批量精裝定位、成本管控及采購管理發(fā)出稿

批量精裝傳統(tǒng)與創(chuàng)新——住宅精裝成本管控及采購管理
課程價值
本次高老師課程從客戶、開發(fā)商、供應(yīng)商等多維度解析，引領(lǐng)開發(fā)投資人如何金融創(chuàng)新、市場定位、成本體系支撐，借鑒國際領(lǐng)先做法復(fù)雜精裝簡單化（基準(zhǔn)配置+個性化服務(wù)），并用互聯(lián)網(wǎng)思維打通宜居與客戶端接口。課件所提供工具直接用于日常工作。
課程大綱
前言：
全國精裝趨勢分析
1.1房企表現(xiàn)1.2城市表現(xiàn)
產(chǎn)業(yè)鏈重塑成為必然
2.1重塑理由，8個服務(wù)包；
2.2結(jié)論，趨勢、企業(yè)應(yīng)對、消費(fèi)需求。
精裝設(shè)計邏輯的再思考
3.1建筑設(shè)計、室內(nèi)設(shè)計、配套部品深化設(shè)計；
3.2設(shè)計流程順序之重要性，批量精裝設(shè)計核心原則；
3.3成本管控之關(guān)鍵。
多種路徑實(shí)現(xiàn)住宅批量精裝修
4.1傳統(tǒng)方式
4.2以供應(yīng)鏈整合為優(yōu)勢的平臺；
4.3以施工工藝精湛的精裝總承包負(fù)責(zé)實(shí)施的平臺；
4.4搶工長施工藍(lán)領(lǐng)為主的互聯(lián)網(wǎng)平臺。
第一部分 精裝定位；
1、客戶：老人、成功人士（財富人群）、剛需白領(lǐng)、初創(chuàng)人士；
2、產(chǎn)品：養(yǎng)老公寓、別墅、城市豪宅、度假產(chǎn)品、城市普宅、兼辦公居家公寓
3、案例分析：
1）養(yǎng)老公寓核心是服務(wù)，地產(chǎn)開發(fā)商+專業(yè)養(yǎng)老管理機(jī)構(gòu)的合作。
硬件設(shè)施：安全、便捷、舒適……
美國養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)案例、國內(nèi)地產(chǎn)龍頭萬科案例。
2）別墅精裝：
美國案例：華盛頓DC郊區(qū)案例
國內(nèi)某地產(chǎn)開發(fā)案例；
3）城市豪宅：
北京星河灣
萬科翡翠濱江（上海陸家嘴）
萬柳書院
長沙金茂府
4）度假產(chǎn)品
國內(nèi)某地產(chǎn)度假產(chǎn)品、客棧；
5）城市普宅(含首改)
6）兼辦公居家城市公寓
華潤悅景灣、綠地悅公館、金地MINI墅（未未來）、江河地產(chǎn)愛迪城
通過案例分享，理解精準(zhǔn)客戶定位對應(yīng)不同類型之精裝，深入研究城市區(qū)域、收入人群、內(nèi)在需求、政策導(dǎo)向。
橄欖枝：餐飲ABC，化繁為簡：基本配置+個性化需求（社區(qū)互聯(lián)網(wǎng)入口，小米智能家居）
第二部分 精裝成本管控體系；
1、住宅精裝修成本管理體系建設(shè)
1.1如何建立精裝修住宅的科目體系：
通過成熟標(biāo)桿企業(yè)科目體系分享，理解：在各類不同產(chǎn)品中提煉精裝共性，建立直接成本科目；期間費(fèi)用與與毛坯的不同，以及如何結(jié)合大成本進(jìn)行項(xiàng)目總成本的信息平臺建設(shè)？
1.2如何建立精裝修住宅的分級體系
在梳理自身成熟產(chǎn)品線基礎(chǔ)上，采用搭積木方式來組合分級？或是大道至簡做強(qiáng)做細(xì)2～3類精裝戶型及標(biāo)準(zhǔn)？分享萬科精裝標(biāo)準(zhǔn)及經(jīng)典成熟分級標(biāo)準(zhǔn)化。
1.3精裝修住宅分級體系對應(yīng)的裝修標(biāo)準(zhǔn)分享；
1.4如何分解精裝修目標(biāo)成本，以及與設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)定位的關(guān)系。成本分解工具表分享
2、產(chǎn)品定位階段的成本管理；
2.1哪些項(xiàng)目不適合做精裝修；
2.2基于不同需求下的精裝修成本定位；VR虛擬樣板間的運(yùn)用
1）總指標(biāo)控制；
2）三類成本～敏感性成本、功能性成本、結(jié)構(gòu)性成本不同處理方式（匹配性）；
3）不同客戶的關(guān)注點(diǎn)～核心：基于不同空間的設(shè)計成本功能分區(qū)；
4）基于不同空間的硬裝成本分級體系；
5）設(shè)備成本定位；
3、設(shè)計階段的成本控制：
3.1分享中海地產(chǎn)《關(guān)于加強(qiáng)項(xiàng)目成本管理、推行限額審批的意見》
3.2總原則：跟進(jìn)設(shè)計，試配計算～牢牢把控，不要事后管理 ，在標(biāo)準(zhǔn)戶型基礎(chǔ)上形成產(chǎn)品包；
1）、戶型優(yōu)化走在前面；在毛坯戶型基礎(chǔ)上，對生活方式的詮釋；避免拆改；
2）、在目標(biāo)成本控制下的精裝修設(shè)計； 分享案例，各部門工作如何配合，成果文件分享（帶設(shè)計圖片版清單分享，概念稿成果文件），設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)化分享。
3）、如何與住宅部品部件制造商共同完善產(chǎn)品設(shè)計：重點(diǎn)在集成、共享平臺、金融包裝
a精裝修住宅主要部品的分類 ；
b如何與部品供應(yīng)商完善產(chǎn)品設(shè)計；
c如何選擇工業(yè)化的專業(yè)設(shè)計與施工。
集成模塊分享，供應(yīng)商基礎(chǔ)分類。
4、施工階段的成本控制
不拆改，不重復(fù)施工——最好的施工階段成本控制
4.1交樓標(biāo)準(zhǔn)樣板房如何選擇標(biāo)配與非標(biāo)配？樣板間展示性與實(shí)際交樓標(biāo)準(zhǔn)之間的矛盾？
4.2如何做好標(biāo)段劃分；
4.3做好裝修設(shè)計圖與原施工圖的技術(shù)對接；
4.4如何協(xié)調(diào)好裝修施工單位與總包施工單位及其他分包施工單位的關(guān)系，責(zé)任分工，合理安排工序
4.5如何做好各方施工單位的成品保護(hù)工作；
4.6如何做好精裝修住宅的驗(yàn)收工作；
4.7標(biāo)桿企業(yè)施工工藝做法分享。（綠城、福建某地產(chǎn)及經(jīng)典工藝）(中海、萬科工藝)
甲方過于強(qiáng)調(diào)工藝，可能會忽略管理的思路與動作，且甲方、監(jiān)理管理同一個工序，管理的點(diǎn)與施工單位的點(diǎn)是不同的，施工單位應(yīng)重點(diǎn)放工序、工藝的施工，甲方、監(jiān)理應(yīng)該更看重保證這些落地的管理動作，然后再檢查其中的一些關(guān)鍵點(diǎn)，理論上集合優(yōu)秀工藝、工序很難達(dá)到針對不同造價、不同條件下項(xiàng)目的百分之百落地。甲方、監(jiān)理重點(diǎn)抓管理動作、抓關(guān)鍵點(diǎn)，能保證好的做法落地80%
5、售后服務(wù)階段的成本控制
1）如何實(shí)際統(tǒng)一的售后服務(wù)體系（開發(fā)商、物業(yè)公司、承包商、供應(yīng)商）
E師傅思維
金地手機(jī)移動驗(yàn)房（直連工程師、施工單位，科學(xué)管理維修，并充分滿足客戶的知情權(quán)）
2）保證售后服務(wù)的前提條件（與合約落地關(guān)系、相關(guān)承諾、知會條款）
第三部分：精裝修采購管理
創(chuàng)新思維：
開發(fā)商、承包商、金融體系各方出口與利益，眾籌商業(yè)模式的可能性探討；
企業(yè)自身信息庫；采購平臺系統(tǒng)；
外部資源云采購平方網(wǎng)易才網(wǎng)企業(yè)微信：云采購、旺財網(wǎng)、易材網(wǎng)….
傳統(tǒng)供應(yīng)商管理：
2.1供應(yīng)商分類；合約角度、功能角度
2.2標(biāo)桿企業(yè)做法學(xué)習(xí)分享：某標(biāo)桿地產(chǎn)物資采購制度要點(diǎn)、某標(biāo)桿地產(chǎn)室內(nèi)精裝限額數(shù)據(jù)。
3、基于合約管理的招標(biāo)與采購管理體系
3.1合約分判
3.2合同管理，標(biāo)桿企業(yè)合同范本分享
3.3基于總價包干和以工序?yàn)閱挝坏那鍐误w系建設(shè)及分享（學(xué)員直接應(yīng)用于工作中）；
4、集團(tuán)戰(zhàn)略采集：
4.1某標(biāo)桿地產(chǎn)集采指導(dǎo)性意見發(fā)布、物資采購方式分享、——集采原則
4.2哪些部品部件適合做戰(zhàn)略采購，以及選擇恰當(dāng)?shù)牟少彿绞健⒂媰r原則？
4.3如何協(xié)調(diào)戰(zhàn)略采購與項(xiàng)目采購？
4.4供應(yīng)商管理～保證交房的鐵桿供應(yīng)商，抓住核心；
4.5集團(tuán)采購的要點(diǎn)；
4.6中國精裝產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟供應(yīng)商名分享
項(xiàng)目過程采購要點(diǎn)分享：
5.1如何做到恰當(dāng)匹配？競品分析、技術(shù)指標(biāo)要點(diǎn)把握
5.2評標(biāo)原則：最低價中標(biāo)？還是綜合評分法？分享某標(biāo)桿地產(chǎn)關(guān)于定標(biāo)原則修訂文件
5.3把控原則：成本目標(biāo)、考察關(guān)鍵、談判痕跡、相互制衡、流程定格（信息化）
5.4采購案例分享（壁紙采購、櫥柜采購、石材、衛(wèi)生潔具、涂料供應(yīng)等等）

高亮輝老師的其它課程