《房地產(chǎn)建筑施工行業(yè)營(yíng)改增》課綱

房地產(chǎn)建筑施工行業(yè)營(yíng)改增主講：陳光老師
一、背景資料
房地產(chǎn)業(yè)、建筑安裝業(yè)、金融保險(xiǎn)業(yè)與生活服務(wù)業(yè)從2015年“兩會(huì)”就提出由當(dāng)前的征收“營(yíng)業(yè)稅”改為“增值稅”，“千呼萬喚不出來，猶抱琵琶將露臉”，2016年3月5日，李克強(qiáng)總理在政府工作報(bào)告中明確指出：從2016年5月1日開始，將“營(yíng)改增”試點(diǎn)范圍擴(kuò)大到“房地產(chǎn)業(yè)、建筑安裝業(yè)、金融保險(xiǎn)業(yè)與生活服務(wù)業(yè)”，確保所有行業(yè)稅負(fù)只減不增。3月8日財(cái)政部與國(guó)家稅務(wù)總局聯(lián)合下發(fā)了財(cái)稅字【2016】32號(hào)文與國(guó)稅發(fā)【2016】32文，就“營(yíng)改增”的組織機(jī)構(gòu)、工作準(zhǔn)備、地國(guó)稅數(shù)據(jù)移交等工作設(shè)定了最后期限，可謂是“山雨欲來風(fēng)滿樓”，“營(yíng)改增”已到了最后收官?zèng)Q戰(zhàn)時(shí)刻?！盃I(yíng)改增”對(duì)于房地產(chǎn)及其相關(guān)行業(yè)生死攸關(guān)，原因在于房地產(chǎn)行業(yè)流轉(zhuǎn)稅名義稅率由原來的5%直接上升到11%，如果房地產(chǎn)行業(yè)及與其相關(guān)行業(yè)不好好應(yīng)對(duì)這場(chǎng)稅改，極有可能被淘汰出局。毫無疑問這場(chǎng)“營(yíng)改增”將對(duì)房地產(chǎn)業(yè)及其關(guān)聯(lián)行業(yè)產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響。盡管這四個(gè)行業(yè)的“營(yíng)改增”總的原則是稅負(fù)只減不增，但稅收負(fù)擔(dān)具體到特定的企業(yè)身上肯定是“幾家歡樂幾家愁”。房地產(chǎn)行業(yè)“營(yíng)改增”迫在眉睫之際，讓“破解納稅之道項(xiàng)目組”攜手稅收大伽張美中博士為您及您所在的企業(yè)答疑解惑，坦然面對(duì)，破解“營(yíng)改解”的溝溝坎坎，
開啟房地產(chǎn)業(yè)“營(yíng)改增”應(yīng)對(duì)之旅。
二、適用范圍
總裁/總經(jīng)理、財(cái)務(wù)總經(jīng)理等企業(yè)中高級(jí)管理人員
三、課程大綱
第1講?增值稅的前世今生與述評(píng)
1.1?中國(guó)大陸增值稅的改革歷程（1994---2016）
1.2?什么是營(yíng)業(yè)稅？營(yíng)業(yè)稅與增值稅的區(qū)別？
1.3?營(yíng)業(yè)稅與增值稅對(duì)企業(yè)有什么影響？
第2講?揭開房地產(chǎn)增值稅神秘面紗
2.1?增值稅納稅人：一般納稅人與小規(guī)模納稅人？如何界定，又有何區(qū)別？
2.2增值稅的類型
2.3增值稅稅率：“營(yíng)改增”核心內(nèi)容
2.4?什么是增值稅進(jìn)項(xiàng)稅，如何確認(rèn)，什么時(shí)候確認(rèn)？什么時(shí)候進(jìn)項(xiàng)稅要轉(zhuǎn)出，如何避免進(jìn)項(xiàng)稅額被轉(zhuǎn)出？…..
2.5什么是增值稅銷項(xiàng)稅，如何計(jì)算？銷售額如何確定？什么是價(jià)外費(fèi)用，又該如何處理？什么是視同銷售，視同銷售又該如何處理？什么銷售返利，又該如何處理？…..
2.7增值稅如何計(jì)算的？稅負(fù)又是如何測(cè)算的？
2.8房地產(chǎn)開征增值稅后如何與土地增值稅相協(xié)調(diào)？地價(jià)款能否進(jìn)行抵扣序列？
2.9?房地產(chǎn)業(yè)有沒有增值稅稅收優(yōu)惠呢？
2.10?增值稅的征收管理：納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間與納稅期限、納稅地點(diǎn).
第3講?增值稅專用發(fā)票
3.1?增值稅專用發(fā)票構(gòu)成
3.2增值稅專用發(fā)票限額管理
3.3增值稅專用發(fā)票的初始發(fā)行
3.4增值稅專用發(fā)票開具范圍與開具要求
3.5增值稅專用發(fā)票作廢如何處理？增值稅專用發(fā)票紅字發(fā)票如何開具？
3.6什么是增值稅專用發(fā)票認(rèn)證？認(rèn)證期限？
3.7丟失、毀損、逾期的增值稅專用發(fā)票該如何處理？
3.8增值稅專用發(fā)票犯罪類型？及其法律責(zé)任？
3.9什么是增值稅一般納稅人輔導(dǎo)期？如何避免增值稅一般納稅人輔導(dǎo)期不能正常抵扣增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額？
3.10稅務(wù)機(jī)關(guān)代開增值專用發(fā)票？
第4講?增值稅的核算
4.1增值稅會(huì)計(jì)科目的設(shè)置
4.2增值稅一般納稅人的會(huì)計(jì)處理
4.3增值稅小規(guī)模納稅人的會(huì)計(jì)處理
4.4增值稅特殊業(yè)務(wù)的會(huì)計(jì)處理
第5講房地產(chǎn)業(yè)“營(yíng)改增”的企業(yè)應(yīng)對(duì)
5.1?總體策略：成立專案小組梳理現(xiàn)在的業(yè)務(wù)流，事先測(cè)算現(xiàn)有的流轉(zhuǎn)稅稅負(fù)，如果在現(xiàn)行業(yè)務(wù)流與商業(yè)經(jīng)營(yíng)模式不變的情況下實(shí)行“營(yíng)改增”其實(shí)際稅負(fù)是多少？“營(yíng)改增”后策略：合理合法地減少銷項(xiàng)稅額且合理合法的擴(kuò)大進(jìn)項(xiàng)稅額
5.2?從納稅人身份入手:一般納稅人好還是小規(guī)模納稅人好？這兩者之間有何區(qū)別，法律上如何界定，實(shí)踐中如何操作？
5.3從增值稅計(jì)稅依據(jù)入手：什么是增值稅銷項(xiàng)稅額與進(jìn)項(xiàng)稅額？
5.4從增值稅銷項(xiàng)稅額入手：銷售額如何確定？什么是價(jià)外費(fèi)用？
5.5從增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額入手：哪些項(xiàng)目可以進(jìn)行進(jìn)項(xiàng)稅抵扣？哪些是增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額合法票據(jù)？什么情況下需要進(jìn)行進(jìn)項(xiàng)稅轉(zhuǎn)出？如果不轉(zhuǎn)出進(jìn)項(xiàng)要承擔(dān)哪些法律責(zé)任？
5.6從增值稅專用發(fā)票入手：最高限額是什么？如何申請(qǐng)？增值稅專用發(fā)票與普通發(fā)票有何區(qū)別？增值稅專用如何領(lǐng)取、如何開具、如何保存、開錯(cuò)了如何處理、丟失了如何處理、逾期又如何處理？等等。違反增值稅專用發(fā)票相關(guān)規(guī)定有哪些處罰措施與法律規(guī)定？
5.7從增值稅稅收優(yōu)惠入手：什么是增值稅起征點(diǎn)？如何利用電商規(guī)避增值稅稅負(fù)？哪些行業(yè)與具體經(jīng)營(yíng)方式有增值稅稅收優(yōu)惠？如何利用好增值稅稅收優(yōu)惠？
5.8從增值稅稅收征管入手：納稅地點(diǎn)、納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間、納稅期限等等，如何在充分了解增值稅稅收征管的基礎(chǔ)上為我所用？
5.9從改變地產(chǎn)商業(yè)模式入手：拿地階段、招投標(biāo)階段、規(guī)劃設(shè)計(jì)階段、建筑安裝階段、銷售階段等等這些具體經(jīng)營(yíng)地產(chǎn)階段如何進(jìn)行有效的納稅籌劃？
6.0新補(bǔ)充的內(nèi)容
課程大綱：
一、營(yíng)改增政策解析與法理分析
1.?營(yíng)改增政策解析與法理分析
2.?增值稅與營(yíng)業(yè)稅的5大不同特點(diǎn)是什么？
3.?“營(yíng)改增”的現(xiàn)實(shí)意義及作用是什么，有幾點(diǎn)？
4.?“營(yíng)改增”對(duì)企業(yè)高管及財(cái)務(wù)人員的涉稅風(fēng)險(xiǎn)有哪些？
1)?發(fā)票風(fēng)險(xiǎn)的變化
2)?刑責(zé)風(fēng)險(xiǎn)的變化
3)?如何區(qū)分財(cái)務(wù)人員與高管、業(yè)務(wù)人員之間的風(fēng)險(xiǎn)？怎樣規(guī)避？
4)?納稅人信用等級(jí)評(píng)定對(duì)企業(yè)、財(cái)務(wù)人員、管理者有什么樣的影響？
5.?“營(yíng)改增”最大的漏洞是什么？企業(yè)應(yīng)該怎樣運(yùn)用？尺度如何把握？
二、營(yíng)改增前期戰(zhàn)略安排與稅收規(guī)劃
1.?改革時(shí)點(diǎn)前固定資產(chǎn)、原材料等采購(gòu)的納稅籌劃
2.?資產(chǎn)購(gòu)進(jìn)過程中存在的誤區(qū)及應(yīng)采取的防范措施
3.?跨期業(yè)務(wù)存在的風(fēng)險(xiǎn)及如何采取籌劃措施
4.?營(yíng)改增前后開票、收款、收入確認(rèn)出現(xiàn)的不一致問題及解決措施
5.?關(guān)聯(lián)方業(yè)務(wù)往來的涉稅風(fēng)險(xiǎn)及防范措施
6.?過渡期籌劃措施
營(yíng)改增正式實(shí)施之前，企業(yè)應(yīng)該做哪些工作，以降低營(yíng)改增對(duì)企業(yè)的不利影響
7.?“合同條款簽訂”與“不簽訂合同”的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間確認(rèn)及抵扣風(fēng)險(xiǎn)控制
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三、營(yíng)改增過渡期政策的銜接與運(yùn)用
1.?營(yíng)改增時(shí)點(diǎn)的劃分？新老項(xiàng)目有幾個(gè)備選方案？最后選哪一個(gè)？為什么？
2.?新項(xiàng)目怎樣納稅？舊項(xiàng)目怎樣納稅？
3.?甲方供料怎樣處理？
4.?土地怎樣處理？能否或怎樣抵扣？
5.?人力資本怎樣處理？勞務(wù)費(fèi)用可否抵扣？
6.?總分包執(zhí)行一半的項(xiàng)目怎樣處理？稅款怎樣繳納？
7.?總分機(jī)構(gòu)的納稅地點(diǎn)怎樣處理？
8.?房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售收入全額納稅后，與建筑企業(yè)再結(jié)算時(shí)怎樣抵扣進(jìn)項(xiàng)稅，能否退回不能抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅？
9.?包工包料與精裝修、軟裝和清包工怎樣進(jìn)行處理？國(guó)外怎樣做的，我們最終選擇了怎樣的政策？
10.?集體福利的界定與進(jìn)項(xiàng)稅的處理？
11.?臨時(shí)建筑進(jìn)項(xiàng)稅處理？
12.?存量房轉(zhuǎn)讓、出租的稅務(wù)處理，個(gè)人與單位有什么不同？
13.?沙石與混凝土的進(jìn)項(xiàng)稅抵扣
14.?勞保用品、會(huì)議費(fèi)用和咨詢費(fèi)用的抵扣？
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四、“營(yíng)改增”背景下的稅收導(dǎo)向的商業(yè)模式創(chuàng)新
1.?增值稅的特性及“營(yíng)改增”后稅收政策的運(yùn)用
2?個(gè)人所得稅籌劃
2?企業(yè)所得稅籌劃
2?增值稅的稅收籌劃
2.?互聯(lián)網(wǎng)+的三個(gè)含義是什么
3.?互聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)的深刻內(nèi)含及稅收規(guī)劃
2?互聯(lián)網(wǎng)+的三個(gè)視角
2?互聯(lián)網(wǎng)+與中等收入陷井2?互聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)有幾層含義？怎樣進(jìn)行稅收籌劃
2?互聯(lián)網(wǎng)+財(cái)務(wù)共享中心+銷售公司+研發(fā)中心+采購(gòu)中心+智能社區(qū)+智能樓宇
4.?“買一贈(zèng)一”的政策解析與買房子送汽車，送裝修、送電視、送物業(yè)服務(wù)等稅務(wù)、會(huì)計(jì)處理
5.?統(tǒng)借統(tǒng)還在金融業(yè)營(yíng)改增背景下對(duì)企業(yè)架構(gòu)的影響
6.?合作建房模式的政策解析
7.?經(jīng)營(yíng)租賃營(yíng)改增后轉(zhuǎn)租業(yè)務(wù)的稅務(wù)處理
8.?重組業(yè)務(wù)營(yíng)改增后政策分析與稅務(wù)處理
9.?售后回購(gòu)、售后回租業(yè)務(wù)的稅務(wù)處理變化比較
10.?基金的類型及相應(yīng)稅收政策的變化分析
11.?融資租賃稅收政策的變化及解析
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五、合同管理與合同控稅?
1.?合同管理
1)?完善合同范本?
2?供應(yīng)商、分包商身份識(shí)別
2?發(fā)票類型
2?價(jià)稅分離
2?付款方式
2?代收轉(zhuǎn)付
2?過渡期
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2)?總包合同梳理
2?資質(zhì)管理問題，規(guī)范合同主體
2?共享資質(zhì)問題的解決方案
2?已簽訂合同的梳理及風(fēng)險(xiǎn)防范
3)?分包合同梳理工作
2.?合同控稅
2?采購(gòu)合同的?簽訂技巧
2?勞務(wù)合同的簽訂技巧
2?廣告合同的簽訂技巧
2?總分包合同的簽訂技巧
2?EPC合同的節(jié)稅簽訂技巧
2?酒店經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的合同管理
2?BT、BOT、PPP等投資類業(yè)務(wù)梳理
2?材料采購(gòu)、機(jī)械租賃合同
2?借款合同
2?獲得土地使用權(quán)的合同
2?咨詢、推廣、設(shè)計(jì)服務(wù)等合同
2?辦公用品、辦公用固定資產(chǎn)、水電物業(yè)等業(yè)務(wù)梳理
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六、發(fā)票管理
1.?進(jìn)項(xiàng)發(fā)票管理
1)?供應(yīng)商管理、進(jìn)項(xiàng)發(fā)票取得、報(bào)銷時(shí)限等管理
2)?認(rèn)證與不要認(rèn)證管理
3)?進(jìn)項(xiàng)發(fā)票有哪些種類？怎樣識(shí)別虛開？
2.?銷項(xiàng)發(fā)票管理
1)?客戶管理、開具與傳遞、時(shí)限控制等管理
2)?開票內(nèi)容
3)?發(fā)票要素質(zhì)說明
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七、特殊業(yè)務(wù)的銷售模式的涉稅處理
1.?房地產(chǎn)企業(yè)意向金、誠(chéng)意金是否納稅？增值稅呢？
2.?房地產(chǎn)企業(yè)定金是否納稅？簽約后退房支付違約金是否涉及個(gè)人所得稅？
3.?房地產(chǎn)企業(yè)收取的維修基金、擔(dān)保費(fèi)、辦證費(fèi)等等是否納稅？
4.?房地產(chǎn)收款收據(jù)應(yīng)該反映的是什么內(nèi)容？
5.?面積確定后怎樣計(jì)算房款的多退少補(bǔ)？
6.?房地產(chǎn)預(yù)計(jì)毛利額確認(rèn)后下一年可否調(diào)減？
7.?房地產(chǎn)核定征收被?迫查賬征后如何計(jì)稅？
8.?營(yíng)改增后銷售折扣、折讓、退款等該如何?進(jìn)行納稅處理？
9.?存量房產(chǎn)項(xiàng)目如何征稅？
10.?哪些業(yè)務(wù)發(fā)票不能抵扣？
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八、金融營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響
1.?金融業(yè)營(yíng)改增中的主要問題分析
2.?企業(yè)資金管理中面臨的主要問題
3.?企業(yè)籌資主要方式
4.?營(yíng)改增對(duì)企業(yè)資金管理帶來的變化
5.?關(guān)聯(lián)方資金往來面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)及應(yīng)對(duì)措施
6.?企業(yè)資金池的操作規(guī)范
7.?集團(tuán)公司統(tǒng)借統(tǒng)還業(yè)務(wù)的稅務(wù)處理
8.?創(chuàng)新商業(yè)模式，解決資金、利息支出難題
四、教學(xué)方式
核心法則講解、案例分析、規(guī)律總結(jié)、工具演示，啟發(fā)式、互動(dòng)式教學(xué)
五、課程時(shí)間
1-2天

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