《關(guān)于城市投資地圖的編制》

《關(guān)于城市投資地圖的編制》
結(jié)合城市基本面和市場(chǎng)環(huán)境，對(duì)城市和板塊投資價(jià)值的分析，以及投資策略的制訂
課程背景：
房地產(chǎn)市場(chǎng)上行周期中，土地市場(chǎng)處于賣方市場(chǎng)，眾多房企為了快速擴(kuò)大規(guī)模和市場(chǎng)份額，實(shí)現(xiàn)跨省或全國(guó)化布局的目標(biāo)，在自己并不熟悉的城市進(jìn)行了土地投資。從結(jié)果來看，失敗的案例要多于成功的案例，這凸顯出在非深耕領(lǐng)域中房企投資管理能力不足、投資決策機(jī)制不成熟的問題。
事實(shí)上，每一個(gè)城市的投資價(jià)值和投資方向均有不可復(fù)制的唯一性，這取決于城市自身的基本面、市場(chǎng)特征、客戶需求習(xí)慣等，不能簡(jiǎn)單粗暴的用一個(gè)地方的成功經(jīng)驗(yàn)套用在另一個(gè)陌生的城市和板塊，而應(yīng)該尊重科學(xué)的分析方法有針對(duì)性的對(duì)擬投資的城市和具體項(xiàng)目進(jìn)行投資價(jià)值分析，以增強(qiáng)具體投資項(xiàng)目在房地產(chǎn)市場(chǎng)周期波動(dòng)中的安全性和收益的穩(wěn)定性。特別是在市場(chǎng)下行周期，房企的投資決策需要更加審慎，更要珍惜每一次土地投資出手的機(jī)會(huì)，把每一次的拿地都當(dāng)做是企業(yè)生死攸關(guān)的決定。
通過城市投資地圖的編制，可以對(duì)擬投資城市進(jìn)行有深度的全景分析，同時(shí)運(yùn)用科學(xué)的方法對(duì)城市進(jìn)行板塊拆解和投資價(jià)值排序，明確擬投資項(xiàng)目在城市中的價(jià)值地位，提前錨定可投資區(qū)域及范圍。
核心提示：
市場(chǎng)下行周期，如何判斷擬投資項(xiàng)目所在城市和具體板塊的投資價(jià)值？
項(xiàng)目投資的變化趨勢(shì)：
1.城市發(fā)展向外擴(kuò)張，項(xiàng)目投資向內(nèi)收縮。回歸主城，回歸核心板塊成為眾多房企的一致選擇。
2.回歸生意本質(zhì)，強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)的利潤(rùn)率，強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目的資金運(yùn)轉(zhuǎn)效率。
3.回歸經(jīng)濟(jì)學(xué)市場(chǎng)邏輯，從需求和供應(yīng)的角度來確定定價(jià)，即對(duì)于客戶的分析和競(jìng)爭(zhēng)的分析要更加充分，產(chǎn)品定價(jià)和投資出價(jià)要更加合理。
4.項(xiàng)目投資管理要向精細(xì)化研判要效益，避免為了拿項(xiàng)目而拿項(xiàng)目。
5.需規(guī)劃滯重產(chǎn)品如辦公、商業(yè)、公寓、酒店等業(yè)態(tài)要更加慎重。
課程收益：
1.城市投資地圖編制的方法論和邏輯
2.城市基本面的分析維度及分析方法
3.城市發(fā)展方向的分析和推演
4.城市房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境的分析
5.城市土地市場(chǎng)研究的側(cè)重點(diǎn)和關(guān)注點(diǎn)
6.城市房地產(chǎn)市場(chǎng)研究的側(cè)重點(diǎn)和關(guān)注點(diǎn)
7.市場(chǎng)周期和政策周期下投資時(shí)點(diǎn)的研判方法
8.合理進(jìn)行城市板塊劃分的方法
9.城市板塊現(xiàn)狀特征和發(fā)展?jié)摿Φ臍w納總結(jié)
10.城市板塊投資價(jià)值要素因子的選取和價(jià)值排序
11.投資策略的制定
培訓(xùn)對(duì)象：
1.房地產(chǎn)開發(fā)公司董事長(zhǎng)、總經(jīng)理、前期/拓展副總、投資副總、策劃副總、營(yíng)銷副總。
2.前期/拓展部門負(fù)責(zé)人、投資部門負(fù)責(zé)人、策劃部門負(fù)責(zé)人、營(yíng)銷部門負(fù)責(zé)人以及前期、拓展、投資、策劃、營(yíng)銷等部門精英從業(yè)者。
課程大綱：
前言：城市投資地圖編制的方法論和邏輯
第一部分：關(guān)于城市基本面的分析
Part 01：城市頂層架構(gòu)
1、城市地緣區(qū)位和地形的重要性
2、從城市發(fā)展的歷史沿革看出端倪
3、國(guó)家對(duì)于城市的戰(zhàn)略定位決定了過去、現(xiàn)在和將來
4、城市之間存在競(jìng)合，要明確城市的競(jìng)爭(zhēng)力水平和潛在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手
5、從政府的主政班子看施政方向
Part 02：經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)和人口
1、經(jīng)濟(jì)發(fā)展基礎(chǔ)決定一切
2、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)看發(fā)展問題
3、政府財(cái)政和債務(wù)決定了對(duì)房地產(chǎn)的依賴度
4、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和產(chǎn)業(yè)規(guī)劃看未來的發(fā)展?jié)摿?br /> 5、產(chǎn)業(yè)布局影響了人口的遷移和購(gòu)買力的差異
6、人口動(dòng)能的重要性
7、從人口增長(zhǎng)和結(jié)構(gòu)中看投資價(jià)值
8、人才吸引力對(duì)于城市競(jìng)爭(zhēng)力的影響
Part 03：城市基礎(chǔ)設(shè)施配套
1、高鐵、航空、軌道、道路與橋梁對(duì)于城市、板塊投資價(jià)值的影響
2、最重要的配套資源，商業(yè)、教育和醫(yī)療對(duì)于城市、板塊投資價(jià)值的影響
Part 04：城市規(guī)劃和發(fā)展方向
1、城市規(guī)劃格局的解讀
2、行政區(qū)劃的競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)制性排序
3、城市發(fā)展方向的分析和推演
第二部分：關(guān)于城市市場(chǎng)環(huán)境的分析
Part 01：城市房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境的分析
1、從市場(chǎng)發(fā)展的歷程看目前所處的階段
2、分析開發(fā)商進(jìn)駐的時(shí)間點(diǎn)與市場(chǎng)周期的都重疊性
3、關(guān)于典型競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的分析和對(duì)標(biāo)
Part 02：城市土地市場(chǎng)研究的側(cè)重點(diǎn)和關(guān)注點(diǎn)
1、城市土地市場(chǎng)政策及典型特征分析
2、不同區(qū)域的土地供求分析
3、公開地/非公開地的供求結(jié)構(gòu)
4、主要開發(fā)商的土地儲(chǔ)備情況
Part 03：城市房地產(chǎn)市場(chǎng)研究的側(cè)重點(diǎn)和關(guān)注點(diǎn)
1、城市房地產(chǎn)市場(chǎng)政策及典型特征分析
2、庫(kù)存及去化周期
3、成交結(jié)構(gòu)分析
4、典型項(xiàng)目分析
5、商業(yè)、辦公、公寓市場(chǎng)的分析
Part 04：市場(chǎng)周期和政策周期下投資時(shí)點(diǎn)的研判方法
1、宏觀經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)周期研判（康波周期）
2、宏觀經(jīng)濟(jì)中周期研判（朱格拉周期）
3、宏觀經(jīng)濟(jì)短周期研判（基欽周期）
4、房地產(chǎn)行業(yè)周期研判（庫(kù)茲涅茨周期）
5、經(jīng)濟(jì)周期疊加分析（熊彼特綜合分析）
6、城市房地產(chǎn)市場(chǎng)周期（四季周期）
第三部分：城市投資地圖的編制和投資策略的制定
Part 01：合理進(jìn)行城市板塊劃分的方法
Part 02：城市板塊現(xiàn)狀特征和發(fā)展?jié)摿Φ臍w納總結(jié)
Part 03：城市板塊投資價(jià)值要素因子的選取和價(jià)值排序
Part 04：投資策略的制定

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