā)展的大背景之下，建筑業(yè)發(fā)展的基本方向應(yīng)該是加快從粗放型向精細(xì)化的轉(zhuǎn)變。同時(shí)，企業(yè)要打造自己的技術(shù)品牌，以創(chuàng)新提高技術(shù)實(shí)力。
——建筑行業(yè)越來越重視科技創(chuàng)新引領(lǐng)：新技術(shù)、新模式、新材料等
——從“土木基建”到“信息基建”，技術(shù)落地至關(guān)重要
——從整個(gè)行業(yè)發(fā)展看，建筑行業(yè)未來仍有很大的創(chuàng)新發(fā)展空間。
5、危機(jī)中彰顯裝配式建筑的優(yōu)勢，大力發(fā)展裝配式建筑
——對比傳統(tǒng)建筑，裝配式在施工建設(shè)速度和應(yīng)急能力方面具有無可比擬的優(yōu)勢，能提供安全、優(yōu)質(zhì)、綠色、環(huán)保的產(chǎn)品，實(shí)現(xiàn)建筑的高質(zhì)量高品質(zhì)。
——發(fā)揮裝配式建筑集成設(shè)計(jì)的優(yōu)勢。集成設(shè)計(jì)的理念并不能簡單地理解為“各專業(yè)技術(shù)的集成”，而是產(chǎn)品建造全周期、全專業(yè)的集成解決方案，從產(chǎn)品的制造端、使用端、運(yùn)維端逆向指導(dǎo)設(shè)計(jì)思維。真正從需求出發(fā)，拿出最合理的解決方式。
——裝配式建筑的發(fā)展也將帶動產(chǎn)業(yè)工人轉(zhuǎn)型。近年來，國家大力推進(jìn)工程總承包和建筑產(chǎn)業(yè)工人隊(duì)伍的建設(shè)。
6、開拓基建和“新基建”新業(yè)務(wù)
——順應(yīng)中國經(jīng)濟(jì)雙循環(huán)戰(zhàn)略和新發(fā)展格局，建工行業(yè)/企業(yè)創(chuàng)新性參與，積極促進(jìn)企業(yè)基建和“新基建”業(yè)務(wù)創(chuàng)新。
——新基建7大領(lǐng)域所在行業(yè)/企業(yè)的機(jī)會
——從新基建七大領(lǐng)域中，發(fā)現(xiàn)新業(yè)務(wù)
——開拓新業(yè)務(wù)：水務(wù)環(huán)保
——開拓新業(yè)務(wù)：管廊建設(shè)
——其他機(jī)會……
7、充分利用XX集團(tuán)工程總承包、工程建設(shè)全過程咨詢企業(yè)的資質(zhì)
——建筑領(lǐng)域新資質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)的出臺使建筑業(yè)面臨重新洗牌，建筑企業(yè)的發(fā)展趨勢是“大而全”、“專而精”。
——2019年，住建部印發(fā)《關(guān)于推進(jìn)全過程工程咨詢服務(wù)發(fā)展的指導(dǎo)意見》《房屋建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程總承包管理辦法（征求意見稿）》等，加快培育和發(fā)展工程總承包、工程建設(shè)全過程咨詢企業(yè)。當(dāng)前，培育工程總承包、全過程工程咨詢企業(yè)，發(fā)展專業(yè)作業(yè)企業(yè)已成為重要趨勢，國家鼓勵(lì)工程總承包或?qū)I(yè)承包企業(yè)擁有一定數(shù)量的自有技術(shù)工人，壯大建筑產(chǎn)業(yè)工人隊(duì)伍，進(jìn)一步細(xì)化行業(yè)分工，推動建筑業(yè)高質(zhì)量發(fā)展。
8、新形勢下建筑企業(yè)創(chuàng)新融資
——建筑企業(yè)融資方法九大招
——新形勢下建筑企業(yè)新融資模式
——發(fā)行綠色債券
9、做好自己的事情
——做好產(chǎn)品，造好房子
——施工企業(yè)降本增效
——未雨綢繆。系好安全帶
——加強(qiáng)人才隊(duì)伍建設(shè)，保障基建和“新基建”業(yè)務(wù)的推進(jìn)
10、夯實(shí)實(shí)力，主動求變：對XX公司管理者做好企業(yè)業(yè)務(wù)創(chuàng)新和轉(zhuǎn)型升級的幾點(diǎn)建議
（1）有所為，有所不為，有所作為
（2）要做到：安心、靜心、信心
（3）精準(zhǔn)識變、科學(xué)應(yīng)變、主動求變
——國企改革
——合規(guī)經(jīng)營（中興事件后，重要國企都設(shè)立了合規(guī)專員）
（4）再審視、再謀劃、再提升
——深耕細(xì)作、比拼內(nèi)功
——技術(shù)突破
——培養(yǎng)自身的卓越運(yùn)營能力，以管理風(fēng)險(xiǎn)和不確定性
——打造敏捷靈活的業(yè)務(wù)版圖
（5）積極應(yīng)對壓力，抓好兩個(gè)效益，擔(dān)負(fù)四個(gè)責(zé)任
（6）加強(qiáng)人才隊(duì)伍建設(shè)，保障企業(yè)業(yè)務(wù)創(chuàng)新和轉(zhuǎn)型升級
長風(fēng)破浪會有時(shí)，直掛云帆濟(jì)滄海！
祝大家事業(yè)順利，身體健康！

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