《新政下城市更新項目合規(guī)運(yùn)作、風(fēng)險防范及投融資模式設(shè)計與落地實操》

新政下城市更新項目合規(guī)運(yùn)作、風(fēng)險防范
及投融資模式設(shè)計與落地實操
一、“十四五”地方政府投融資模式的重構(gòu)與高質(zhì)量發(fā)展投融資新邏輯
1、債務(wù)監(jiān)管-徹底打破傳統(tǒng)的政信合作
2、銀保監(jiān)〔2021〕15號文對市場化融資的理解與適用
3、高質(zhì)量發(fā)展政府投融資新邏輯
（1）區(qū)分隱性債務(wù)和市場化融資
（2）區(qū)分政府投資項目和企業(yè)投資項目
（3）規(guī)劃有經(jīng)營收入的項目
（4）區(qū)分政府直接投資和資本金注入項目
（5）授權(quán)開發(fā)+做大做強(qiáng)城投
（6）不能以土地出讓金融資，而以土地的最終產(chǎn)出規(guī)劃項目并融資
（7）合規(guī)安排政府資金的多種使用方式
（8）區(qū)分委托代建和授權(quán)開發(fā)
（9）大基建時代的綜合平衡
（10）轉(zhuǎn)變?nèi)谫Y思路，構(gòu)建合規(guī)收入
二、城市更新相關(guān)政策要點解析
1、新型城鎮(zhèn)化的相關(guān)政策
2、《關(guān)于在實施城市更新行動中防止大拆大建問題的通知》（建科〔2021〕63號）的解讀與應(yīng)對
3、城市更新其他約束性政策
4、地產(chǎn)企業(yè)的“三道紅線”
5、“房住不炒”的基本要求
6、增加居住功能的供給
7、低效用地的相關(guān)政策
8、“成片征收”政策概述
9、租賃住房的政策引導(dǎo)
10、各地城市更新項目的政策、操作模式的比較與分析
11、城市更新與棚戶區(qū)改造的區(qū)別
三、城市更新的概念及運(yùn)作模式
1、城市更新的含義與理念變化
2、城市更新的目標(biāo)
3、城市更新實施范圍與限制
4、城市更新項目分類及不同類型城市更新項目的特點
（1）按改造力度劃分：整治、改建（有機(jī)更新）和拆建
（2）按改造對象劃分：城中村、老舊小區(qū)、老舊街區(qū)、老舊廠區(qū)和老舊商區(qū)的“四區(qū)一村”改造
（3）不同類型城市更新項目的特點
4、城市更新操作流程
（1）設(shè)定整體目標(biāo)
（2）前期摸底與城市體檢
（3）推動城市設(shè)計
（4）修編相應(yīng)規(guī)劃
（5）確定實施模式、編制實施方案
（6）選定實施主體
（7）設(shè)定籌資模式
（8）完成相應(yīng)流程
（9）成立項目公司
5、城市更新項目操作模式及收益構(gòu)成來源
（1）政府主導(dǎo)型城市更新
（2）平臺公司主導(dǎo)型城市更新
（3）地產(chǎn)、社會資本主導(dǎo)型城市更新
（4）各模式下的案例與異同
（5）有機(jī)更新收益的主要構(gòu)成及來源
（6）拆除重建的城市更新收益的主要構(gòu)成及來源
四、城市更新之土地儲備開發(fā)模式解析
1、收儲模式——純做一級的城市更新
（1）委托代建+采購工程、采購服務(wù)模式
（2）做地模式
2、二級贖買一級模式
3、反向委托（或反向購買）的一二級聯(lián)動模式
五、城市更新項目運(yùn)作的核心及要點
（一）城市更新的核心-產(chǎn)業(yè)升級與迭代（新舊動能轉(zhuǎn)化）
1、城市更新的產(chǎn)業(yè)選擇
2、產(chǎn)業(yè)不斷迭代升級
3、產(chǎn)業(yè)升級與迭代“城市更新+”的模式
（1）城市更新+新基建
（2）城市更新+TOD模式
（3）城市更新+實體產(chǎn)業(yè)升級的IOD模式
（4）城市更新+EOD模式
（5）城市更新+新消費(fèi)
（6）城市更新+新文旅開發(fā)
（7）城市更新+碳中和
（二）城市更新—重在 “四新”
1、加速推動城市“新經(jīng)濟(jì)”
2、重構(gòu)發(fā)展城市“新功能”
3、打造城市空間“新意境”
4、引領(lǐng)踐行城市建設(shè)“新科技”
六、城市更新項目中地方平臺公司的角色及社會資本方的選擇
1、新一輪城市更新行動中，地方平臺公司的“主體”角色
（1）地方平臺公司在城市更新行動中的角色
（2）城市更新—平臺公司轉(zhuǎn)型的核武器
（3）城市更新授權(quán)平臺公司主導(dǎo)的操作模式
（4）平臺公司參與城市更新的實施路徑
2、城市更新項目社會投資人的選擇
（1）多元化業(yè)務(wù)板塊
（2）穩(wěn)健的經(jīng)營業(yè)績
（3）低成本的資金來源
七、城市更新片區(qū)級項目的策劃要點
1、城市更新項目適合策劃大項目（片區(qū)級項目）的因素
2、城市更新片區(qū)級項目策劃之一二三級聯(lián)動的供地制度創(chuàng)新、風(fēng)險管控和激勵相容
（1）城市更新一二三級聯(lián)動的基礎(chǔ)
（2）一二三級聯(lián)動開發(fā)的風(fēng)險管控
（3）一二三級聯(lián)動開發(fā)的激勵相容（聯(lián)動or混同）
（4）一二三級聯(lián)動開發(fā)的三種模式
（5）城市更新聯(lián)動之資源、產(chǎn)權(quán)激勵體系
3、整村統(tǒng)籌—城中村融合發(fā)展的利器
（1）整村統(tǒng)籌的模式要點與意義
（2）城市更新與整村統(tǒng)籌的區(qū)別與聯(lián)系
（3）整村統(tǒng)籌項目實施方案
八、城市更新實務(wù)難點分析與解決路徑
1、綜合整治類項目難點及解決思路
2、拆除重建類城市更新實務(wù)難點
（1）意愿征集
（2）權(quán)屬確認(rèn)
（3）地價核算
（4）稅務(wù)籌劃
九、城市更新投融資模式實務(wù)及案例
1、地方政府利用財政資金直接投資模式及案例
2、地方政府配套資金同時發(fā)行城市更新專項債模式及案例
3、地方政府授權(quán)下的地方國企ABO模式投資及案例
4、“投資人+EPC”模式的應(yīng)用
5、政府和社會資本合作模式（PPP模式）的應(yīng)用及案例
6、置換為單一權(quán)利主體的一二級聯(lián)動模式及案例
7、政府與市場合作模式下一二級聯(lián)動模式
8、地方政府+房地產(chǎn)企業(yè)+產(chǎn)權(quán)所有者合作模式及案例
9、屬地企業(yè)或居民（村民）自主更新模式及案例
10、項目經(jīng)營性收入不足下多個更新改造項目組合平衡及利用跨區(qū)域資源補(bǔ)償模式平衡的包裝
十、城市更新項目收并購實務(wù)及案例
1、城市更新項目收并購的三種模式
2、城市更新收并購難點要點解析
（1）股權(quán)收購合同中“交易總價款”的問題
（2）與轉(zhuǎn)讓方約定拆賠事宜的要點問題
（3）收購后轉(zhuǎn)讓方員工的留用問題（尤其是原拆遷團(tuán)隊）
（4）轉(zhuǎn)讓方的個人所得稅代扣代繳問題
（5）收購更新項目后自行改造的稅籌技巧
（6）城市更新項目股權(quán)并購稅籌技巧
（7）實施主體確認(rèn)階段政府主管部門對專項規(guī)劃進(jìn)行修改的問題
3、城市更新收并購案例解析（有機(jī)更新）
十一、城市更新項目融資的模式與案例分享
1、城市更新項目融資的特征（一二級如何聯(lián)動）
2、銀行在城市更新項目的審批要點
3、城市更新項目各階段商業(yè)化的融資方案設(shè)計
4、資金的接續(xù)與滾動開發(fā)
5、形成資產(chǎn)的盤活
6、案例分享
（1）山東工行發(fā)放濟(jì)南上新街片區(qū)城市有機(jī)更新項目貸款
（2）貴陽某城市更新片區(qū)項目融資實例
7、城市更新基金
（1）城市更新基金融資模式的優(yōu)勢
（2）城市更新基金參與城市更新項目的方式
（3）城市更新基金的介入模式和項目操作流程
（4）基金投資改造運(yùn)營后出售模式案例分享

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