《物權(quán)法、擔(dān)保法、合同法律風(fēng)險防范》

【課程大綱】

**部分 《物權(quán)法》相關(guān)法律的效力及適用

   一、《擔(dān)保法》與《物權(quán)法》對同一事實和行為作出了不同規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)適用《物權(quán)法》。

   二、《物權(quán)法》沒有規(guī)定而《擔(dān)保法》及司法解釋有明確規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)適用擔(dān)保法及司法解釋的規(guī)定。

   第二部分 《物權(quán)法》中擔(dān)保物權(quán)對商業(yè)銀行信貸業(yè)務(wù)的有利影響

   一、抵押合同生效與抵押權(quán)的設(shè)立，理順了抵押合同與抵押權(quán)的關(guān)系。

   在銀行原來的貸款擔(dān)保操作中，經(jīng)常會出現(xiàn)因擔(dān)保合同未辦理抵押物登記或未經(jīng)有關(guān)部門批準而導(dǎo)致無效的情況。區(qū)分擔(dān)保合同的效力和擔(dān)保物權(quán)的設(shè)立有利于保護銀行債權(quán)人的利益。

   二、確立不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，規(guī)范了登記行為。

   登記機關(guān)透明、規(guī)范的登記行為有利于合法有效的抵押權(quán)的設(shè)立，有利于保護作為債權(quán)人的商業(yè)銀行的合法權(quán)益。

三、設(shè)立預(yù)告登記制度防范“多重抵押”。

   四、明確了不動產(chǎn)登記簿和不動產(chǎn)權(quán)屬證書的關(guān)系

   《物權(quán)法》賦予登記以公信力有利于維護正當(dāng)?shù)慕灰装踩虡I(yè)銀行不必再對抵押物一一進行實質(zhì)審查，只要查閱了登記所公示的內(nèi)容，基于公示所彰示的權(quán)利狀況而從事交易就是完全安全可靠的。

   五、明確了登記錯誤賠償責(zé)任。

六、法院裁定以物抵貸的，自裁定書生效之日起取得物權(quán)

   七、物保優(yōu)于人保的法定規(guī)則被當(dāng)事人意思自治所代替

   《物權(quán)法》賦予了貸款人在實現(xiàn)債權(quán)時更大的選擇權(quán)。在銀行信貸業(yè)務(wù)中，如果既有物保又有人保的，銀行可以在保證合同中約定：當(dāng)債務(wù)人不履行到期債務(wù)時，銀行有權(quán)直接向保證人追索保證責(zé)任，保證人不得以存在物的擔(dān)保而提出抗辨。

八、擴大了抵押物的范圍和抵押種類

   不僅為企業(yè)融資提供了便利，也拓寬了銀行貸款擔(dān)保物的選擇范圍，有利于緩解“企業(yè)貸款難、銀行難貸款”的矛盾，使銀行債權(quán)可以得到更為廣泛的安全保障。

   九、確定了房、地合一的房地產(chǎn)抵押的基本準則。

   銀行原來在房地產(chǎn)抵押中的一些瑕疵，如在房地產(chǎn)抵押時未將土地使用權(quán)列入抵押物清單、未將房屋、土地同時辦理抵押登記等將得到彌補，這些情況下的抵押權(quán)將得到法律認可，銀行的合法權(quán)益將得到充分保護。

   十、**高額質(zhì)押的貸款擔(dān)保方式合法化

   **，放寬了**高額抵押權(quán)擔(dān)保的債權(quán)范圍

   《物權(quán)法》的規(guī)定為貸款人****高額抵押形式為以前的貸款補辦擔(dān)保手續(xù)提供了法律依據(jù)，有利于債權(quán)人和債務(wù)人靈活運用**高額抵押機制來實現(xiàn)相關(guān)利益的優(yōu)化配置和平衡。

   第二，規(guī)定在一定條件下**高額抵押擔(dān)保的債權(quán)轉(zhuǎn)讓的，**高額抵押權(quán)也可轉(zhuǎn)讓。

《物權(quán)法》的規(guī)定，在一定程度上改變了**高額抵押債權(quán)確定前禁止轉(zhuǎn)讓主合同債權(quán)以及抵押權(quán)的機械性，有利于債權(quán)人權(quán)益的保護和實現(xiàn)。

第三，明確了抵押人的債權(quán)確定事由。

   （1）銀行可以運用**高額抵押擔(dān)保適用債權(quán)范圍的相對靈活性，將設(shè)立抵押前的無擔(dān)保債權(quán)納入到抵押擔(dān)保范圍中來；（2）可以運用**高額抵押擔(dān)保債權(quán)確定前可由當(dāng)事人約定債權(quán)確定的期間、債權(quán)范圍以及**高債權(quán)額機制，**大程度地保護自身債權(quán)，為未來債權(quán)和抵押權(quán)的轉(zhuǎn)讓留下相應(yīng)空間。

   十一、有效降低抵押實現(xiàn)的成本

   《物權(quán)法》關(guān)于動產(chǎn)浮動抵押制度的創(chuàng)設(shè)，有利于充分發(fā)揮動產(chǎn)的經(jīng)濟價值，提高企業(yè)動產(chǎn)的利用率，簡化抵押登記手續(xù)，降低抵押成本，補充傳統(tǒng)抵押的不足。

   十二、完善了抵押權(quán)實現(xiàn)的方式

  《物權(quán)法》實施后，商業(yè)銀行可以從保護債權(quán)安全的角度出發(fā)，在擔(dān)保合同中明確約定抵押權(quán)實現(xiàn)的具體條件。這一變化無疑有利于商業(yè)銀行權(quán)益的保護。

   十三、明確了基金、股權(quán)和應(yīng)收賬款質(zhì)押登記機構(gòu)，保障了質(zhì)權(quán)告示性。

   應(yīng)收賬款實質(zhì)上屬于一般債權(quán)，包括尚未產(chǎn)生的將來的債權(quán)。從其風(fēng)險控制角度出發(fā)，規(guī)定在信貸征信機構(gòu)辦理出質(zhì)登記是較為科學(xué)、合理的。應(yīng)收賬款作為質(zhì)押權(quán)利的合法化，對金融機構(gòu)開展保理業(yè)務(wù)大為方便。

   第三部分 《物權(quán)法》對銀行信貸業(yè)務(wù)的不利影響及應(yīng)對措施

   一、《物權(quán)法》與《擔(dān)保法》并存，造成法律適用上的困難

   二、有關(guān)主從合同效力的規(guī)定對貸款人與借款人簽訂的借款合同效力提出了更高要求

   對于新發(fā)放的貸款，銀行必須更加慎重地簽訂借款合同，謹防出現(xiàn)借款合同無效的情況，否則擔(dān)保合同將無效，會對貸款造成無法挽回的損失。

   三、未明確規(guī)定普通債權(quán)可以質(zhì)押

   “應(yīng)收賬款”的內(nèi)涵不明確，沒有將現(xiàn)行操作的各種收費權(quán)明確規(guī)定為擔(dān)保物權(quán)的客體

   四、規(guī)定獨立擔(dān)保條款無效.

   五、接受異議登記期間的不動產(chǎn)作為抵押物將面臨無效的風(fēng)險

   六、以預(yù)告登記的不動產(chǎn)抵押的，銀行抵押權(quán)面臨落空的風(fēng)險

   預(yù)告登記制度的創(chuàng)設(shè)，對銀行房地產(chǎn)抵押貸款業(yè)務(wù)提出了一些新的要求

針對預(yù)告登記制度，銀行必須注意并做到以下幾點：

   **，對開發(fā)商先預(yù)售房屋，后欲以預(yù)售房屋在銀行辦理抵押貸款的，要堅決拒絕。

   第二，開發(fā)商先以土地使用權(quán)或者在建工程進行抵押，后預(yù)售房屋情況下，銀行抵押權(quán)的實現(xiàn)問題。

   第三，不能把同意轉(zhuǎn)讓抵押房屋與同意解除抵押相混淆。

   第四、銀行在接受預(yù)告登記的不動產(chǎn)抵押時，應(yīng)當(dāng)予以特別記載和關(guān)注，并督促抵押人及時辦理正式的登記手續(xù)，以防抵押權(quán)落空。

   七、法院裁定以物抵貸未辦理登記的，不得處分。

   八、縮短了擔(dān)保物權(quán)行使的時間

   要求貸款人必須及時催收，在主債權(quán)訴訟時效期間內(nèi)及時行使抵押權(quán)。

   九、企業(yè)以將來的動產(chǎn)抵押的，銀行抵押權(quán)存在落空的風(fēng)險

   十、怠于行使質(zhì)權(quán)造成損害的，質(zhì)權(quán)人應(yīng)承擔(dān)民事責(zé)任

   關(guān)于有限責(zé)任公司、非上市股份有限公司股權(quán)質(zhì)押登記的新規(guī)定給貸款人增加了工作難度。銀行接受以基金份額、股權(quán)出質(zhì)的，應(yīng)當(dāng)先訂立書面質(zhì)權(quán)合同，合同訂立后，質(zhì)權(quán)并不當(dāng)然設(shè)立。

   十一、動產(chǎn)質(zhì)押范圍的擴大以及浮動抵押制度的創(chuàng)設(shè)對銀行的貸款決策和貸后管理工作提出了更高的要求

   第四部分 《物權(quán)法》在商業(yè)銀行信貸業(yè)務(wù)中的具體運用

   一、靈活應(yīng)用擔(dān)保方式，積極拓寬企業(yè)融資渠道

   1、靈活運用**高額擔(dān)保方式，簡化循環(huán)貸款操作流程

   2、適當(dāng)行使浮動抵押權(quán)，將企業(yè)期得經(jīng)濟利益納入信貸監(jiān)控范疇

   二、注重擔(dān)保物權(quán)的落實，促進擔(dān)保方式與內(nèi)容的有機統(tǒng)一

   1、變房、地分離抵押為房、地合并抵押，合理確定房地產(chǎn)抵押價值。

   2、充分運用當(dāng)事人意思自治原則，合理取消保證人先履行抗辯權(quán)。

   3、對及時履行預(yù)告登記轉(zhuǎn)登記手續(xù)，確保按揭抵押的有效性。

   4、注重物權(quán)事前實踐調(diào)查，切實防止擔(dān)保的形而上。

   三、切實履行物權(quán)擔(dān)保公示制度，確保擔(dān)保的合法性。

   四、及時采取有效措施，依法實現(xiàn)擔(dān)保物的優(yōu)先受償權(quán)。

   1、將轉(zhuǎn)讓抵押物告知義務(wù)調(diào)整為強行同意，有利于抵押物的監(jiān)管。

   2、明確了擔(dān)保財產(chǎn)毀損、滅失、被征收后的補償金優(yōu)先受償，為商業(yè)銀行依法享有相關(guān)追索權(quán)提供了法律依據(jù)。在擔(dān)保期間，擔(dān)保財產(chǎn)毀損、滅失、被征收后，商業(yè)銀行應(yīng)當(dāng)依據(jù)物權(quán)法就可以獲得的保險金、賠償金或者補償金等請求優(yōu)先受償。

   3、賦予抵押權(quán)人有權(quán)享受抵押財產(chǎn)扣押后的孳息。物權(quán)法規(guī)定，當(dāng)債務(wù)履行期屆滿，債務(wù)人未履行債務(wù)，致使抵押財產(chǎn)被人民法院依法扣押的，自扣押之日起抵押權(quán)人有權(quán)收取該抵押財產(chǎn)的天然孳息或者法定孳息，但商業(yè)銀行在使用該條款時，應(yīng)當(dāng)及時通知清償法定孳息的義務(wù)人。

   4、銀行在接受抵押物或質(zhì)押物時應(yīng)注意區(qū)分《物權(quán)法》關(guān)于擔(dān)保物的不同規(guī)定，防止擔(dān)保物權(quán)出現(xiàn)瑕疵，危害自身債權(quán)安全。

   銀行應(yīng)區(qū)分不同權(quán)利質(zhì)押的質(zhì)權(quán)設(shè)立方式。在接受已經(jīng)實現(xiàn)無紙化而沒有書面權(quán)利憑證的債券、電子倉單等設(shè)定質(zhì)押時，為保證質(zhì)權(quán)的效力，應(yīng)及時相關(guān)登記部門辦理出質(zhì)登記。

   銀行接受以基金份額、股權(quán)出質(zhì)的，應(yīng)當(dāng)先訂立書面質(zhì)權(quán)合同，合同訂立后，質(zhì)權(quán)并不當(dāng)然設(shè)立。其中，以基金份額出質(zhì)的，應(yīng)當(dāng)?shù)阶C券登記結(jié)算機構(gòu)辦理出質(zhì)登記，質(zhì)權(quán)自登記時設(shè)立。

   5、銀行可以依據(jù)**高額質(zhì)權(quán)的規(guī)定辦理有關(guān)融資擔(dān)保業(yè)務(wù)，大大簡化了設(shè)立擔(dān)保的手續(xù)，方便了動產(chǎn)和權(quán)利質(zhì)押貸款的循環(huán)操作，配合繼續(xù)性交易的發(fā)展，更好地發(fā)揮抵押擔(dān)保的功能。

   貸款人可以充分利用**高額質(zhì)權(quán)的規(guī)定辦理有關(guān)信貸業(yè)務(wù)，簡化手續(xù)，避免重復(fù)勞動。

   第五部分 《物權(quán)法司法解釋一》的主要內(nèi)容

   一、關(guān)于不動產(chǎn)登記與物權(quán)確認或基礎(chǔ)關(guān)系爭議

   1、審查基礎(chǔ)關(guān)系或確認權(quán)屬屬于民事訴訟受案范圍

   2、當(dāng)事人有證據(jù)證明不動產(chǎn)登記簿的記載與真實權(quán)利狀態(tài)不符、其為該不動產(chǎn)物權(quán)的真實權(quán)利人，請求確認其享有物權(quán)的，應(yīng)予支持。

   3、如當(dāng)事人對房屋登記的基礎(chǔ)法律關(guān)系效力存在爭議的，仍然應(yīng)當(dāng)“先民后行”。

   二、異議登記失效后對當(dāng)事人訴請確認物權(quán)歸屬的處理。

   登記機關(guān)“三不”------不審查、不確認、不賠償。

   三、關(guān)于不動產(chǎn)物權(quán)預(yù)告登記法律效果的規(guī)定。

   1、預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。

   2、對外：在涉及第三人的交易之時，登記具有公信力，不以實際權(quán)利狀態(tài)為準而以登記為準。

   3、對內(nèi)：在處理不涉及第三人的內(nèi)部關(guān)系時，登記的公信力不發(fā)生作用，實事求是，要用證據(jù)說話。

   四、關(guān)于特殊動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓中的“善意第三人”

   五、關(guān)于發(fā)生物權(quán)變動效力的人民法院、仲裁委員會的法律文書的范圍

   六、關(guān)于按份共有人優(yōu)先購買權(quán)的司法保護

   七、關(guān)于善意取得制度的適用

   1、善意取得中的善意為“不知情且無重大過失”，否認這一消極事實的原權(quán)利人須承擔(dān)舉證責(zé)任。

   2、第三人善意有償取得抵押物，可認定其取得所有權(quán)

   3、簽約付款購房入住多年，亦不能對抗善意抵押權(quán)人

   4、購買已設(shè)定抵押房未盡注意義務(wù)，不構(gòu)成善意取得

   5、抵押權(quán)人不負有對抵押物產(chǎn)權(quán)證進行實質(zhì)審查義務(wù)

   6、抵押權(quán)人可依善意取得抵押人以欺騙手段所得房產(chǎn)

7、未經(jīng)共同共有人同意設(shè)定抵押，適用善意取得規(guī)則。

《擔(dān)保法》培訓(xùn)課程提綱

                         張緒才

   **部分 認識擔(dān)保和擔(dān)保法

   一、先天不足的擔(dān)保法

   二、自成一體的司法解釋

   第二部分 擔(dān)保方式

   一、從“物權(quán)法定”到擔(dān)保法定

   二、法律規(guī)定的擔(dān)保方式

1、人的擔(dān)保：保證

2、物的擔(dān)保：抵押權(quán)、質(zhì)權(quán)、留置權(quán)、（優(yōu)先權(quán)）

3、金錢擔(dān)保：定金

   第三部分 反擔(dān)保

   一、反擔(dān)保的含義

   二、反擔(dān)保的方式

留置權(quán)和定金不能為反擔(dān)保的方式。

第四部分 擔(dān)保的設(shè)立與效力

   一、擔(dān)保的設(shè)立（擔(dān)保合同的訂立）

當(dāng)事人約定擔(dān)保的過程，也就是擔(dān)保的設(shè)定過程。

1．擔(dān)保合同的當(dāng)事人

2．擔(dān)保合同的訂立程序

  擔(dān)保合同的訂立一般也要經(jīng)過要約和承諾兩個階段。

3．擔(dān)保合同的內(nèi)容和形式

   二、擔(dān)保的效力

   三、擔(dān)保的無效及后果

（一）擔(dān)保合同因主合同無效而無效

  （二）擔(dān)保合同因自身不符合合同的有效條件而無效

   第五部分 人的擔(dān)保

   一、保證方式

1、一般保證：

2、連帶責(zé)任保證：

   二、保證責(zé)任的內(nèi)容

1、代為履行。以非專屬性債務(wù)為限。

2、負擔(dān)債務(wù)人不履行債務(wù)應(yīng)承擔(dān)的賠償責(zé)任。

   三、保證責(zé)任的范圍

1、有限保證

2、無限保證

   四、保證期間（法律和司法解釋的對立統(tǒng)一）

   五、保證責(zé)任的免除和消滅

   六、第四節(jié) **高額保證

   七、共同保證（按份保證、連帶保證）

   八、其它保證（信用委托保證、見索即付保證、備用信用證等）

   第六部分 抵押權(quán)

   一、抵押權(quán)的含義

   二、不動產(chǎn)抵押權(quán)、權(quán)利抵押權(quán)、動產(chǎn)抵押權(quán)

三、抵押權(quán)的成立

   1、抵押合同

   2、抵押權(quán)登記

   四、抵押權(quán)的標(biāo)的

五、抵押權(quán)的實現(xiàn)

六、抵押權(quán)的消滅

七、特別抵押權(quán)

   1、共同抵押權(quán)

   2、所有人抵押權(quán)

   3、浮動抵押權(quán)

   4、**高額抵押權(quán)

  第七部分 質(zhì)權(quán)

   一、動產(chǎn)質(zhì)權(quán)

   二、證券債權(quán)質(zhì)權(quán)

   三、基金份額、股權(quán)質(zhì)權(quán)

   四、知識產(chǎn)權(quán)質(zhì)權(quán)

   五、應(yīng)收賬款質(zhì)權(quán)

   六、一般債權(quán)質(zhì)權(quán)

   第八部分 留置權(quán)

   一、留置的概念

   二、留置權(quán)的取得

   三、留置權(quán)的實現(xiàn)

   第九部分 金錢擔(dān)保--定金

   一、 定金的性質(zhì)和分類

  二、定金的交付

  三、定金的效力

四、定金與違約金的關(guān)系  

《贏在合同實戰(zhàn)兵法》培訓(xùn)課程

   （一）合同商戰(zhàn)有策略，兵法之道必掌握

   1、順向思考難全面、合同目的先定盤，以終為始逆向推，環(huán)環(huán)相扣

才防患。

   2、以戰(zhàn)止戰(zhàn)爭主動，違約賠償訂分明，對方如敢不誠信，付出代價到心痛！

（二）簽約意向細考察，邀約承諾學(xué)問大，戒貪戒躁防欺詐。

1、知己知彼百戰(zhàn)勝，資信調(diào)查要先行，條款策略先制定。

2、定訂二字義不同，九“金”所指要分清。

案例釋法1：說好的定金能實現(xiàn)嗎？

（三）合同簽訂防陷阱，否則坑你沒商量！—簽訂合同要“滴水不漏”

1、張冠不可李戴！——合同主體要分清

案例釋法2：“子”債不還“父”擔(dān)責(zé)嗎？

2、合同條款細思量，必備條款全列上，利己防他看攻防

（1）權(quán)利義務(wù)列分明，時間地點標(biāo)注清；數(shù)量質(zhì)量看清楚，驗收付款重中重；違約損失怎么辦？維權(quán)救濟不可輕。

案例釋法3：約定不明被違約，貨款能否要回來？

（2）書面合同**可取，口頭電子行為證；

（3）本人親簽或蓋章，委托他人要授權(quán)，異地委托看公證。

案例釋法4：糾結(jié)的聊天訂單

  （四）合同履行風(fēng)險多，步步為營固證據(jù)，三大權(quán)利要善用

   1、己履彼違不可測，中途變更也很多，環(huán)環(huán)相扣留證據(jù)，失誠信者付代價！

   案例釋法5：予人方便，予己……？

   2、同時不安先履行，三大抗辯怎么用？“察言觀色”常關(guān)注，不好苗頭早防控。

   案例釋法6：6300萬元該不該付？

  （五）違約損失怎救濟？合同約定要清晰；定金違約或賠償，爭取利益**大化。

   案例釋法7：約定不明難算賬，損失**終自己扛

  （六）維護權(quán)益重證據(jù)，撤銷代位多措舉

   案例釋法8：這錢還能要回來嗎？

   案例釋法9：乾隆和珅討債

  （七）法律也有保質(zhì)期，超期權(quán)益難支持

   案例釋法8：法律“保質(zhì)期”，超過會怎樣？

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