商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃定位招商運(yùn)營(yíng)培訓(xùn)大綱（10天）


《商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃定位招商運(yùn)營(yíng)》
二天培訓(xùn)課程安排內(nèi)容



孫子曰：知彼知己者，百戰(zhàn)不殆；不知彼而知己，一勝一負(fù)，不知彼，不知己，每戰(zhàn)必
殆。
了解對(duì)方也了解自己的，百戰(zhàn)不??；
不了解對(duì)方而了解自己的，勝負(fù)各半；
不了解對(duì)方，也不了解自己的，每戰(zhàn)必?cái)　?

孫子曰：將聽吾計(jì)，用之必勝，留之；將不聽吾計(jì)，用之必?cái)。ブ?計(jì)利以聽，乃為
之勢(shì)，以佐其外。勢(shì)者，因利而制權(quán)也。

如果您能接受我的軍事思想，任用我領(lǐng)兵作戰(zhàn)一定勝利，我就留下；如果您不能接受我
的軍事思想，用我領(lǐng)兵作戰(zhàn)必定失敗，我就離開。
我的軍事思想您認(rèn)為好并且能夠接受，我將為您造成軍事上的勢(shì)，從外輔佐您。
所謂造成軍事上的勢(shì)，就是在戰(zhàn)爭(zhēng)瞬息萬變的情況中抓住有利的時(shí)機(jī)采取恰當(dāng)?shù)膽?yīng)變行
動(dòng)。

商業(yè)地產(chǎn)看起來容易做起來難的專業(yè)！
商業(yè)地產(chǎn)是一個(gè)非常專業(yè)的課題，它不僅需要專業(yè)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、市場(chǎng)調(diào)查、立項(xiàng)定位
，還需要專業(yè)的營(yíng)銷策劃、推廣，專業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理做后期服務(wù)。

同樣是做平臺(tái)，住宅地產(chǎn)做的是居住的平臺(tái)，而商業(yè)地產(chǎn)做的是商業(yè)的平臺(tái)，交易的平
臺(tái)。
商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)模式，不僅要把握商業(yè)運(yùn)行規(guī)律，還要對(duì)各種資源進(jìn)行有效整合。?

商業(yè)地產(chǎn)的客戶則包括了經(jīng)營(yíng)商戶、商鋪投資者和目標(biāo)消費(fèi)者三類人群。
經(jīng)營(yíng)商戶又可以分為主力店、次主力店、旗艦品牌店及普通品牌店；
目標(biāo)商戶分類，可以看出各類商戶對(duì)物業(yè)的要求都不盡一致。

商業(yè)地產(chǎn)還涉及到未來的消費(fèi)者定位問題，也就是商業(yè)運(yùn)營(yíng)后，吸引什么樣的人群前來
商場(chǎng)消費(fèi)的問題，商業(yè)地產(chǎn)的客戶群復(fù)雜性要甚之于住宅的。


【主講內(nèi)容】
第一部分：商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目商圈分析規(guī)范
（需二天）

核心內(nèi)容一：基本分析-商業(yè)地產(chǎn)商圈分析內(nèi)容
商業(yè)地產(chǎn)商圈調(diào)查分析重點(diǎn)包括消費(fèi)能力、競(jìng)爭(zhēng)狀態(tài)、市場(chǎng)飽和度.
從消費(fèi)能力來說，發(fā)展商不僅要得到城市人均GDP的準(zhǔn)確數(shù)字，還要得出消費(fèi)支出和城市
發(fā)展的狀況、家庭汽車擁有率等大量反映城市消費(fèi)能力和消費(fèi)總量的數(shù)據(jù)體系，消費(fèi)能
力主要是抓住人口規(guī)模、消費(fèi)規(guī)律；競(jìng)爭(zhēng)狀態(tài)是否飽和，首先要從城市零售業(yè)的整體規(guī)
模，近十年、或者更長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)的發(fā)展速度、發(fā)展?fàn)顩r進(jìn)行宏觀比較，然后對(duì)城市重要的
商業(yè)設(shè)施進(jìn)行全方位調(diào)查，包括對(duì)他們的規(guī)模、經(jīng)營(yíng)狀況、租戶結(jié)構(gòu)等等。
1、城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展、城市規(guī)劃的調(diào)查；
2、商業(yè)地產(chǎn)商圈如何做好前期的市場(chǎng)調(diào)查
3、同業(yè)及競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手調(diào)查；
4、消費(fèi)者調(diào)查；
5、品牌及品牌商調(diào)查；
6、區(qū)域經(jīng)濟(jì)實(shí)力的分析；
7、注意分析商業(yè)地產(chǎn)所在區(qū)域商圈的特點(diǎn)，也就是商業(yè)環(huán)境；
8、商業(yè)地產(chǎn)商圈調(diào)查參考依據(jù)是什么；
9、總結(jié)我們對(duì)商圈調(diào)查意義是什么。
核心內(nèi)容二：表格分析-商業(yè)地產(chǎn)商圈分析標(biāo)準(zhǔn)格式規(guī)范
1、怎樣設(shè)計(jì)商業(yè)地產(chǎn)調(diào)查問卷嗎；
2、城市主要商業(yè)街餐飲市場(chǎng)調(diào)查表；
3、城市項(xiàng)目周邊各商場(chǎng)業(yè)態(tài)比例表；
4、城市主力百貨市調(diào)匯總表；
5、城市品牌店市調(diào)匯總表；
6、城市主要街道獨(dú)立商鋪頭；
7、城市人口調(diào)查總表；
8、城市項(xiàng)目周邊公交路線；
9、調(diào)查城市目前道路狀況；
10、調(diào)查城市商場(chǎng)扣點(diǎn)、租賃價(jià)格；
11、調(diào)查城市制定租戶組合項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)；
12、商圈分析評(píng)估都有那些內(nèi)容。
核心內(nèi)容三：案例分析-商業(yè)地產(chǎn)商圈分析
大型商業(yè)地產(chǎn)商圈分析務(wù)實(shí)操作案例分析

核心內(nèi)容四、市調(diào)分析　招商保障
前期的市場(chǎng)調(diào)查　　
前期的市場(chǎng)調(diào)查
起絕對(duì)性的作用
1、客源重疊 分析規(guī)劃
確立主力商店(如百貨公司、大賣場(chǎng)、大型專業(yè)店)能夠滿足主力商店的特殊建筑要求，
因主力商店具有一定的?？湍芰?，營(yíng)業(yè)績(jī)效較有保證。
◇評(píng)估商圈的發(fā)展?jié)摿?br /> ◇開發(fā)商實(shí)力和品牌
◇經(jīng)營(yíng)管理公司的能力
◇定位
2、目標(biāo)消費(fèi)者調(diào)研及分析
3、目標(biāo)租戶調(diào)研及分析
◇商圈包含
◇三個(gè)層次
◇中心商業(yè)
◇次級(jí)商業(yè)
◇邊緣商業(yè)
◇商圈的顧客群調(diào)查
◇商圈內(nèi)的顧客群分為兩部分
◇流動(dòng)人口
◇住戶
◇兩種人口對(duì)營(yíng)業(yè)額的影響不同。
◇流動(dòng)人口測(cè)定的一般方法是
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核心內(nèi)容五、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性研究
商業(yè)地產(chǎn)核心是商業(yè)經(jīng)營(yíng)，如果沒有商業(yè)經(jīng)營(yíng)，商業(yè)利潤(rùn)便無從產(chǎn)出，沒有商業(yè)利潤(rùn)就
沒有租金收益，沒有租金的商業(yè)地產(chǎn)就沒有市場(chǎng)價(jià)值，這是商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值表現(xiàn)的邏輯，
所以招商是所有經(jīng)營(yíng)管理的第一步。
◇重要參考依據(jù)　　　　　
◇招商的籌備工作　
◇主力店初步洽談　　　　　　　　　
◇初步的溝通　　　　　　
◇數(shù)據(jù)的搜集
◇商戶篩選
◇商戶的初步
◇挑選名單擬定
◇包括被選的
◇商戶名單我們會(huì)有
◇第一選擇
◇第二選擇
◇第三選擇
◇有可能一家都不來
◇如果我們第一選擇不來
◇我們就替換
◇我們可能有一個(gè)名單
◇可能談到最后有三家有興趣
◇可能三家里面一家不簽
◇我們就要進(jìn)行第二家篩選
◇商戶組合門檔戶對(duì)
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核心內(nèi)容六：商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)時(shí)要多留心的問題分析
◇商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目未準(zhǔn)確進(jìn)行業(yè)態(tài)和功能定位
◇商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目業(yè)態(tài)規(guī)劃后 市場(chǎng)定位不當(dāng)
◇商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目缺乏設(shè)定重點(diǎn)招商目標(biāo)及多次反復(fù)的溝通
◇商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目租金及其年遞增率制定不合理
◇商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目招商晚于設(shè)計(jì)將加大運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)
◇商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目租金水平與潛力如何
◇商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目招商怎樣開始進(jìn)行
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【主講內(nèi)容】



第二部分：商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)
（需二天）
商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的定位規(guī)劃是商業(yè)項(xiàng)目策劃的開始，它決定和影響著商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目項(xiàng)目的
規(guī)劃設(shè)計(jì)、物業(yè)需求、品牌招商、經(jīng)營(yíng)管理、商品定價(jià)、服務(wù)管理、促銷策略、形象推
廣等諸多方面，是一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作的前提和保障。
商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的定位是一個(gè)全面的、綜合的過程，它涵蓋企業(yè)的目標(biāo)市場(chǎng)定位、業(yè)態(tài)定
位、功能定位、經(jīng)營(yíng)定位、招商策略定位、營(yíng)銷策略定位以及企業(yè)形象定位等，這些規(guī)
劃定位是相互關(guān)聯(lián)、相互作用、相互影響、互為促進(jìn)的。

核心內(nèi)容一：商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目準(zhǔn)確定位規(guī)劃是心經(jīng)營(yíng)的前提和保障
1、什么是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目目標(biāo)市場(chǎng)定位
2、什么是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位
3、什么是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目功能定位
4、什么是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)定位
5、什么是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷策略定位
6、什么是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目招商策略定位
7、什么是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目企業(yè)形象定位
核心內(nèi)容二：商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目商場(chǎng)布局規(guī)劃
商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)該考慮以設(shè)計(jì)科學(xué)、裝飾優(yōu)美、布局合理的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃來誘發(fā)消
費(fèi)者的購買情緒、刺激消費(fèi)者的購買欲望并最終完成購買行為。
1、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)?nèi)部布局特點(diǎn)
2、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目商品陳列特點(diǎn)
3、色彩在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目中的運(yùn)用

核心內(nèi)容三：商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目業(yè)種業(yè)態(tài)規(guī)劃基本原則
目前國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目有一個(gè)現(xiàn)象，看到大賣場(chǎng)誘人的市場(chǎng)潛力，紛紛投資、開發(fā)和經(jīng)
營(yíng)大賣場(chǎng)業(yè)態(tài)，但是他們忘記了中國(guó)零售業(yè)的教訓(xùn)，在有潛力的市場(chǎng)面前，一窩蜂盲目
地?fù)屖袌?chǎng)，而不是進(jìn)行理智的分析，最后的結(jié)果將是市場(chǎng)飽和、惡性競(jìng)爭(zhēng)和企業(yè)效益持
續(xù)下滑。
零售行業(yè)的業(yè)態(tài)有許多種，從國(guó)際的視野來看，包括百貨、超市、大賣場(chǎng)、便利店、品
類殺手以及目前尚未進(jìn)入國(guó)內(nèi)市場(chǎng)的折扣店等。每個(gè)業(yè)態(tài)都是一個(gè)特定的細(xì)分
市場(chǎng)，它們分別針對(duì)著不同的目標(biāo)消費(fèi)群體。其中，超市以滿足日常消費(fèi)為主，便利店
滿足的是消費(fèi)者緊急購買的需要，大賣場(chǎng)以一站式購物的方式滿足現(xiàn)代消費(fèi)者對(duì)經(jīng)濟(jì)和
快捷的追求，低價(jià)格的商品。由于各個(gè)業(yè)態(tài)針對(duì)的消費(fèi)者需求不同，因而商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目
要在進(jìn)入零售市場(chǎng)之前，首先要回答的問題是進(jìn)入哪一個(gè)業(yè)態(tài)。
1、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目要根據(jù)主力店需求設(shè)計(jì)規(guī)劃
◇商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目租店戶組合
◇商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)
◇商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目租金策略
2、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目商圈業(yè)態(tài)業(yè)種調(diào)查
◇商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目調(diào)查地區(qū)
◇商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目調(diào)查對(duì)象
◇商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目問卷設(shè)計(jì)
◇商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目調(diào)查方式
3、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目主力店業(yè)種評(píng)選原則
4、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)規(guī)劃要考慮的因素
◇商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目客流規(guī)劃分析
◇商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目交通狀況分析
◇商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目商業(yè)環(huán)境分析
◇商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目地形特點(diǎn)分析
◇商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目城市規(guī)劃的要求分析
核心內(nèi)容四：商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的定位與業(yè)態(tài)組合的規(guī)劃
準(zhǔn)確進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的環(huán)境調(diào)研和科學(xué)分析、掌握影響商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)展的靜態(tài)和動(dòng)
態(tài)變量，是做好成功商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃的前提，現(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)實(shí)際表明，商業(yè)
地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)定位從某種意義上講將比選擇地段更重要，詳細(xì)的調(diào)研，清晰的判斷，
宏觀的統(tǒng)籌，果斷的決策，是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目準(zhǔn)確定位的要件，這樣才能準(zhǔn)確把握商業(yè)地
產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)脈搏，確定不同商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目類別的經(jīng)營(yíng)模式，避免同質(zhì)性，創(chuàng)造最大差異
化，從而引領(lǐng)市場(chǎng)。
1、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)定位規(guī)劃原則
2、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目定位細(xì)分、確定目標(biāo)客戶群、把握主體服務(wù)對(duì)象
3、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目功能、規(guī)模定位原則
4、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)檔次與形象定位原則
5、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目整體業(yè)態(tài)規(guī)劃原則
6、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目業(yè)態(tài)規(guī)劃的背景原則
7、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目業(yè)態(tài)戰(zhàn)略規(guī)劃原則
8、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目業(yè)態(tài)規(guī)劃組合定位:原則

核心內(nèi)容五：商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目定位規(guī)劃規(guī)范
1、什么是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位
2、什么是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目功能定位
3、什么是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目品類定位
3、什么是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目客群定位、客層定位
4、什么是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目商圈定位
5、什么是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目模式定位
6、什么是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目形象定位
7、什么是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目策略定位
8、什么是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目戰(zhàn)略定位

核心內(nèi)容六：、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目商鋪分割規(guī)劃的原則　
商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的商鋪如何分割，對(duì)其今后的銷售和經(jīng)營(yíng)能否成功有著非常重要的影響。
為了達(dá)到商鋪分割的有效、合理，必須遵循一定的原則進(jìn)行?！?br /> 1、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃主題的原則　
2、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目人性化設(shè)計(jì)的原則　
3、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目科學(xué)利用的原則　
4、目前商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目商鋪分割存在的缺點(diǎn)和問題　
5、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目商鋪分割原則　
6、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目輔助功能區(qū)規(guī)劃原則　
7、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目通道分割規(guī)劃原則　


【主講內(nèi)容】

第二部分：商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目招商
（需三天）
核心內(nèi)容一：商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目招商步驟與準(zhǔn)備工作
達(dá)成目標(biāo)是按照商業(yè)項(xiàng)目招商的程序安排制定的最低限度招商進(jìn)展要求，實(shí)際招商過程
中，必須超額或提前完成此目標(biāo)，否則將影響整個(gè)招商的成功
一、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目招商準(zhǔn)備工作
二、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目招商時(shí)間安排
三、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目招商達(dá)成目標(biāo)
◇第一階段完成招商任務(wù)的20％。
◇第二階段完成招商任務(wù)的30％。
◇第三階段完成招商任務(wù)的50％。
四、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目招商實(shí)施內(nèi)容
◇招商人員的招聘工作
◇招聘原則：
◇招商部人員招聘計(jì)劃
◇按樓層分招商分部
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核心內(nèi)容二：什么是商業(yè)地產(chǎn)招商策劃
一、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目招商策劃
招商策劃是運(yùn)用招商人員的知識(shí)和智慧，籌劃一系列的活動(dòng)去吸引外來資金項(xiàng)目落戶的
活動(dòng)，招商是當(dāng)今經(jīng)濟(jì)一體化趨勢(shì)日益加強(qiáng)的形勢(shì)下廣泛運(yùn)用的一種經(jīng)濟(jì)交往方式，需
要跨學(xué)科、跨專業(yè)的專業(yè)學(xué)間。
作為一名合格的招商人員，既需要扎實(shí)的經(jīng)濟(jì)、法律、外語等專業(yè)知識(shí)，也需要廣泛的
公關(guān)、洽談等技能。更重要的是，招商人員能把自已的知識(shí)和智慧運(yùn)用到招商活動(dòng)中，
融匯于招商過程中，籌劃一系列的行動(dòng)來吸引外來資金和項(xiàng)目落戶。
二、招商策劃要有準(zhǔn)確的目標(biāo)定位
招商策劃要有明確的目標(biāo)和要求，才能保證招商策劃收到預(yù)期的效果，否則，策劃就成
了花架子，只能做表面文章，流于形式。
三、招商策劃要有戰(zhàn)略高度綜觀全局立足長(zhǎng)遠(yuǎn)
任何一次招商籌劃活動(dòng)，不能把眼光局限于一時(shí)一地或孤立的一家企業(yè)、一個(gè)項(xiàng)目。
策劃要有戰(zhàn)略高度，要通攬招商形勢(shì)，綜觀招商大局。
策劃活動(dòng)的結(jié)束，同時(shí)又蘊(yùn)藏著下次策劃活動(dòng)的開始，使招商策劃連續(xù)不斷，影響深遠(yuǎn)
。
四、商業(yè)地產(chǎn)招商策劃的程序
一、確立目標(biāo)
◇要達(dá)到的目標(biāo)是什么；
◇圍繞目標(biāo)進(jìn)行隨后的一切工作；
◇目標(biāo)是否得到了實(shí)現(xiàn)。
二、廣泛搜集各方面資料
招商策劃程序的第二步是廣泛地、大量地收集信息，獲取情報(bào)。
信息收集對(duì)招商工作來說，顯得尤為重要，從一定程度上來說，招商過程就是一個(gè)收集
信息、尋找機(jī)遇、尋求合作伙伴的過程，一個(gè)地區(qū)、一個(gè)單位的信息流量大、信息面廣
，就有可能獲得較多的招商機(jī)會(huì)，取得較好的招商成績(jī)，如果信息閉塞，與外界交往甚
少，要想招到較多的項(xiàng)目是不可想象的。
◇收集信息時(shí)要把握如下幾個(gè)要點(diǎn):
◇既要注重信息的針對(duì)性，但也不要放過信息的廣泛性。
◇要注意改進(jìn)收集資料、獲取信息的手段。
◇要對(duì)信息及時(shí)加以處理，并提高加工處理信息的能力。
三、制訂各類招商方案
制訂方案是招商策劃的一個(gè)重要程序，因?yàn)榉桨傅膬?yōu)劣直接影響招商策劃后幾個(gè)程序的
進(jìn)行，直接關(guān)系到招商效果的大小。因此，必須極為重視招商方案的制訂這一環(huán)節(jié)。

◇方案的可行性
◇方案的可選擇性
◇為什么要同時(shí)提出各類招商方案?
四、比較選擇各類方案
各類招商方案提出來了，比較選擇其中最合適、最理想的方案也就成為招商策劃中一個(gè)
帶有決策意義的重要環(huán)節(jié)。
◇如何比較選擇各類招商方案呢?
◇要考慮招商方案是否與我們招商工作的長(zhǎng)遠(yuǎn)戰(zhàn)略目標(biāo)相一致。
◇要選擇成功率較高的一種方案。
◇要選擇成本較小，而效果又相對(duì)較好的一種方案。
五、方案的實(shí)施
方案的實(shí)施就是將招商方案付諸實(shí)際、付諸行動(dòng)的過程。一般說來，實(shí)施的方案是在各
類招商方案中經(jīng)過了嚴(yán)格篩選和充分論證的，是可行和可靠的方案。
六、方案實(shí)施后的跟蹤和反饋
招商方案較為集中的實(shí)施階段結(jié)束后，并不是招商方案全部過程的完結(jié)，更不是招商策
劃的終止。
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核心內(nèi)容三：招商中我們需特別關(guān)注的重點(diǎn)
1、實(shí)戰(zhàn)兵法-商業(yè)地產(chǎn)招商中的風(fēng)險(xiǎn)
商業(yè)地產(chǎn)有日益加溫之勢(shì)，很多做住宅的開發(fā)商已轉(zhuǎn)身去經(jīng)營(yíng)商業(yè)地產(chǎn)，看中的是其賺
錢機(jī)會(huì)，但商業(yè)地產(chǎn)中存在的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，目前商業(yè)地產(chǎn)存在九大風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)引起高度重視
實(shí)戰(zhàn)兵法-風(fēng)險(xiǎn)一：商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目招商過于自信
實(shí)戰(zhàn)兵法-風(fēng)險(xiǎn)二：商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)銷售存在弊端
實(shí)戰(zhàn)兵法-風(fēng)險(xiǎn)三：商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目缺乏科學(xué)規(guī)劃的招租
實(shí)戰(zhàn)兵法-風(fēng)險(xiǎn)四：商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目項(xiàng)目定位不準(zhǔn)
實(shí)戰(zhàn)兵法-風(fēng)險(xiǎn)五：商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目輕信主力店
實(shí)戰(zhàn)兵法-風(fēng)險(xiǎn)六：商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目片面追求最大
實(shí)戰(zhàn)兵法-風(fēng)險(xiǎn)七：商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目盲目照搬榜樣
實(shí)戰(zhàn)兵法-風(fēng)險(xiǎn)八：商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目重建筑設(shè)計(jì)輕商業(yè)規(guī)劃
實(shí)戰(zhàn)兵法-風(fēng)險(xiǎn)九：商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目忽視商業(yè)開發(fā)專業(yè)化需求
實(shí)戰(zhàn)兵法-風(fēng)險(xiǎn)十：商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目交通弊端阻截客流
實(shí)戰(zhàn)兵法-風(fēng)險(xiǎn)十一：商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目招商不專業(yè)
實(shí)戰(zhàn)兵法-風(fēng)險(xiǎn)十二：商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目招商難度大主力店開業(yè)后小主力還沒有影子

2、實(shí)戰(zhàn)兵法-主題突出結(jié)構(gòu)合理
商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目集購物、娛樂、餐飲、休閑等各種功能于一身，兼具百貨店、倉儲(chǔ)式商店
、超市、
品牌專賣店等各種零售業(yè)態(tài)，故定位于家庭的一站式購物消費(fèi)和一站式休閑享受。
◇實(shí)戰(zhàn)兵法-商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目商業(yè)業(yè)態(tài)
◇實(shí)戰(zhàn)兵法-商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目目標(biāo)市場(chǎng)定位
◇實(shí)戰(zhàn)兵法-商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位
◇實(shí)戰(zhàn)兵法-商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目功能定位
◇實(shí)戰(zhàn)兵法-商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)定位
◇實(shí)戰(zhàn)兵法-商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷策略定位
◇實(shí)戰(zhàn)兵法-商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目招商策略定位
◇實(shí)戰(zhàn)兵法-商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目企業(yè)形象定位
◇實(shí)戰(zhàn)兵法-項(xiàng)目定位、規(guī)劃組合
◇很多項(xiàng)目都有其特殊性，文化、旅游都可能成為其商業(yè)元素；
◇做商業(yè)地產(chǎn)時(shí)需要最大限度地挖掘它的商業(yè)元素；
◇而成功挖掘的前提也依賴于高水平的規(guī)劃；
◇制定科學(xué)的商業(yè)規(guī)劃科學(xué)的商業(yè)規(guī)劃是招商質(zhì)量的基礎(chǔ)；
◇把功夫下在做好商業(yè)規(guī)劃上；

3、實(shí)戰(zhàn)兵法-準(zhǔn)確定位是項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)的前提和保障
◇商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目為什么要找對(duì)人就是要重新反思一下
◇商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的目標(biāo)顧客是怎樣的
◇商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目消費(fèi)者來自哪里
◇商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目消費(fèi)者收入是怎樣的
◇家庭是怎樣的
◇商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目消費(fèi)者性別是什么
◇商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目消費(fèi)者年齡是什么
◇為什么商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目消費(fèi)者一定要具體化
◇實(shí)戰(zhàn)兵法-為什么商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目消費(fèi)者定對(duì)位
◇商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目消費(fèi)者定對(duì)位實(shí)際上解決是滿足目標(biāo)顧客哪一方面的訴求
◇商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目并不是說你找到了目標(biāo)顧客就是完成任務(wù)了
◇商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目滿足目標(biāo)顧客的訴求可以是單一的
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核心內(nèi)容四：招商人員準(zhǔn)備回答商戶提出的60個(gè)問題
1、關(guān)于地理位置準(zhǔn)備回答的問題
2、關(guān)于項(xiàng)目狀況準(zhǔn)備回答的問題
3、操作方式情況準(zhǔn)備回答的問題
4、政策法規(guī)準(zhǔn)備回答的問題
5、建材與設(shè)備準(zhǔn)備回答的問題

核心內(nèi)容五：招商策劃步驟與方法
商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目首先確定我們的零售商
我們的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目目標(biāo)在哪里？
我們商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目需要多少主力店？
商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目怎么規(guī)劃這些主力店的位置？
商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目主力店的位置占據(jù)多少面積？
商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目招商不是一個(gè)開業(yè)前就完結(jié)的工作，實(shí)際上商業(yè)地產(chǎn)的招商是一個(gè)無限循
環(huán)的工作，開業(yè)前是大規(guī)模招商，開業(yè)后根據(jù)銷售情況進(jìn)行調(diào)整招商，這都需要信息系
統(tǒng)的分析支持，更需要基于知識(shí)的輔助決策。

核心內(nèi)容六：招商策劃的核心――招商計(jì)劃
1、制定大型MALL招商計(jì)劃
2、營(yíng)銷宣傳計(jì)劃
3、發(fā)展商做好細(xì)致的準(zhǔn)備工作
4、招商宣傳造勢(shì)
商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目招商宣傳的三個(gè)目標(biāo)：
→吸引大商家目光　　→吸引品牌供應(yīng)商進(jìn)場(chǎng)　　
→為開業(yè)作好宣傳，引起消費(fèi)者的關(guān)注
5、招商及談判策略
招商要做好三項(xiàng)工作：
→建立大商家專題資料庫 →了解選址條件與偏好 →了解大商家企業(yè)文化特點(diǎn)與經(jīng)營(yíng)特色
6、招商推廣成功的關(guān)鍵

核心內(nèi)容七：商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的招商與開業(yè)
1、占絕對(duì)性位置的主力店
→主力店具體的進(jìn)度，他們的進(jìn)度會(huì)影響整個(gè)開業(yè)計(jì)劃。
→如果主力店不開業(yè)整個(gè)購物中心很難成功開業(yè)的。
2、籌備階段的主力店
3、商戶篩選

■招商-互動(dòng)實(shí)戰(zhàn)案例分析
■國(guó)內(nèi)知名主力店選址要求與規(guī)范
◇餐飲業(yè)選址規(guī)范與要求
◇商務(wù)餐飲選址規(guī)范與要求
◇大眾餐飲選址規(guī)范與要求
◇禮品店、珠寶店、收藏品店選址規(guī)范與要求
◇服務(wù)類選址規(guī)范與要求
◇KFC選址規(guī)范與要求
◇吉野家選址規(guī)范與要求
◇百貨選址規(guī)范與要求
◇家樂福選址規(guī)范與要求
◇中影影院選址規(guī)范與要求
◇元綠回轉(zhuǎn)壽司選址規(guī)范與要求
◇如家酒店選址規(guī)范與要求
◇湯姆熊電玩世界選址規(guī)范與要求
◇金海馬集團(tuán)選址規(guī)范與要求
◇奇樂兒選址規(guī)范與要求
◇時(shí)代大地影院選址規(guī)范與要求
◇中型中餐廳選址規(guī)范與要求
◇酷圣石冰淇淋選址規(guī)范與要求
◇棒約翰選址規(guī)范與要求
◇萬千百貨公司選址規(guī)范與要求
◇大洋百貨選址規(guī)范與要求
◇紅星美凱龍選址規(guī)范與要求
◇汽車保養(yǎng)店選址規(guī)范與要求
◇沃爾瑪選址規(guī)范與要求
◇TESCO 樂購選址規(guī)范與要求
◇豪客來選址規(guī)范與要求
◇干洗店選址規(guī)范與要求
◇莎莎選址規(guī)范與要求
◇比亞國(guó)際會(huì)所選址規(guī)范與要求
◇香港益誠（國(guó)際）投資有限公司選址規(guī)范與要求



【主講內(nèi)容】

第三部分：商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)
（需四天）

核心內(nèi)容一：商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目向運(yùn)營(yíng)管理出路
對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目來說，項(xiàng)目招商完畢，進(jìn)入后期運(yùn)營(yíng)管理以后，才是考驗(yàn)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)
目是否具有良好的市場(chǎng)價(jià)值的最關(guān)鍵時(shí)期。也就是說，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目后期運(yùn)營(yíng)是商業(yè)地
產(chǎn)最終成功與否的關(guān)鍵性因素。運(yùn)營(yíng)管理是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的核心，是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目
收益和物業(yè)價(jià)值提升的源泉，是投資者的利益得到最大體現(xiàn)的保障。在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目前
期招商完成，項(xiàng)目進(jìn)入各種商業(yè)業(yè)態(tài)進(jìn)入具體運(yùn)營(yíng)階段以后，開發(fā)商需要把松散的經(jīng)營(yíng)
單位和多樣的商業(yè)業(yè)態(tài)，統(tǒng)一到一個(gè)經(jīng)營(yíng)主題和信息平臺(tái)上，把各種資源的配置優(yōu)化，
簡(jiǎn)單地說，就是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的后期運(yùn)營(yíng)管理如何進(jìn)行統(tǒng)一化運(yùn)營(yíng)管理的問題。良好的
運(yùn)營(yíng)管理能促使項(xiàng)目迅速成熟起來，成為炙手可熱的商業(yè)中心，從而保障開發(fā)商、投資
者和經(jīng)營(yíng)者的“三贏”。
1、統(tǒng)一的運(yùn)營(yíng)管理是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目成功的必需前提
2、統(tǒng)一營(yíng)銷是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目品牌建立的必然途徑
3、統(tǒng)一的服務(wù)監(jiān)督是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目品牌整合和建立項(xiàng)目美譽(yù)度的必須手段
4、統(tǒng)一物業(yè)管理是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目有效運(yùn)作的必要工作

核心內(nèi)容二：商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)管理維護(hù)
要確立和保持長(zhǎng)久的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)龍頭地位，必然要真正具備自身的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，
現(xiàn)代大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的持續(xù)經(jīng)營(yíng)管理的精髓就是要把松散的經(jīng)營(yíng)單位和多樣的消費(fèi)形
態(tài)，統(tǒng)一到一個(gè)經(jīng)營(yíng)主題和管理平臺(tái)上。不能統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)管理的購物中心，會(huì)逐漸從“商業(yè)
管理蛻變成“物業(yè)管理，直至最終完全喪失自己的商業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力。
◇關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理的基本思路

◇商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目旺場(chǎng)的最主要手段
◇關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目推廣方式
◇商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目推廣活動(dòng)可與商家聯(lián)辦
◇管理商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的心態(tài)要擺正，加強(qiáng)與商戶的溝通是經(jīng)營(yíng)管理人員的重要工作
◇強(qiáng)力打造和長(zhǎng)久保持商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的“時(shí)尚座標(biāo)、資訊坐標(biāo)”形象
◇商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)于關(guān)于貨品/商戶組合的問題
◇商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目將人流吸引過來是經(jīng)營(yíng)管理公司的主要任務(wù)
◇商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的人流導(dǎo)向是經(jīng)營(yíng)管理的另一工作重點(diǎn)
◇商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目與大型超市聯(lián)動(dòng)最大限度地利用大型超市帶來的人流
◇商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目要做好充足準(zhǔn)備工作迎戰(zhàn)開業(yè)后的三個(gè)重要時(shí)期
◇從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理首先要考慮成本問題

◇商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的成功需要培育期放水養(yǎng)魚必不可少
◇商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目特殊商戶招商優(yōu)惠原則
◇商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目合作分成方案可考慮
◇商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目要打好經(jīng)營(yíng)管理這張牌
◇高度認(rèn)識(shí)和理解商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)/經(jīng)營(yíng)的重要性
◇要始終維護(hù)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)黃金比例

核心內(nèi)容三：商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目如何保持經(jīng)營(yíng)活力
◇商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目為什么要必須保持市場(chǎng)的敏感性。
◇商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目為什么適時(shí)進(jìn)行硬件更新。
◇商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目為什么適度保持業(yè)態(tài)的混合性。
◇商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目為什么避免運(yùn)營(yíng)方的官僚與腐敗。
◇商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目為什么商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目為什么經(jīng)常進(jìn)行關(guān)聯(lián)及創(chuàng)新的促銷活動(dòng)。
◇商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目為什么要注重細(xì)節(jié)的積累與提升

核心內(nèi)容四：商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理基本要素
從技術(shù)的角度來看，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理并不是無章可尋。要搞好經(jīng)營(yíng)管理工作，需
要先認(rèn)清商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理工作的重點(diǎn)，抓住定位期、籌備期、進(jìn)場(chǎng)期、
啟動(dòng)期、運(yùn)營(yíng)期、穩(wěn)定期六個(gè)時(shí)期的工作。
◇商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目定位期是為商業(yè)運(yùn)營(yíng)打好基礎(chǔ)
◇商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目籌備期是為市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)做好準(zhǔn)備工作
◇商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)場(chǎng)期是提升產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力和商戶經(jīng)營(yíng)信心
◇商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目啟動(dòng)期是把人氣做起來
◇商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)期是把生意機(jī)會(huì)最大化
◇商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目穩(wěn)定期是守衛(wèi)消費(fèi)商圈，與時(shí)俱進(jìn)提升商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力

案例學(xué)習(xí)：
國(guó)內(nèi)大型購物中心運(yùn)營(yíng)管理規(guī)范、流程、職責(zé)、制度標(biāo)準(zhǔn)經(jīng)營(yíng)手冊(cè)





案例互動(dòng)學(xué)習(xí)
香港、澳門招商運(yùn)營(yíng)策劃商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)新模式

(需一天)

香港、澳門商業(yè)地產(chǎn)有很多高效的開發(fā)運(yùn)營(yíng)模式值得借鑒、學(xué)習(xí)，在與香港、澳門很多
商業(yè)地產(chǎn)成功的商業(yè)項(xiàng)目，他們成功的商業(yè)項(xiàng)目開發(fā)與運(yùn)營(yíng)，必須具備的一些明顯的特
征：
一、香港、澳門商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目生命力的有機(jī)演化內(nèi)部機(jī)制和可持續(xù)性的經(jīng)營(yíng)模式；
二、香港、澳門商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目是項(xiàng)目的商業(yè)布局和購物種類都很豐富多彩，讓每個(gè)客人
都有跳躍感嗎
◆香港、澳門商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目為什么要主動(dòng)出擊尋找資源
◆香港、澳門商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目為什么要同名牌主力店保持良好關(guān)系
◆香港、澳門商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目為什么要合作形式多種多樣
◆香港、澳門商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目為什么要選擇品牌，分析品牌的適應(yīng)能力很強(qiáng)
◆香港、澳門商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目為什么要讓專業(yè)商戶業(yè)態(tài)布局合理
◆香港、澳門商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目為什么要設(shè)置強(qiáng)大商城活力機(jī)制
◆香港、澳門商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目為什么要租賃、運(yùn)營(yíng)和客服部各自獨(dú)立運(yùn)營(yíng)
◆香港、澳門商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目為什么要真正的讓消費(fèi)者體驗(yàn)到一站式購物的快樂
◆香港、澳門商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理是最后的制勝核心什么
◆香港、澳門商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目統(tǒng)一招商工作和后期運(yùn)營(yíng)工作不能忽略，他們也會(huì)定期組織一
些宣傳活動(dòng)，并對(duì)不同業(yè)態(tài)種類組合，進(jìn)行合理、動(dòng)態(tài)的規(guī)劃引導(dǎo)。
◆香港、澳門商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目真正的成功生意人是懂得80%
的時(shí)間為自己現(xiàn)在和未來的客戶的人群。
三、香港、澳門商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目零售業(yè)的管理特征
◇香港、澳門商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目怎樣理解一流的服務(wù)，超值的產(chǎn)品
◇香港、澳門商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目用什么樣先進(jìn)的管理系統(tǒng)
◇香港、澳門商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目為什么要信息系統(tǒng)的建立和利用
◇香港、澳門商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)掘零售業(yè)自身潛力不可忽視
◇香港、澳門商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目是資本經(jīng)營(yíng)與商品經(jīng)營(yíng)結(jié)合
◇香港、澳門商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目建立培訓(xùn)部確立企業(yè)文化很關(guān)鍵
四、香港、澳門商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的展望
五、香港、澳門商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)?nèi)地商業(yè)木怎樣去借鑒
☆香港、澳門商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目怎樣去提高管理品質(zhì)
☆香港、澳門商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目務(wù)實(shí)經(jīng)營(yíng)方法
☆香港、澳門商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目先進(jìn)的管理手段和制度是什么
☆香港、澳門商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)人員素質(zhì)要求高嗎
六、香港、澳門重點(diǎn)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目簡(jiǎn)介
七、香港、澳門商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目成功的因素有哪些
○香港、澳門商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目差異的主題定位有哪些
○香港、澳門商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)?yōu)秀的選址和交通規(guī)劃有哪些
○香港、澳門商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目有特色的建筑設(shè)計(jì)有哪些
○香港、澳門商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目人性化的細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)是有哪些
○香港、澳門商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目合理的規(guī)模及優(yōu)化的業(yè)態(tài)、店鋪組合有哪些
○香港、澳門商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目強(qiáng)勁的品牌推廣活動(dòng)有哪些
八、實(shí)地考察香港、澳門商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目后對(duì)內(nèi)地發(fā)展的啟示
■選址應(yīng)該以市區(qū)、公共交通好的區(qū)域?yàn)橹?br /> ■商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)模不宜太大、產(chǎn)品檔次應(yīng)該高中搭配
■差異化的主題定位
■合理的業(yè)態(tài)和店鋪規(guī)劃

澳門最大型的室內(nèi)購物中心——大運(yùn)河購物中心
大運(yùn)河購物中心是澳門最大型的室內(nèi)購物中心，面積達(dá)968,000平方尺，云集超過350
家購物商戶、數(shù)十家食店和3條各長(zhǎng)390尺的運(yùn)河。整個(gè)購物中心被一幅偌大的天幕覆蓋
，天幕可配合電腦控制的燈光效果，營(yíng)造出晨昏日出日落的云彩和天色，配合特色街道
、運(yùn)河、157尺的里亞特橋，環(huán)境典雅瑰麗，令旅客仿如置身昔日威尼斯的街道。

澳門威尼斯人為人們印象最深的當(dāng)屬它位于二樓的大運(yùn)河購物廣場(chǎng)。人造的天、人造的
河、人造的街道組成了賭場(chǎng)以外的另一個(gè)天地----
威尼斯水城的再現(xiàn)。拱橋曲流，波光映藍(lán)，搖櫓小船，輕音曼曲，船夫高歌，游人傾心
，船中人與岸上人則互為風(fēng)景。對(duì)于沒去過威尼斯的人來說，漫步其中是一種美妙的體
驗(yàn)。

澳門最新商業(yè)項(xiàng)目——新濠天地
　新濠天地是美國(guó)納斯達(dá)克上市公司新濠博亞娛樂的旗艦項(xiàng)目，強(qiáng)大陣容包括皇冠酒店
、君悅酒店、Hard
Rock酒店、Dragone以及一幢住宅式酒店。新濠天地可提供2200間客房、20間餐飲食府及
豪華購物中心、“天幕”劇院等娛樂設(shè)施。與威尼斯人“相望”而立，位于澳門路凼城金光
大道的新濠天地夢(mèng)幻城昨日正式開業(yè)，在澳門制造一條“金光大道”。
天幕，是一個(gè)圓形劇場(chǎng)，是新濠天地的建筑地標(biāo)。10分鐘的精彩娛樂表演講述了龍珠和
它賜給五大龍王神秘力量的故事，這五大龍王分別帶著觀眾們一起體驗(yàn)立體、奇幻的感
官歷程。


香港朗豪坊
朗豪坊屬于三合一大型發(fā)展項(xiàng)目，整項(xiàng)朗豪坊計(jì)劃均以圓混的外觀作設(shè)計(jì)主線。分別
由購物商場(chǎng)——朗豪坊購物商場(chǎng)、酒店——朗豪酒店以及辦公室大樓——朗豪坊辦公大樓組成
。朗豪坊計(jì)劃的三個(gè)項(xiàng)目有互惠互補(bǔ)的特點(diǎn)，大型商場(chǎng)設(shè)有大量商店、食肆及娛樂設(shè)施
，而高級(jí)寫字樓和五星級(jí)酒店則分別為商場(chǎng)帶來高消費(fèi)力的上班族及旅客，形成一個(gè)穩(wěn)
定的消費(fèi)鏈。


香港時(shí)代廣場(chǎng)
時(shí)代廣場(chǎng)是香港最大型的購物中心之一，更榮獲香港旅游協(xié)會(huì)選為香港十大景點(diǎn)之一
。由九龍倉集團(tuán)擁有，夏利文地產(chǎn)有限公司代理，并由時(shí)代廣場(chǎng)管理有限公司管理。時(shí)
代廣場(chǎng)座落於港島區(qū)繁盛的心臟地帶 -
銅鑼灣區(qū)。整體建筑由兩幢分別四十六層及三十九層高的辦公室大樓，無論身處何方均
一眼可見。這座大型的購物中心及位於其上蓋的辦公室大樓的前身是香港電車廠?，F(xiàn)時(shí)
的時(shí)代廣場(chǎng)，購物中心占地共 900,000
平方尺，甲級(jí)寫字樓占地共超過一百萬平方尺，四層地庫停車場(chǎng)共有七百個(gè)泊車位，是
銅鑼灣區(qū)最大的停車場(chǎng)
香港APM
為觀塘創(chuàng)紀(jì)之城五期的商場(chǎng)部分，其范圍除了在創(chuàng)紀(jì)之城五期外，亦包括港貿(mào)中心大
堂的一層。發(fā)展商為新鴻基地產(chǎn)，早于2005年3月試業(yè)，并于2005年7月17日正式開幕。

　　而apm的名稱是把“am”（上午）和“pm”（下午）融合起來，與商場(chǎng)提倡的夜間消閑概
念互相呼應(yīng)。因而大部份店鋪的營(yíng)業(yè)時(shí)間直至凌晨，甚至通宵營(yíng)業(yè)。而夜間消閑的概念
，是源于近年來在職人士的工作時(shí)間越來越長(zhǎng)，壓力亦越來越大，然而香港的購物商場(chǎng)
多數(shù)只營(yíng)業(yè)至晚上十時(shí)，令這些人士在下班后幾乎無處消閑減壓。發(fā)展商有見及此，特
別把a(bǔ)pm定位為一個(gè)店鋪營(yíng)業(yè)時(shí)間特長(zhǎng)的商場(chǎng)，讓顧客不再受時(shí)間束縛，盡情購物消閑。
　　apm以年輕及心境年輕人士為主要銷售對(duì)象，總面積逾60萬平方呎。由于九龍東部一
直缺乏一個(gè)大型購物商場(chǎng)，故apm2005年3月正式試業(yè)起，即成為香港年輕人的消費(fèi)娛樂
熱點(diǎn)之一。在C層大堂廣場(chǎng)舞臺(tái)舉行，形式近以東京街頭表演的表演活動(dòng)亦是該商場(chǎng)的一
大特色，不少新進(jìn)歌手、音樂創(chuàng)作人及表演團(tuán)體都會(huì)在此獻(xiàn)唱及表演，而apm亦成為不少
電影公司及唱片公司舉行簽唱會(huì)、首映禮等宣傳活動(dòng)的熱門地點(diǎn)。

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