從兩會(huì)解讀2023宏觀經(jīng)濟(jì)與地產(chǎn)政策環(huán)境

從兩會(huì)解讀2023宏觀經(jīng)濟(jì)與地產(chǎn)政策環(huán)境
提綱
王傳寶 教授
時(shí)長(zhǎng)：1天。可根據(jù)客戶要求調(diào)整課綱


第一模塊 2023兩會(huì)精神解讀
課程提綱：
一、2023年主要工作任務(wù)
二、2023年主要預(yù)期目標(biāo)
三、2023年政府工作報(bào)告主要看點(diǎn)
四、2023年政府工作報(bào)告亮點(diǎn)解讀
六、地方/行業(yè)/企業(yè)如何更好地貫徹落實(shí)兩會(huì)精神




第二模塊 結(jié)合兩會(huì)精神分析宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)與2023年宏觀經(jīng)濟(jì)展望
課程提綱：
一、新冠疫情對(duì)我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)和世界經(jīng)濟(jì)的影響
1、新冠疫情對(duì)我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)影響
2、新冠疫情嚴(yán)重影響世界經(jīng)濟(jì)
3、新冠疫情的未來(lái)發(fā)展及其對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響
——疫情對(duì)經(jīng)濟(jì)造成的“永久性傷疤”需要修復(fù)


二、當(dāng)前國(guó)際經(jīng)濟(jì)形勢(shì)與熱點(diǎn)問(wèn)題
1、疫情前世界經(jīng)濟(jì)已經(jīng)進(jìn)入衰退
——當(dāng)前全球處在罕見(jiàn)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)低迷期
——會(huì)不會(huì)發(fā)生百年一遇的危機(jī)？
——全球長(zhǎng)波周期劃分（康得拉季耶夫周期）
——工業(yè)革命、技術(shù)變革與城市化
2、通脹與衰退的大博弈
3、大宗商品價(jià)格暴漲/暴跌引發(fā)通脹/衰退擔(dān)憂
——油氣價(jià)格與世界經(jīng)濟(jì)景氣度
——鐵礦石、銅、農(nóng)產(chǎn)品等大宗商品價(jià)格劇烈變動(dòng)
——?dú)W美通脹居高不下
——日本經(jīng)濟(jì)短期難以走出衰退
4、美國(guó)加息（縮表）攪動(dòng)世界經(jīng)濟(jì)局勢(shì)
——新興市場(chǎng)國(guó)家被動(dòng)貨幣緊縮
——美元升值，資金回流美國(guó)
——美國(guó)會(huì)否進(jìn)入衰退？
——美國(guó)會(huì)不會(huì)滯漲？
5、拜登上臺(tái)后的內(nèi)外政策新變化與中美會(huì)不會(huì)“脫鉤”
6、“灰犀?！迸c全球大變局初顯
——警惕“灰犀牛”式大概率危機(jī)的到來(lái)
——黑天鵝與綠天鵝
——全球大變局初顯
——疫情對(duì)全球化的影響
7、俄烏戰(zhàn)爭(zhēng)（俄烏沖突）的后果及其對(duì)世界經(jīng)濟(jì)的影響
8、中美貿(mào)易戰(zhàn)、中美“脫鉤”風(fēng)險(xiǎn)及其對(duì)世界經(jīng)濟(jì)的影響
——大變局下以雙循環(huán)應(yīng)對(duì)“脫鉤斷鏈”
9、2023年全球面臨五大危機(jī)
10、俄烏戰(zhàn)爭(zhēng)和安倍之死的“蝴蝶效應(yīng)”


三、疫情后中國(guó)經(jīng)濟(jì)中長(zhǎng)期發(fā)展趨勢(shì)
1、宏觀經(jīng)濟(jì)分析的基本框架：總需求與總供給
2、需求三架馬車分析
（1）消費(fèi)
（2）投資
（3）出口
3、供給側(cè)分析
（1）人口問(wèn)題：未富先老
（2）資源環(huán)境問(wèn)題
（3）科技創(chuàng)新問(wèn)題
4、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的三大動(dòng)力來(lái)源
——城鎮(zhèn)化沒(méi)有完成
——中西部地區(qū)的后發(fā)優(yōu)勢(shì)
——消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)
5、近年中國(guó)出現(xiàn)的幾個(gè)重要拐點(diǎn)
6、中國(guó)經(jīng)濟(jì)將現(xiàn)“四大分化”
——新興產(chǎn)業(yè)的強(qiáng)勢(shì)發(fā)展
7、實(shí)體經(jīng)濟(jì)企業(yè)面臨的六大問(wèn)題、五大危機(jī)
8、碳中和與綠色發(fā)展將重塑中國(guó)經(jīng)濟(jì)
9、加快數(shù)字化發(fā)展，建設(shè)數(shù)字中國(guó)及其對(duì)經(jīng)濟(jì)社會(huì)/行業(yè)/企業(yè)的沖擊
10、時(shí)刻謹(jǐn)防金融風(fēng)險(xiǎn)與債務(wù)危機(jī)：中小銀行風(fēng)險(xiǎn)、房地產(chǎn)、地方債務(wù)危機(jī)
11、對(duì)我國(guó)未來(lái)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的基本判斷
12、二十大報(bào)告關(guān)于中國(guó)經(jīng)濟(jì)中長(zhǎng)期發(fā)展
——二十大報(bào)告關(guān)于高質(zhì)量發(fā)展
——二十大報(bào)告關(guān)于著力提升產(chǎn)業(yè)鏈供應(yīng)鏈韌性和安全水平
——二十大報(bào)告關(guān)于戰(zhàn)略機(jī)遇期的表述
——二十大報(bào)告：未來(lái)五年是全面建設(shè)社會(huì)主義現(xiàn)代化國(guó)家開(kāi)局起步的關(guān)鍵時(shí)期


四、疫情影響下當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)與2023年宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)分析與預(yù)判
1、客觀判斷經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)
2、克強(qiáng)指數(shù)看經(jīng)濟(jì)冷暖
3、產(chǎn)業(yè)形勢(shì)判斷：PMI指數(shù)看經(jīng)濟(jì)冷暖
4、從CPI、PPI指數(shù)看通脹：到底是通貨膨脹還是通貨緊縮？
5、2023年宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)分析與預(yù)測(cè)
——消費(fèi)、投資、出口、房地產(chǎn)等
6、2023年中國(guó)經(jīng)濟(jì)須警惕八大經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)
7、當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)與對(duì)策
8、2022年12月中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議精神簡(jiǎn)要解讀
——政策新變化與新動(dòng)向
——對(duì)2023年經(jīng)濟(jì)工作的指導(dǎo)
9、當(dāng)前主要金融風(fēng)險(xiǎn)
——地方政府債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)
——房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)
——部分中小銀行風(fēng)險(xiǎn),
——債券基金風(fēng)險(xiǎn)
10、當(dāng)前中國(guó)經(jīng)濟(jì)困局的原因
11、三個(gè)判斷：未來(lái)半年至一年中國(guó)經(jīng)濟(jì)總體走勢(shì)如何？
12、中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的基本面長(zhǎng)期仍然向好








第三模塊 最新房地產(chǎn)政策解讀與2023房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)
課程提綱：
一、2021年5月前房地產(chǎn)金融政策
1、三道紅線
——2020年8月央行和住建部發(fā)布加強(qiáng)對(duì)房企資金“三道紅線”管控
2、房貸收緊、房貸利率提高
——2020年12月央行發(fā)布對(duì)銀行房貸“五檔分類”要求
——廣東地區(qū)LPR加點(diǎn)提高
——嚴(yán)查房抵經(jīng)營(yíng)貸違規(guī)流入樓市
——上海、廣東限購(gòu)政策升級(jí)，對(duì)政策“打補(bǔ)丁”
3、地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)正經(jīng)歷又一輪監(jiān)管調(diào)控
——針對(duì)狂飆突進(jìn)的地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)，2021年5月中旬，銀保監(jiān)會(huì)祭出《關(guān)于開(kāi)展“鞏固治
亂象成果促進(jìn)合規(guī)建設(shè)”工作的通知》(簡(jiǎn)稱“23號(hào)文”)后，強(qiáng)調(diào)不得向“四證”不全、開(kāi)發(fā)
商或其控股股東資質(zhì)不達(dá)標(biāo)、資本金未足額到位的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目直接提供融資，嚴(yán)格
限制了前端融資模式的發(fā)展。
——23號(hào)文+窗口指導(dǎo)后，部分信托房地產(chǎn)業(yè)務(wù)暫停，舊改、供應(yīng)鏈金融購(gòu)房尾款類項(xiàng)
目除外
4、房貸集中度管理新政
——2021年1月9日?中國(guó)人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)日前發(fā)布《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)
貸款集中度管理制度的通知》,決定建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度
——各省加碼
5、“集中發(fā)布出讓公告、集中組織出讓活動(dòng)”兩集中
——22城住宅用地公告不能超過(guò)三次
——與22城GDP接近的城市，會(huì)成為房企拿地的潛在目標(biāo)


二、2021年下半年到2022年上半年房地產(chǎn)政策變化
1、2021年下半年開(kāi)始個(gè)別龍頭房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)始出現(xiàn)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)
2、2021年底房地產(chǎn)政策在需求側(cè)進(jìn)行微調(diào)
3、2022年1月份人民銀行將5年期LPR下降5BP至4.6%。各城市紛紛松綁限購(gòu)限貸政策
。2022年2月份，重慶、江西贛州將首套房首付比下調(diào)至20%
4、2022年3月，鄭州發(fā)布房地產(chǎn)“一攬子”政策，取消認(rèn)房又認(rèn)貸。
5、2022年4月份的政治局會(huì)議之后，金融監(jiān)管部門進(jìn)一步提高了對(duì)房地產(chǎn)需求的支持
力度
6、2022年4月份央行、外匯管理局聯(lián)合印發(fā)“金融23條”，提出要因城施策實(shí)施好差別
化住房信貸政策，保持開(kāi)發(fā)貸平穩(wěn)有序投放
7、2022年5月，首套房貸利率下限調(diào)整為5年期LPR減20BP，疊加5年期LPR年內(nèi)第二次
下降15BP至4.45%，最低房貸利率降至4.25%。地方政府努力降低購(gòu)房門檻
8、2022年6月，溫州發(fā)布“安居貸”、鄭州鼓勵(lì)棚改房票安置、珠海推出“一人購(gòu)房全
家?guī)汀薄?br /> 9、從上半年的房地產(chǎn)政策看，重點(diǎn)還是刺激需求，各地將“因城施策”的政策發(fā)揮到
了極致，但效果不及預(yù)期，每個(gè)月的房地產(chǎn)銷售面積及房地產(chǎn)投資數(shù)據(jù)仍然在不斷下滑
。


三、2022年7月份以后房地產(chǎn)政策重點(diǎn)由需求側(cè)轉(zhuǎn)向了供給側(cè)
1、2022年7月底的政治局會(huì)議明確提出房地產(chǎn)工作的重點(diǎn)是“保交樓、穩(wěn)民生”，房地
產(chǎn)政策重點(diǎn)由需求側(cè)轉(zhuǎn)向了供給側(cè)
2、決策層已經(jīng)認(rèn)識(shí)到當(dāng)前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)具有相當(dāng)?shù)钠毡樾?br /> 3、2022年8月，住建部、財(cái)政部、央行通過(guò)政策性銀行專項(xiàng)借款方式支持保交樓，初
期規(guī)模2000億元。
4、2022年11月，央行和銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布“金融16條”，證監(jiān)會(huì)調(diào)整優(yōu)化涉房企業(yè)5項(xiàng)
股權(quán)融資措施，明確支持和放開(kāi)了房地產(chǎn)企業(yè)的重組上市和再融資需求。
5、2023年以來(lái)各地刺激房地產(chǎn)政策紛紛加碼，除了降價(jià)以外所有政策“能出盡出”
6、截止2023年2月初，部分城市首套房房貸已經(jīng)降到3.7%


四、2022房地產(chǎn)十大政策：全面松綁，需求、供給齊發(fā)力
1、兩次降準(zhǔn)
——政策回顧：2022年4月15日，央行宣布，為支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展，促進(jìn)綜合融資成本
穩(wěn)中有降，決定于2022年4月25日下調(diào)金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率0.25個(gè)百分點(diǎn)（不含已執(zhí)行
5%存款準(zhǔn)備金率的金融機(jī)構(gòu)）。此后的11月25日，央行再次降準(zhǔn)0.25個(gè)百分點(diǎn)。
——政策意義：雖然2022年兩次降準(zhǔn)的主要目的是加大對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)特別是中小微企業(yè)的
支持力度，但是隨著整體資金面的寬松，必然會(huì)影響到房地產(chǎn)市場(chǎng)。更重要的是，這對(duì)
其帶來(lái)的“寬貨幣”信號(hào)意義大于一切。
2、三次下調(diào)LPR
——政策回顧：2022年，央行三次下調(diào)貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR），刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)需
求的力度可謂之大。1月20日，1年期LPR為3.7%，較上月下調(diào)10個(gè)基點(diǎn)；5年期以上LPR為
4.6%，較上月下調(diào)5個(gè)基點(diǎn)。5月20日，1年期LPR維持3.70%不變，5年期以上LPR下調(diào)15個(gè)
基點(diǎn)至4.45%。此后的8月22日，LPR第三次下調(diào)，1年期LPR為3.65%，較上月下調(diào)5個(gè)基點(diǎn)
；5年期以上LPR為4.3%，較上月大幅下調(diào)15個(gè)基點(diǎn)。
——政策意義：信貸政策的進(jìn)一步寬松有助于降低居民購(gòu)房成本，帶動(dòng)住房需求釋放。

3、“五限”松綁
——政策回顧：2022年可謂房地產(chǎn)政策松綁大年。中指研究院統(tǒng)計(jì)，2022年1-
11月，已有超300個(gè)城市和地區(qū)出臺(tái)樓市利好政策近千條，達(dá)到近5年來(lái)的峰值。縱觀20
22年的政策調(diào)整，以限購(gòu)、限貸、限價(jià)、限售、限商為主的“五限”政策松綁，成為主流
，并經(jīng)歷了從三四線城市到二線城市再到熱點(diǎn)城市的發(fā)展方向。
——政策意義：“認(rèn)房又認(rèn)貸”被認(rèn)為是極具影響力的樓市收緊政策，如今，包括南京、
杭州在內(nèi)的熱點(diǎn)城市都進(jìn)行了優(yōu)化，信號(hào)意義更加強(qiáng)烈。未來(lái)，“認(rèn)房又認(rèn)貸”中的首套
房認(rèn)定有望繼續(xù)放寬。
4、“一人購(gòu)房全家?guī)汀?br /> ——政策回顧：在2022年的政策松綁潮中，住房公積金的調(diào)整輻射面廣、動(dòng)作頻繁。據(jù)
諸葛找房不完全統(tǒng)計(jì)，截至12月21日，全年約有180個(gè)城市（含多次發(fā)布政策城市）發(fā)布
公積金政策，其中有九成以上城市是對(duì)住房公積金貸款政策從降首付、提高最高貸款額
度這兩方面進(jìn)行適度放松，如杭州、天津、惠州等；另外，包括武漢、中山等在內(nèi)的少
數(shù)城市是優(yōu)化公積金提取、異地辦理等政策。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2022年全國(guó)已經(jīng)有超過(guò)30
個(gè)城市發(fā)布“一人購(gòu)房全家?guī)汀闭?，包括荊州、珠海、潮州、秦皇島、贛州、滄州、信
陽(yáng)、馬鞍山等城市。
——政策含義：“一人購(gòu)房全家?guī)汀闭叱雠_(tái)背后，是當(dāng)?shù)劁N售疲軟，地方政府鼓勵(lì)民眾
購(gòu)房的舉措。既有利于緩解青年人、新市民的購(gòu)房資金難題，還能提振民眾購(gòu)房熱情、
增強(qiáng)市場(chǎng)信心。
5、房企再融資“開(kāi)閘”
——政策回顧：2022年11月28日，證監(jiān)會(huì)官網(wǎng)發(fā)文“證監(jiān)會(huì)新聞發(fā)言人就資本市場(chǎng)支持
房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展答記者問(wèn)”。其中，涉及恢復(fù)上市房企和涉房上市公司再融資，
這是四年來(lái)我國(guó)再次啟動(dòng)房地產(chǎn)股權(quán)融資，意味著代表股權(quán)融資的“第三支箭”正式落地
。
——“三支箭”：為了穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，2022年國(guó)家出臺(tái)了一系列舉措，尤其是金融支持
政策方面，射出了所謂的“三支箭”。
一是信貸支持之箭，
二是債券支持之箭，
三是股權(quán)支持之箭。
——政策意義：不管是配股融資還是“借殼上市”，房企再融資撕開(kāi)了一個(gè)口子，不僅僅
將惠及優(yōu)質(zhì)房企，或許已經(jīng)出險(xiǎn)的房企也能從中找到一條融資破局的路徑。
6、金融支持房地產(chǎn)16條
——政策回顧：監(jiān)管層出臺(tái)16條金融新政，房地產(chǎn)迎2022年最強(qiáng)政策支持。11月份，央
行、銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》
，涵蓋了6大方面內(nèi)容，涉及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸、個(gè)人貸款、存量融資展期、信托融資、債券
融資、保交樓專項(xiàng)借款、保護(hù)個(gè)人征信、延長(zhǎng)貸款集中制、住房租賃金融等共計(jì)16條措
施。自該政策出臺(tái)后，信貸、債券、股權(quán)“三支箭”加速落地。截至目前，銀行授信房企
金額超4萬(wàn)億元，多家房企發(fā)出定增、配股方案。
——政策點(diǎn)評(píng)：“金融支持房地產(chǎn)16條”是2022年以來(lái)力度最大、措施最為具體的新政，
覆蓋房地產(chǎn)上下游產(chǎn)業(yè)鏈，涵蓋了需求端和供給端，可謂全方位的金融支持。
7、保函置換預(yù)售監(jiān)管資金
——政策回顧：2022年，預(yù)售資金監(jiān)管政策的調(diào)整，成為一大看點(diǎn)。11月14日，銀保監(jiān)
會(huì)、住建部、央行聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于商業(yè)銀行出具保函置換預(yù)售監(jiān)管資金有關(guān)工作的通知
》，指導(dǎo)商業(yè)銀行按市場(chǎng)化、法治化原則，向優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)出具保函置換預(yù)售監(jiān)管資金
。上述通知指出，保函僅可用于置換依法合規(guī)設(shè)立的預(yù)售資金監(jiān)管賬戶的監(jiān)管額度內(nèi)資
金，置換金額不得超過(guò)監(jiān)管賬戶中確保項(xiàng)目竣工交付所需資金額度的30%，置換后的監(jiān)管
資金不得低于監(jiān)管賬戶中確保項(xiàng)目竣工交付所需的資金額度的70%。
——政策點(diǎn)評(píng)：從保函置換預(yù)售監(jiān)管資金可以看出，政策方向已經(jīng)從“保項(xiàng)目不保房企
”轉(zhuǎn)向“保項(xiàng)目”“保優(yōu)質(zhì)房企”，將有助于扭轉(zhuǎn)房企融資困境，有效遏制企業(yè)“爆雷潮”。
8、“賣一買一”可退個(gè)稅
——政策回顧：為了推動(dòng)換房交易，9月30日，財(cái)政部、稅務(wù)總局發(fā)布“關(guān)于支持居民換
購(gòu)住房有關(guān)個(gè)人所得稅政策”的公告，自2022年10月1日至2023年12月31日，對(duì)出售自有
住房并在現(xiàn)住房出售后1年內(nèi)在市場(chǎng)重新購(gòu)買住房的納稅人，對(duì)其出售現(xiàn)住房已繳納的個(gè)
人所得稅予以退稅優(yōu)惠。從內(nèi)容看來(lái)，這一政策針對(duì)的人群是“賣一買一”的換房置業(yè)者
，最高可以實(shí)現(xiàn)全部退還個(gè)稅。
——政策意義：該政策雖然輻射面有限，但是對(duì)于有換房需求的人來(lái)說(shuō)，卻是真正的利
好，有助于降低換房成本，激活改善性住房需求。
9、二手房“帶押過(guò)戶”
——政策回顧：為了盤(pán)活二手房市場(chǎng)，2022年多個(gè)地方試行“帶押過(guò)戶”，包括昆明、濟(jì)
南、南京、蘇州、福州、金華、寧波、無(wú)錫等地陸續(xù)推出了新政，深入探索二手房交易
、過(guò)戶等環(huán)節(jié)的制度創(chuàng)新。
——政策意義：無(wú)論“帶押過(guò)戶”還是“連環(huán)單”業(yè)務(wù)并行辦理，都是二手房交易過(guò)程中的
政策優(yōu)化，都有助于縮短交易周期、提升交易效率，有利于激發(fā)二手房市場(chǎng)的交易活力
，促進(jìn)住房消費(fèi)。
10、北京城市更新立法
——政策回顧：繼深圳、廣州、上海之后，北京也加入城市更新立法陣營(yíng)。6月7日，北
京市住建委發(fā)布《北京市城市更新條例（征求意見(jiàn)稿）》，向社會(huì)公開(kāi)征求意見(jiàn)。7月27日
，北京市人大常委會(huì)首次審議《北京市城市更新條例（草案）》。11月25日，《北京市城市
更新條例》由北京市第十五屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第四十五次會(huì)議通過(guò)，自2023年3
月1日起施行。這是北京首次為城市更新立法。針對(duì)城市更新中的焦點(diǎn)、難點(diǎn)、痛點(diǎn)問(wèn)題
，條例進(jìn)行了積極回應(yīng)。
——政策意義：作為全國(guó)第一個(gè)減量發(fā)展的城市，北京也是第一批城市更新試點(diǎn)城市之
一，對(duì)城市更新進(jìn)行立法，可有效破解城市更新中的各種難題，保障多方主體權(quán)益。


五、2022年12月中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議關(guān)于房地產(chǎn)表述、房地產(chǎn)政策未來(lái)變化預(yù)測(cè)與中國(guó)
房地產(chǎn)未來(lái)發(fā)展
1、本次會(huì)議部署的重要工作中，第五點(diǎn)是“有效防范化解重大經(jīng)濟(jì)金融風(fēng)險(xiǎn)”，其中
較大篇幅聚焦于房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)發(fā)展，同時(shí)強(qiáng)調(diào)防范化解地方政府債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，如“堅(jiān)決
遏制增量、化解存量”。房地產(chǎn)上下游產(chǎn)業(yè)鏈較長(zhǎng)，對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)廣義影響可達(dá)兩到三成，
與地方政府土地財(cái)政收入息息相關(guān)，在金融體系中也具有重要地位，因此是防范化解金
融風(fēng)險(xiǎn)的核心所在。
2、回顧2022年，盡管地方政府因城施策“松綁”房地產(chǎn)政策、央行銀保監(jiān)會(huì)推動(dòng)房貸
利率較大幅度下行，但地產(chǎn)銷售尚未企穩(wěn)。需求端刺激乏力，背后是疫情后居民資產(chǎn)負(fù)
債表惡化、預(yù)防性儲(chǔ)蓄抬升、房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)事件沖擊的共同影響。2022年11月以來(lái)，房企
融資政策“三箭齊發(fā)”，相比于前期更加務(wù)實(shí)，政策更多向房地產(chǎn)企業(yè)（尤其是民營(yíng)房企
）融資端傾斜。但是政策出臺(tái)到明顯見(jiàn)效需要時(shí)間，疊加疫情沖擊，11月房地產(chǎn)相關(guān)數(shù)
據(jù)繼續(xù)走弱，對(duì)地產(chǎn)鏈條的進(jìn)一步支持仍有必要。
3、在此背景下，本次會(huì)議對(duì)房地產(chǎn)的相關(guān)表述更為積極有力。對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)，要“確
保”平穩(wěn)發(fā)展，明顯強(qiáng)于2022年7月政治局會(huì)議的“穩(wěn)定”；在“保交樓、穩(wěn)民生”的基礎(chǔ)上
，新增“保穩(wěn)定”，或旨在遏制房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈風(fēng)險(xiǎn)的蔓延。
4、對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)：一方面，“滿足行業(yè)合理融資需求，有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企的
風(fēng)險(xiǎn)，改善資產(chǎn)負(fù)債狀況”，明確了對(duì)優(yōu)質(zhì)頭部房企的支持，直指其“資產(chǎn)負(fù)債狀況”，“
保主體”的信號(hào)更加明顯。另一方面，“堅(jiān)決依法打擊違法犯罪行為”，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)融資
的支持并不是無(wú)原則、無(wú)底線的。參照鄭州大干30天文件內(nèi)容，“搜集挪用、抽逃樓盤(pán)資
金的線索……全面核查是否存在資金被抽逃挪用情況，及時(shí)將線索提交給辦案機(jī)關(guān)”。
5、尤為重要的是，會(huì)議提出“推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過(guò)渡”。2021年中央經(jīng)
濟(jì)工作會(huì)議提出“探索新的發(fā)展模式”，本次會(huì)議在此基礎(chǔ)上更進(jìn)一步。參照2022年12月
14日中共中央國(guó)務(wù)院印發(fā)的《擴(kuò)大內(nèi)需戰(zhàn)略規(guī)劃綱要（2022－2035年）》，我們認(rèn)為，房
地產(chǎn)新發(fā)展模式或是“多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度”。未來(lái)將在擴(kuò)大
保障性租賃住房供給、因地制宜發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房、完善長(zhǎng)租房政策及“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”方面
更進(jìn)一步。
6、“住房改善”被列為“第一內(nèi)需”。
——會(huì)議通稿在談到擴(kuò)大內(nèi)需的時(shí)候，一共列舉了三個(gè)重要的內(nèi)需（見(jiàn)上文），分別是
住房改善、新能源汽車、養(yǎng)老服務(wù)。很顯然，住房改善被放在了第一位。
——?jiǎng)⒏笨偫碓俅慰隙ǚ康禺a(chǎn)是中國(guó)的“支柱產(chǎn)業(yè)”。注意，既然“住房改善”被放在了重
要位置，那么對(duì)2套房的諸多限制，比如限購(gòu)、限貸（認(rèn)房認(rèn)貸）等，都可能在2023年被
取消或者大幅降低門檻。相信連一線城市，也都會(huì)有相當(dāng)幅度的松動(dòng)。
7、房地產(chǎn)有新提法
——會(huì)議通稿，多次提到了房地產(chǎn)行業(yè)、住房消費(fèi)，除了
“住房改善”被列為第一內(nèi)需外，還有如下表態(tài)：要確保房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展，扎實(shí)做好
保交樓、保民生、保穩(wěn)定各項(xiàng)工作，滿足行業(yè)合理融資需求，推動(dòng)行業(yè)重組并購(gòu)，有效
防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險(xiǎn)，改善資產(chǎn)負(fù)債狀況，同時(shí)要堅(jiān)決依法打擊違法犯罪行為。
要因城施策，支持剛性和改善性住房需求，解決好新市民、青年人等住房問(wèn)題，探索長(zhǎng)
租房市場(chǎng)建設(shè)。要堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模
式平穩(wěn)過(guò)渡。
——2021年會(huì)議的提法：要堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，加強(qiáng)預(yù)期引導(dǎo)，
探索新的發(fā)展模式，堅(jiān)持租購(gòu)并舉，加快發(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng)，推進(jìn)保障性住房建設(shè)，支持
商品房市場(chǎng)更好滿足購(gòu)房者的合理住房需求，因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)
展。
——很明顯，2022年的表述更長(zhǎng)、更全面、更具體，直接提到了很多措施，比如“滿足
行業(yè)合理融資需求，推動(dòng)行業(yè)重組并購(gòu)，有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險(xiǎn)，改善資產(chǎn)負(fù)
債狀況”。2022年雖然也提及了“房住不炒”，但是在靠后的位置。2021年提及“房住不炒
”是在論述房地產(chǎn)段落的開(kāi)篇位置，這個(gè)微妙的變化值得關(guān)注。另外值得注意的是，最新
會(huì)議通稿的兩句話——“有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險(xiǎn)”、“要堅(jiān)決依法打擊違法犯罪行為
”。這意味著，大房企的命運(yùn)將全面分化。優(yōu)質(zhì)頭部房企，比如萬(wàn)科、龍湖等，是要保的
；而另外一些房企，尤其是核心人物，其違法犯罪行為將被打擊。這些違法犯罪行為可
能包括：行賄、騙貸、轉(zhuǎn)移資產(chǎn)、利益輸送等。至于他們?cè)诠镜墓蓹?quán)被清零，也在預(yù)
料之中。


六、2023年兩會(huì)《政府工作報(bào)告》關(guān)于房地產(chǎn)表述、房地產(chǎn)政策未來(lái)變化預(yù)測(cè)與中國(guó)房
地產(chǎn)未來(lái)發(fā)展
說(shuō)明：本部分要等2023年3月5日兩會(huì)召開(kāi)以后才能列出提綱。


七、2023年房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)與房地產(chǎn)政策變化預(yù)測(cè)
1、2023年房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)嚴(yán)峻
——就當(dāng)前形勢(shì)來(lái)看，一系列政策刺激下房地產(chǎn)市場(chǎng)可能會(huì)出現(xiàn)一個(gè)小陽(yáng)春，但全國(guó)范
圍內(nèi)房地產(chǎn)態(tài)勢(shì)短期難以完全扭轉(zhuǎn)，而且可能更嚴(yán)重。
——2022年全年國(guó)房景氣指數(shù)、房地產(chǎn)投資、住房銷售、房貸等數(shù)據(jù)不樂(lè)觀
——2023年開(kāi)年國(guó)房景氣指數(shù)、房地產(chǎn)投資、住房銷售、房貸等數(shù)據(jù)有所好轉(zhuǎn)
2、恢復(fù)樓市信心關(guān)鍵是調(diào)整政策思維
——面對(duì)嚴(yán)峻的形勢(shì)，中國(guó)政府2023年房地產(chǎn)政策取向出現(xiàn)重大調(diào)整。
3、疫情后中國(guó)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇要求房地產(chǎn)市場(chǎng)必須健康平穩(wěn)發(fā)展
4、房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)最嚴(yán)重的時(shí)刻可能已經(jīng)過(guò)去。房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)發(fā)展。經(jīng)濟(jì)不景
氣期間，穩(wěn)定房地產(chǎn)投資增速與穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格同樣重要。
5、 “住房改善”被列為“第一內(nèi)需”
——?jiǎng)⒏笨偫碓俅慰隙ǚ康禺a(chǎn)是中國(guó)的“支柱產(chǎn)業(yè)”。
6、既然“住房改善”被放在了重要位置，那么對(duì)2套房的諸多限制，比如限購(gòu)、限貸（
認(rèn)房認(rèn)貸）等，都可能在2023年被取消或者大幅降低門檻。相信連一線城市，也都會(huì)有
相當(dāng)幅度的松動(dòng)。
7、防風(fēng)險(xiǎn)成為第一要?jiǎng)?wù)。這體現(xiàn)在去年底中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議的文件中，把今年房地
產(chǎn)業(yè)的工作部署放在“有效防范化解重大經(jīng)濟(jì)金融風(fēng)險(xiǎn)”的框架下論述，并確定今年房地
產(chǎn)政策的核心目標(biāo)就是“防風(fēng)險(xiǎn)、保交樓”，而不是再?gòu)?qiáng)調(diào)用政策來(lái)保證房地產(chǎn)市場(chǎng)的“穩(wěn)
”。住建部1月的工作會(huì)議也明確表示，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)存在巨大風(fēng)險(xiǎn)，要采取“慢撒氣”
方式來(lái)化解，而不是突然引爆。
8、在“保交樓、穩(wěn)民生”的基礎(chǔ)上，新增“保穩(wěn)定”，或旨在遏制房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈風(fēng)險(xiǎn)的
蔓延。
——房地產(chǎn)政策的“防風(fēng)險(xiǎn)、保交樓”要?jiǎng)?wù)，盡管是一體兩面，但更重要的著力點(diǎn)是在“
保交樓”上。因?yàn)橹挥芯用褓?gòu)買的期房能保證交付，才能讓以期房為主體的樓市信心逐漸
恢復(fù)，風(fēng)險(xiǎn)逐漸化解。否則，不僅會(huì)引發(fā)整個(gè)市場(chǎng)崩塌的危機(jī)，居民拒絕償還按揭貸款
，也將引發(fā)銀行危機(jī)及金融市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，以及購(gòu)房居民把損失責(zé)任指向政府的社會(huì)危機(jī)。

9、為了“保交樓、防風(fēng)險(xiǎn)”，房地產(chǎn)政策是“抓兩頭、帶中間”。
——“一頭”抓優(yōu)質(zhì)房企，一視同仁支持優(yōu)質(zhì)國(guó)企、民企改善資產(chǎn)負(fù)債狀況。近期央行、
銀保監(jiān)會(huì)召開(kāi)主要銀行信貸工作座談會(huì)，提出實(shí)施改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表計(jì)劃，聚焦
專注主業(yè)、合規(guī)經(jīng)營(yíng)、資質(zhì)良好、具有一定系統(tǒng)重要性的優(yōu)質(zhì)房企，開(kāi)展“資產(chǎn)激活”“負(fù)
債接續(xù)”“權(quán)益補(bǔ)充”“預(yù)期提升”四項(xiàng)行動(dòng)，綜合施策改善優(yōu)質(zhì)房企經(jīng)營(yíng)性和融資性現(xiàn)金流
，引導(dǎo)優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表回歸安全區(qū)間。也就是說(shuō)，全面放松優(yōu)質(zhì)房企的各種融資條
件，保住建房主體，讓優(yōu)質(zhì)房企能承擔(dān)起“保交樓”的主體責(zé)任。
——“一頭”是抓出險(xiǎn)房企，一方面幫助這些房企自救，另一方面依法依規(guī)處置，該破產(chǎn)
的破產(chǎn)，該追責(zé)的追責(zé)，不讓違法違規(guī)者金蟬脫殼，不讓損害群眾利益的行為蒙混過(guò)關(guān)
。也就是說(shuō)，房地產(chǎn)融資政策的放松，并非重回以往融資模式的老路，而是通過(guò)市場(chǎng)化
、法治化方式對(duì)房企優(yōu)勝劣汰，并嚴(yán)厲打擊銷售套取資金的犯罪行為。這是房地產(chǎn)政策
首次有這樣的提法，意味著今年房企破產(chǎn)倒閉將成常態(tài)，10萬(wàn)家房企的規(guī)模將逐漸收縮
。
——優(yōu)質(zhì)房企主體保住及擴(kuò)張發(fā)展，既是“保交樓”最重要的一環(huán)，也是重啟房市信心的
重要一環(huán)。2023年房地產(chǎn)信心提振將是漫長(zhǎng)的路。
10、促進(jìn)房地產(chǎn)全面轉(zhuǎn)型，主要包括兩個(gè)方面。
——完善與改進(jìn)現(xiàn)有的房地產(chǎn)法律法規(guī)。比如，2022年“保交樓”事件爆發(fā)，主要是與住
房預(yù)售制度存在嚴(yán)重缺陷有關(guān)。所以，今年的政策對(duì)住房預(yù)售制度有新取向，比如要求
有條件的地方進(jìn)行現(xiàn)房銷售；繼續(xù)實(shí)行預(yù)售的，必須把資金監(jiān)管責(zé)任落到位，防止資金
抽逃，不能出現(xiàn)新的交樓風(fēng)險(xiǎn)。這意味著多年來(lái)一直受到嚴(yán)重質(zhì)疑的住房預(yù)售制度將有
重大改革，一方面為現(xiàn)房銷售創(chuàng)造制度條件，另一方面即使繼續(xù)實(shí)行住房預(yù)售，也會(huì)建
立嚴(yán)格監(jiān)管資金運(yùn)行的制度。房地產(chǎn)融資及資金運(yùn)行模式將出現(xiàn)巨大變化，并將嚴(yán)重影
響房企行為方式。
——房地產(chǎn)市場(chǎng)如何向三位一體（購(gòu)買、租賃、保障）的市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制轉(zhuǎn)型。發(fā)展保障
性租賃住房為重點(diǎn)，加快解決新市民、青年人等群體住房困難問(wèn)題。大力增加保障性租
賃住房供給，扎實(shí)推進(jìn)棚戶區(qū)改造，新開(kāi)工建設(shè)籌集保障性租賃住房、公租房、共有產(chǎn)
權(quán)房等各類保障性住房。比如，最近深圳推出共有產(chǎn)權(quán)住房，主要是解決當(dāng)前安居、人
才房的問(wèn)題。這既可讓現(xiàn)有房地產(chǎn)利益格局不至于發(fā)生巨大變化（或房?jī)r(jià)不再持續(xù)下跌
），又可適當(dāng)解決這些城市弱勢(shì)居民的基本住房需求。
——這些轉(zhuǎn)型既有房地產(chǎn)融資模式、資金管理模式、市場(chǎng)運(yùn)行模式的轉(zhuǎn)型，也有市場(chǎng)發(fā)
展模式轉(zhuǎn)型、觀念上的轉(zhuǎn)型（強(qiáng)調(diào)建筑業(yè)是實(shí)體經(jīng)濟(jì)，發(fā)展房地產(chǎn)市場(chǎng)就是發(fā)展實(shí)體經(jīng)
濟(jì)）等。房地產(chǎn)政策的轉(zhuǎn)型在今年將是全方位的。
11、疫情后居民資產(chǎn)負(fù)債表惡化、預(yù)防性儲(chǔ)蓄抬升、房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)事件沖擊的共同影響
。政策出臺(tái)到明顯見(jiàn)效需要時(shí)間。
12、房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)一步分化
13、房企進(jìn)一步分化
14、大房企的命運(yùn)將全面分化
——對(duì)優(yōu)質(zhì)頭部房企的支持
——堅(jiān)決依法打擊違法犯罪行為
15、2023年市場(chǎng)形勢(shì)的嚴(yán)峻，政策取向出現(xiàn)重大調(diào)整，會(huì)把房地產(chǎn)市場(chǎng)引向何方，效
果如何，就目前來(lái)看，相當(dāng)不確定。
——政策肯定是利好。政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)好轉(zhuǎn)肯定是促進(jìn)作用。具體效果多大要看市場(chǎng)
反應(yīng)。
——過(guò)去20年房?jī)r(jià)只漲不跌、極度繁榮的時(shí)代已經(jīng)結(jié)束，中國(guó)房地產(chǎn)將進(jìn)入一個(gè)新時(shí)代
。

八、洞察先機(jī)：對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)投資的幾點(diǎn)建議
1、20大后中國(guó)經(jīng)濟(jì)走向預(yù)示房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)發(fā)展
——我國(guó)長(zhǎng)期向好支撐基建和房地產(chǎn)需求
——基建和房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展是政府、百姓的共同愿望
——基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支撐條件
——朱镕基：房地產(chǎn)拉動(dòng)了一百多個(gè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展
——地方財(cái)政壓力
——百姓財(cái)富保值
——消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)，廣大中產(chǎn)階層購(gòu)房需求增加
2、落實(shí)政策利好，解決面臨困難
3、堅(jiān)定信念：正確認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的作用和地位
——房地產(chǎn)不可廢棄，具有不可替代的作用
——不可過(guò)度依賴
——房住不炒
——不能影響科技創(chuàng)新和可持續(xù)發(fā)展
4、做好自己的事情：給房地產(chǎn)企業(yè)的幾點(diǎn)建議
——正確識(shí)別房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，做好風(fēng)控
——房地產(chǎn)是資金密集型行業(yè)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)負(fù)債水平高
——房地產(chǎn)企業(yè)融資創(chuàng)新
——精耕細(xì)作、比拼內(nèi)功成為房地產(chǎn)企業(yè)的常態(tài)
——做好自己的事情：做好產(chǎn)品，造好房子
——正確認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)周期
——未雨綢繆。系好安全帶
——做好企業(yè)管理創(chuàng)新
5、新形勢(shì)下的房地產(chǎn)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型
6、新形勢(shì)下的房地產(chǎn)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的案例
——案例：標(biāo)桿企業(yè)的戰(zhàn)略調(diào)整：萬(wàn)科等
——案例：全產(chǎn)業(yè)鏈之“碧桂園模式”分析
7、甄別不同區(qū)域的機(jī)會(huì)
——甄別不同區(qū)域的機(jī)會(huì)：人往何處去？錢往何處去？
——要研究區(qū)域的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)
——各城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的差異化將成為常態(tài)，房地產(chǎn)市場(chǎng)大分化時(shí)代的來(lái)臨
——人口流入，房?jī)r(jià)上升
——人隨產(chǎn)業(yè)走，產(chǎn)業(yè)園、科技園、商業(yè)區(qū)（高端人口集聚區(qū)，房?jī)r(jià)高，負(fù)擔(dān)得起高房
價(jià)）
——區(qū)位、交通、地段（不光看眼前，還要來(lái)看規(guī)劃）
——資源分配、調(diào)配的傾斜：地鐵、學(xué)校、醫(yī)院、政府單位……
——學(xué)區(qū)房政策
——房地產(chǎn)調(diào)控政策
8、房地產(chǎn)企業(yè)要適應(yīng)房地產(chǎn)市場(chǎng)向三位一體（購(gòu)買、租賃、保障）的市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制
轉(zhuǎn)型
9、當(dāng)前形勢(shì)下做好“保交樓、防風(fēng)險(xiǎn)”
——改善資產(chǎn)負(fù)債狀況。專注主業(yè)、合規(guī)經(jīng)營(yíng)、資質(zhì)良好






第四模塊 進(jìn)一步思考：企業(yè)家如何應(yīng)對(duì)新形勢(shì)、新問(wèn)題
1、應(yīng)該怎么干?
——現(xiàn)在在哪里？
——打算去哪里？（干什么？）
——如何去那里？（怎么干？）
2、怎么干：應(yīng)對(duì)新形勢(shì)、新問(wèn)題
3、應(yīng)當(dāng)做什么
（1）發(fā)現(xiàn)新趨勢(shì)
（2）抓住新機(jī)遇
（3）迎接新挑戰(zhàn)
（4）甄別新風(fēng)險(xiǎn)
（5）做出新應(yīng)對(duì)
4、如何開(kāi)展新應(yīng)對(duì)
——科學(xué)應(yīng)變：如何應(yīng)對(duì)新形勢(shì)、新問(wèn)題
（1）順勢(shì)而為，抓住機(jī)遇：有所為，有所不為，有所作為
（2）要做到：安心、靜心、信心
（3）精準(zhǔn)識(shí)變、科學(xué)應(yīng)變、主動(dòng)求變
（4）再審視、再謀劃、再提升
（5）正確面對(duì)風(fēng)險(xiǎn)，處理風(fēng)險(xiǎn)，管理風(fēng)險(xiǎn)






長(zhǎng)風(fēng)破浪會(huì)有時(shí)，直掛云帆濟(jì)滄海！
祝大家事業(yè)順利，身體健康！






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