新城鎮(zhèn)化房地產(chǎn)市場發(fā)展與投資趨

  培訓(xùn)講師：陳寶存

講師背景：
陳寶存：中國城市產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟主席亞太城市發(fā)展研究會(huì)房地產(chǎn)分會(huì)會(huì)長與任志強(qiáng)，董藩，朱大鳴一道被指為中國樓市春天派四大代表人物.中國民主同盟盟員。全國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟副秘書長、全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)理事、全經(jīng)聯(lián)首批地產(chǎn)研究員。全國地產(chǎn)知名專家和評論人 詳細(xì)>>

陳寶存
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新城鎮(zhèn)化房地產(chǎn)市場發(fā)展與投資趨詳細(xì)內(nèi)容

新城鎮(zhèn)化房地產(chǎn)市場發(fā)展與投資趨

一、房地產(chǎn)歷史回顧

1.深圳特區(qū)房地產(chǎn)公司

2.中房集團(tuán)

3.萬科集團(tuán)

4.海南北海危機(jī)

5.治理整頓

6.支柱產(chǎn)業(yè)定位

7.房地產(chǎn)市場化改革

8.房改前住房困局

9.房改15年之成就

二、宏觀調(diào)控之誤

1.2002年

2.2003年

3.2004年

4.2005年

5.2006年

1）事件

6.2007年

7.2008年

8.2009年

9.2010年

1）9.29新政

10.2011年

1）2011金融大事

2）小結(jié)金融政策

11.2012年

1）2010后本輪調(diào)控效果

12.2013年

1）國辦細(xì)則（六條）

1、完善穩(wěn)定房價(jià)工作責(zé)任制

2、堅(jiān)決抑制投機(jī)投資性購房

3、增加普通商品住房及用地供應(yīng)

4、加快保障性安居工程規(guī)劃建設(shè)

5、加強(qiáng)市場監(jiān)管和預(yù)期管理

6、加快建立和完善長效機(jī)制

13.國五條之后

1）2003—2012年十年調(diào)控總評

2）調(diào)控十年十大錯(cuò)(2013版)

**、調(diào)控的時(shí)間選擇錯(cuò)誤

第二、調(diào)控的前提不對

第三、調(diào)控的手段全錯(cuò)

第四、輿論的誤導(dǎo)

第五、對誤讀不解釋，不正面應(yīng)對

第六、官方數(shù)據(jù)誤導(dǎo)樓市，亂局頻仍

第七、亂紛紛部委調(diào)控、甩開部委

第八、錯(cuò)誤的住房觀念

第九、新型城鎮(zhèn)化的誤讀

第十、對土地制度期盼給主政者壓力

三、被誤讀的樓市

1.土地財(cái)政

1）2012年土地出讓收支分析

2）土地出讓金支出（構(gòu)成地方債主體）

2.房價(jià)收入比

3.租售比

4.黑燈率與空置率

5.保障性安居工程

四、大轉(zhuǎn)折之年政策導(dǎo)向

1.加強(qiáng)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)意見

2.XDD談住房問題（10月29日）

3.十八屆三中全會(huì)公報(bào)

4.三中全會(huì)《全面深化改革決定》

5.兩部委清理小產(chǎn)權(quán)

6.2014年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議

7.中央城鎮(zhèn)化工作會(huì)議

8.政府工作報(bào)告

9.國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃

五、房地產(chǎn)市場趨勢

1.市場未來需求

2.城鎮(zhèn)化與城市化進(jìn)程

1）推動(dòng)房價(jià)五年翻番十大因素

**、穩(wěn)增長下的貨幣超發(fā)

第二、土管法修正案助推土地地價(jià)

第三、收入翻番計(jì)劃推漲房價(jià)

第四、土地供應(yīng)減速

第五、新型城鎮(zhèn)化房地產(chǎn)行業(yè)是基礎(chǔ)

第六、土地私有化推漲土地成本

第七、釘子戶推漲土地成本

第八、金融調(diào)控信貸成本大幅提升

第九、相關(guān)稅費(fèi)只加不減

第十、人工成本的高速上漲

2）未來十年三四線城市是房企主戰(zhàn)場

**、影響因素

第二、縣城（縣級(jí)市）及城鎮(zhèn)市場

第三、三線城市（地級(jí)市）

第四、省會(huì)與二線城市

第五、一線城市

第六、房企區(qū)域轉(zhuǎn)移

第七、轉(zhuǎn)移的產(chǎn)業(yè)依托

第八、區(qū)域轉(zhuǎn)移轉(zhuǎn)型難點(diǎn)

六、土地流轉(zhuǎn)與開發(fā)

1.土地概況

2.土地出讓制度的沿革

3.城市土地出讓制度特征

4.土地收儲(chǔ)舉例（北京市）

5.土地儲(chǔ)備舉例（北京朝陽區(qū)）

6.土地出讓現(xiàn)狀

7.土地儲(chǔ)備歐洲模式

1）荷蘭模式

**、荷蘭模式的效果

2）瑞典模式

**、瑞典模式特點(diǎn)

第二、瑞典模式效果

3.法國模式

**、法國模式效果

8.土地取得方式

9.土地儲(chǔ)備價(jià)格

10.資金來源

11.土地處置方式

12.配套體系

13.中國土地儲(chǔ)備制度方向

14.土地開發(fā)適用法規(guī)

15.2004版土地管理法要點(diǎn)

16.中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》要點(diǎn)

17.土地管理法修正案（草案）

18.土地儲(chǔ)備制度與土地財(cái)政現(xiàn)狀

19.土地流轉(zhuǎn)制度改革方向



 

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土地金融政策與樓市投資把握主要內(nèi)容：二十項(xiàng)經(jīng)濟(jì)與樓市的誤讀土地財(cái)政房價(jià)收入比租售比黑燈率與空置房保障性安居工程四萬億救市（2008年）房地產(chǎn)拉動(dòng)GDP比重房地產(chǎn)稅制與房產(chǎn)稅不動(dòng)產(chǎn)登記制度產(chǎn)權(quán)年限問題自有居住率庫存量與待售面積在建面積集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)與入市小產(chǎn)權(quán)與違章建筑地方政府債務(wù)貨幣超發(fā)M2真相空手套白狼建筑壽命問題城市開發(fā)邊界劃定2、2017年樓市大趨勢

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信貸政策與樓市趨勢課程大綱樓市的熱點(diǎn)問題解讀土地財(cái)政真相地方政府債務(wù)房地產(chǎn)基建占GDP比重空置房與黑燈率保障性安居工程房價(jià)收入比誤讀房產(chǎn)稅與房地產(chǎn)稅的異同不動(dòng)產(chǎn)登記的真實(shí)含義M2與廣義信貸擴(kuò)張土地制度改革與劃定城市開發(fā)邊界2018年宏觀經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)大趨勢本輪房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的前因房地產(chǎn)數(shù)據(jù)分析樓市影響主要因素分析2018年宏觀經(jīng)濟(jì)與樓市分析城市與區(qū)域投資價(jià)值分

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粵港澳大灣區(qū)規(guī)劃對房地產(chǎn)的影響課程大綱樓市的熱點(diǎn)問題解讀土地財(cái)政真相地方政府債務(wù)房地產(chǎn)基建占GDP比重空置房與黑燈率保障性安居工程房價(jià)收入比誤讀房產(chǎn)稅與房地產(chǎn)稅的異同不動(dòng)產(chǎn)登記的真實(shí)含義M2與廣義信貸擴(kuò)張土地制度改革與劃定城市開發(fā)邊界2017年宏觀經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)大趨勢本輪房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的前因房地產(chǎn)數(shù)據(jù)分析樓市影響主要因素分析2017年宏觀經(jīng)濟(jì)與樓市分析城市與區(qū)

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“兩會(huì)”后房地產(chǎn)市場發(fā)展與投資趨勢主要內(nèi)容：樓市的熱點(diǎn)問題解讀土地財(cái)政真相地方政府債務(wù)貨幣超發(fā)M2真相城市開發(fā)邊界劃定全國性政策梳理樓市政策脈絡(luò)回顧政策脈絡(luò)回顧結(jié)論全國房地產(chǎn)政策樓市大趨勢預(yù)測陳寶存樓市預(yù)測回顧2017年房地產(chǎn)開發(fā)投資數(shù)據(jù)2018年房地產(chǎn)開發(fā)投資數(shù)據(jù)房地產(chǎn)投資選擇全國重點(diǎn)城市投資分析城市投資價(jià)值分析方法北京與環(huán)京區(qū)域分析京津冀區(qū)域分析—雄安新

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地產(chǎn)建筑行業(yè)發(fā)展趨勢及海外投資解析主講：陳寶存原中冶22冶集團(tuán)高層管理人員（全球建筑工程總承包12強(qiáng)）主要提綱：大轉(zhuǎn)折之年政策導(dǎo)向加強(qiáng)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)意見兩會(huì)政府工作報(bào)告任務(wù)解析國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃（2014——2020）信貸金融政策趨勢新時(shí)期房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策2014年宏觀經(jīng)濟(jì)情況壓縮產(chǎn)能過剩行業(yè)帶來的經(jīng)濟(jì)萎縮低碳時(shí)代下的產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)（霧霾）國民經(jīng)濟(jì)三駕馬車投資

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一、“限墅令”1、2003年2月18日，國土資源部發(fā)布《關(guān)于清理各類園區(qū)用地加強(qiáng)土地供應(yīng)調(diào)控的緊急通知》（國發(fā)〔2003〕45號(hào)）2、2012年5月23日，國土資源部、國家發(fā)展改革委聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于發(fā)布實(shí)施〈限制用地項(xiàng)目目錄（2012年本）〉和〈禁止用地項(xiàng)目目錄（2012年本）〉的通知》3、先后9次重申限墅令二、一貫的政策促銷令三、別墅項(xiàng)目開發(fā)方式四、別墅開發(fā)

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一、房地產(chǎn)歷史回顧1.深圳特區(qū)房地產(chǎn)公司2.中房集團(tuán)3.萬科集團(tuán)4.海南北海危機(jī)5.治理整頓6.支柱產(chǎn)業(yè)定位7.房地產(chǎn)市場化改革8.房改前住房困局9.房改15年之成就二、宏觀調(diào)控之誤1.2002年2.2003年3.2004年4.2005年5.2006年1）事件6.2007年7.2008年8.2009年9.2010年1）9.29新政10.2011年1）2011

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一、被誤讀的樓市1.土地財(cái)政2.房價(jià)收入比3.租售比4.黑燈率與空置率5.保障性安居工程二、大轉(zhuǎn)折之年政策導(dǎo)向1.加強(qiáng)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)意見2.XDD談住房（10月29日）3.十八屆三中全會(huì)公報(bào)4.三中全會(huì)《全面深化改革決定》5.兩部委清理小產(chǎn)權(quán)6.2014年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議7.中央城鎮(zhèn)化工作會(huì)議8.政府工作報(bào)告9.國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃1）重大意義2）發(fā)展現(xiàn)狀3

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一、宏調(diào)之誤1.2002年2.2003年3.2004年4.2005年5.2006年1）事件6.2007年7.2008年8.2009年9.2010年1）9.29新政10.2011年1）2011金融大事2）小結(jié)金融政策11.2012年1）2010后本輪調(diào)控效果12.2013年1）國辦細(xì)則（六條）1、完善穩(wěn)定房價(jià)工作責(zé)任制2、堅(jiān)決抑制投機(jī)投資性購房3、增加普通商品

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