“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響和應(yīng)對(duì)策略

“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響和應(yīng)對(duì)策略

【課程背景】
營(yíng)退增來(lái)，百業(yè)待整，稅改紅利，誰(shuí)主沉！
以“營(yíng)改增”政策為背景，根據(jù)建筑業(yè)、房地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn)，為房地產(chǎn)行業(yè)的財(cái)稅經(jīng)
理人決策提供方向性指引，為財(cái)務(wù)部門積極應(yīng)對(duì)稅制轉(zhuǎn)變做好準(zhǔn)備，確保房地產(chǎn)行業(yè)適
應(yīng)“營(yíng)改增”稅制改革，保持持續(xù)競(jìng)爭(zhēng)力，實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值最大化、稅收成本最小化的目標(biāo)
。
【課程收益】
與時(shí)俱進(jìn)：把脈房地產(chǎn)企業(yè)、建安企業(yè)營(yíng)改增最新稅收政策及風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)向；
熟練掌握并解決房地產(chǎn)企業(yè)、建安企業(yè)營(yíng)改增過(guò)渡期涉稅問(wèn)題；
掌握營(yíng)改增財(cái)稅處理技巧及抵扣憑證風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)；
把握營(yíng)改增應(yīng)對(duì)策略及涉稅籌劃技巧。
【課程特色】
主講老師根據(jù)“營(yíng)改增”的相關(guān)規(guī)定，針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的特點(diǎn)設(shè)計(jì)情景，整場(chǎng)策劃鮮
活生動(dòng)，串串關(guān)聯(lián)、環(huán)環(huán)相扣、跌宕起伏、場(chǎng)面熱烈、大家說(shuō)稅、自由教學(xué)、引人入勝
！主講老師將提煉實(shí)務(wù)操作的精華與您共同分享！


【課程內(nèi)容】
一、總體指導(dǎo)方向：
房地產(chǎn)行業(yè)在這項(xiàng)改革中要處理好下面幾個(gè)環(huán)節(jié)和方向：
首先，面對(duì)即將到來(lái)的改革，要做好由營(yíng)業(yè)稅到增值稅的過(guò)渡期的準(zhǔn)備，每個(gè)房地產(chǎn)企
業(yè)應(yīng)該按照房地產(chǎn)項(xiàng)目、分別住宅、商業(yè)等類別進(jìn)行全面摸底、測(cè)算，對(duì)于已實(shí)現(xiàn)銷售
的建筑面積、未實(shí)現(xiàn)銷售的建筑面積、已經(jīng)結(jié)算的工程成本、未結(jié)算的工程成本等、做
出具體而細(xì)致的分類和統(tǒng)計(jì)。
其次，房地產(chǎn)行業(yè)有自己獨(dú)特的特點(diǎn)，比如在建設(shè)階段基本都是支出成本費(fèi)用、在
預(yù)售階段開始陸續(xù)產(chǎn)生收入、工程結(jié)算時(shí)間跨度比較長(zhǎng)等，房地產(chǎn)的主要成本構(gòu)成是工
程成本，除此之外還有廣告費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、咨詢費(fèi)等，未來(lái)納入“營(yíng)改增”，對(duì)我們稅
負(fù)影響最大的行業(yè)是建安行業(yè)，建安行業(yè)的稅率是11%、其他諸如廣告、勘察設(shè)計(jì)、咨詢
等稅率是6%，由營(yíng)業(yè)稅改為增值稅后，我們?cè)谶M(jìn)行具體核算的時(shí)候最重要的是要注意收
入與成本的配比環(huán)節(jié)。目前我們需要結(jié)合本企業(yè)的特點(diǎn)就當(dāng)前運(yùn)作形勢(shì)下收入與成本取
得與結(jié)算的時(shí)間、額度、跨度等作出一個(gè)有效分析，由此來(lái)為“營(yíng)改增”進(jìn)行有效的前期
準(zhǔn)備。
最后，我們提醒廣大房地產(chǎn)企業(yè)要正確面對(duì)“營(yíng)改增”這項(xiàng)改革，“營(yíng)改增”就全國(guó)所
有行業(yè)而言，由于消除了重復(fù)征稅的因素，所以全行業(yè)的總體稅負(fù)是降低的，只是由于
各個(gè)行業(yè)的特點(diǎn)不同而導(dǎo)致“營(yíng)改增”的影響不同。房地產(chǎn)行業(yè)的“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)
的流轉(zhuǎn)稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅都將帶來(lái)一定的影響，但只要經(jīng)過(guò)合理、合法、合
規(guī)的精細(xì)化安排和策劃，尤其在2016年5月1日前做好各項(xiàng)準(zhǔn)備并結(jié)合目前的大環(huán)境，引
進(jìn)多元化經(jīng)營(yíng)要素，并隨著改革的不斷推進(jìn)而不斷調(diào)整自己的經(jīng)營(yíng)策略，一定會(huì)找到一
個(gè)適應(yīng)企業(yè)發(fā)展模式，整體稅負(fù)保持在最低水平，實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值最大化的策略。


二、內(nèi)容提綱
1.營(yíng)改增基礎(chǔ)知識(shí)介紹
2.“營(yíng)改增”試點(diǎn)政策與營(yíng)業(yè)稅政策、增值稅政策的對(duì)比說(shuō)明及銜接
(1)“營(yíng)改增”試點(diǎn)政策的應(yīng)稅服務(wù)范圍與營(yíng)業(yè)稅稅目的對(duì)比說(shuō)明
(2)“營(yíng)改增”與部分增值稅、營(yíng)業(yè)稅政策的比較分析
(3)“營(yíng)改增”試點(diǎn)期間試點(diǎn)納稅人的增值稅優(yōu)惠與營(yíng)業(yè)稅相關(guān)優(yōu)惠的分析說(shuō)明
3、2016年5月1日起“營(yíng)改增”試點(diǎn)范圍擴(kuò)大到建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)
業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)如何應(yīng)對(duì)？
(1)建筑業(yè)納入營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響
(2)金融業(yè)納入營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響
(3)生活服務(wù)業(yè)（醫(yī)療業(yè)、酒店業(yè)、娛樂(lè)業(yè)、餐飲業(yè)）納入營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影
響
4、2016年5月1日起所有企業(yè)新增的不動(dòng)產(chǎn)所含增值稅納入抵扣范圍，存量不動(dòng)產(chǎn)不
可以抵扣，由此形成的差異分析和應(yīng)對(duì)策略。
(1)2016年5月1日前購(gòu)入不動(dòng)產(chǎn)的賬務(wù)稅務(wù)處理及對(duì)外轉(zhuǎn)讓的適用稅率
及相關(guān)政策

(2)2016年5月1日后購(gòu)入不動(dòng)產(chǎn)的賬務(wù)稅務(wù)處理及對(duì)外轉(zhuǎn)讓的適用稅率及相關(guān)政策
5、2016年5月1日前，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)如何做好過(guò)渡期的準(zhǔn)備工作？如何辦理稅務(wù)變更
及發(fā)票領(lǐng)用等手續(xù)？

(1)2016年5月1日前,向國(guó)稅局辦理變更稅務(wù)登記及一般納稅人認(rèn)定、購(gòu)買發(fā)票的注意事
項(xiàng)
(2)2016年5月1日前需要開具營(yíng)業(yè)稅發(fā)票的項(xiàng)目界定
(3)如何合理劃分“營(yíng)改增”前后國(guó)、地稅的納稅期間

6、與房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的其他行業(yè)全部納入增值稅后對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)流轉(zhuǎn)稅稅負(fù)的影響。
(1)交通運(yùn)輸業(yè)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響
(2)廣告業(yè)、勘察設(shè)計(jì)、咨詢業(yè)等部分現(xiàn)代服務(wù)業(yè)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響
(3)郵政業(yè)、鐵路運(yùn)輸、電信也對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響
7、房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)改增前后流轉(zhuǎn)稅稅負(fù)和企業(yè)所得稅稅負(fù)的分析（包括出租不動(dòng)產(chǎn)
及對(duì)外銷售開發(fā)產(chǎn)品）；

(1)房地產(chǎn)企業(yè)在營(yíng)業(yè)稅政策下對(duì)外銷售房產(chǎn)的流轉(zhuǎn)稅稅負(fù)與在增值稅政策下對(duì)外銷售房
產(chǎn)的流轉(zhuǎn)稅稅負(fù)對(duì)比分析

(2)房地產(chǎn)企業(yè)在營(yíng)業(yè)稅政策下對(duì)外銷售房產(chǎn)的企業(yè)所得稅稅負(fù)與在增值稅政策下對(duì)外銷
售房產(chǎn)的企業(yè)所得稅稅負(fù)對(duì)比分析

(3)房地產(chǎn)企業(yè)在營(yíng)業(yè)稅政策下對(duì)外出租房產(chǎn)的流轉(zhuǎn)稅稅負(fù)與在增值稅政策下對(duì)外出租房
產(chǎn)的流轉(zhuǎn)稅稅負(fù)對(duì)比分析

(4)房地產(chǎn)企業(yè)在營(yíng)業(yè)稅政策下對(duì)外出租房產(chǎn)的企業(yè)所得稅稅負(fù)與在增值稅政策下對(duì)外出
租房產(chǎn)的企業(yè)所得稅稅負(fù)對(duì)比分析
8、2016年5月1日前后應(yīng)如何合理安排對(duì)外銷售開發(fā)產(chǎn)品的發(fā)票開具和相關(guān)成本發(fā)票
的取得；
(1)房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)如何劃分開具營(yíng)業(yè)稅發(fā)票、增值稅發(fā)票的時(shí)點(diǎn)和范圍
(2)房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)如何劃分取得營(yíng)業(yè)稅成本發(fā)票、增值稅成本發(fā)票的時(shí)點(diǎn)和范圍
9、接受境外提供服務(wù)應(yīng)如何代扣代繳稅費(fèi)、如何進(jìn)行成本的核算；
10、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)已經(jīng)達(dá)到土地增值稅清算狀態(tài)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，在營(yíng)改增
前后應(yīng)如何進(jìn)行合理安排，才能實(shí)現(xiàn)土地增值稅稅負(fù)及流轉(zhuǎn)稅負(fù)最小化，實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值
最大化；
11、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自用、對(duì)外出租、對(duì)外銷售開發(fā)產(chǎn)品在“營(yíng)改增”前后的稅務(wù)影
響對(duì)比分析；

12、對(duì)于已經(jīng)實(shí)現(xiàn)銷售的開發(fā)項(xiàng)目，根據(jù)總建筑面積、總可售建筑面積、已實(shí)現(xiàn)銷售的
建筑面積、未實(shí)現(xiàn)銷售的建筑面積；已經(jīng)確認(rèn)的收入，已經(jīng)確認(rèn)的開發(fā)成本等進(jìn)行匹配
，解析現(xiàn)階段如何通過(guò)詳細(xì)測(cè)算和合理按排“營(yíng)改增”前后的相關(guān)事宜，確保稅收成本最
小化。
13、對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言：“營(yíng)改增”前后核算的變化和對(duì)比；
14.案例精析:通過(guò)一個(gè)案例,深度解析和分析“營(yíng)改增”后對(duì)土地增值稅稅負(fù)、企業(yè)所
得稅稅負(fù)、流轉(zhuǎn)稅稅負(fù)的影響，總結(jié)“營(yíng)改增”后對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)總體稅負(fù)的影響及應(yīng)對(duì)策
略。
15. 學(xué)員就學(xué)習(xí)過(guò)程中的疑惑、疑難問(wèn)題現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)，授課老師現(xiàn)場(chǎng)解答。

王慧敏老師的其它課程