《房地產(chǎn)課程培訓(xùn)》

地產(chǎn)稅收培訓(xùn)課程
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)
“內(nèi)外兼修”
全面稅收管理體系構(gòu)建
主講人：王珊珊
時(shí)間：2019年2月
【課程對象】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理人員
【課程時(shí)長】2天
【課程收益】從內(nèi)外部環(huán)境全面把握稅制改革方向，進(jìn)而從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的視角管理企業(yè)稅收風(fēng)險(xiǎn)。通過課程的學(xué)習(xí)，從宏觀到微觀層面，把脈企業(yè)稅收頑疾。
【課程提綱】
第一部分 外部環(huán)境：稅收制度與稅收征管改革“面面觀”
第二部分 融合地產(chǎn)開發(fā)流程的稅收政策分析
——稅收視角下的“三大成本、三大環(huán)節(jié)、三大稅種”
第三部分 內(nèi)部稅收風(fēng)險(xiǎn)管理體系構(gòu)建
【課程目錄】
第一部分 外部環(huán)境：稅收制度與稅收征管改革“面面觀”
——房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨的稅收環(huán)境
一、我國稅收制度改革的前世今生
（一）現(xiàn)行稅收制度的概況
（二）稅收制度藍(lán)圖：六大稅種的全面改革
二、我國稅收征管改革的“高大上”
（一）“高”——政府與市場的調(diào)整：“放管服”背景下的營商環(huán)境
（二）“大”——互聯(lián)網(wǎng)+、大數(shù)據(jù)、金三系統(tǒng)、納稅信用體系：技術(shù)進(jìn)步中的征管手段
（三）“上”——BEPS、CRS等：國際稅收征管的突飛猛進(jìn)
第二部分 融合地產(chǎn)開發(fā)流程的稅收政策分析
——稅收視角下的“三大成本、三大環(huán)節(jié)、三大稅種”
一、稅收視角的分類
“三大成本”：土地成本、開發(fā)成本、稅收成本
“三大環(huán)節(jié)”：設(shè)立環(huán)節(jié)、開發(fā)/資本運(yùn)作環(huán)節(jié)、銷售/自持環(huán)節(jié)
“三大稅種”：增值稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅
二、土地成本涉稅分析
（一）土地取得方式：招拍掛、轉(zhuǎn)讓、股權(quán)投入等方式
（二）土地成本內(nèi)容
1.會計(jì)核算
2.稅收政策：區(qū)分稅種
（三）設(shè)立環(huán)節(jié)：取得土地+公司設(shè)立
1.拍地主體與項(xiàng)目公司設(shè)立問題
2.項(xiàng)目公司設(shè)立時(shí)間+設(shè)立地點(diǎn)的選擇
（四）具體稅種規(guī)定
1.增值稅：抵減銷售額（最新政策、實(shí)操要點(diǎn)）
2.企業(yè)所得稅、土地增值稅
（1）分期開發(fā)土地成本扣除
（2）企業(yè)所得稅和土地增值稅異同分析
3.城鎮(zhèn)土地使用稅：納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間、計(jì)稅依據(jù)
4.房產(chǎn)稅：土地成本計(jì)稅規(guī)定
5.契稅：土地成本計(jì)稅依據(jù)（市政配套費(fèi)）
6.印花稅
三、開發(fā)成本涉稅分析
（一）融資方式與稅收成本
1.兩大融資渠道：股權(quán)融資+債權(quán)融資
2.兩大融資渠道的基本稅收規(guī)定
（1）增值稅中的“股與債”的進(jìn)項(xiàng)稅額
（2）企業(yè)所得稅的“債資比”與“關(guān)聯(lián)方”稅前扣除規(guī)定
（3）土地增值稅中財(cái)務(wù)成本特殊規(guī)定“5%或10%”
3.金融創(chuàng)新的法理判定
4.統(tǒng)借統(tǒng)還的稅收問題
5.融資方式中的票據(jù)問題
（二）建安成本涉稅問題
1.地產(chǎn)成本核算內(nèi)容：以建安成本、三項(xiàng)費(fèi)用（管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷售費(fèi)用）、開發(fā)間接費(fèi)三大類成本歸集
（1）增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額可扣與不可扣的區(qū)分
（2）企業(yè)所得稅成本分?jǐn)偟囊罁?jù)
（3）土地增值稅扣除項(xiàng)目的重要
2.營改增后：甲供材稅收問題
（1）建筑業(yè)增值稅政策
（2）3%與10%的博弈
3.建安合同管理與稅收風(fēng)險(xiǎn)
（三）人力成本（兼論個(gè)人所得稅問題）
1.人力成本在開發(fā)間接費(fèi)、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用的區(qū)分
2.“工資、薪金”、職工福利、職工教育經(jīng)費(fèi)、工會經(jīng)費(fèi)的涉稅問題
3.地產(chǎn)企業(yè)典型個(gè)稅問題
（1）銷售環(huán)節(jié)贈送汽車、禮品等
（2）抽獎(jiǎng)等獲獎(jiǎng)問題
（3）職工或客戶旅游獎(jiǎng)勵(lì)
（4）員工借款
（5）股東借款
（四）營銷成本
1.售樓處稅收問題：租入房產(chǎn)、臨時(shí)建筑、永久建筑
2.樣板間稅收問題：可售、不可售
3.銷售房產(chǎn)贈送汽車、禮品、精裝修
4.營銷員工資計(jì)稅
（五）公共配套設(shè)施：內(nèi)容、可經(jīng)營、不可經(jīng)營
四、銷售/自持環(huán)節(jié)涉稅分析
（一）銷售環(huán)節(jié)收入確認(rèn)
1.基本規(guī)定：收房、竣工備案、房產(chǎn)證、銷售合同等不同判定
2.預(yù)售收入
（1）增值稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅預(yù)繳規(guī)定
（2）預(yù)售收入開具發(fā)票處理
（3）預(yù)售收入轉(zhuǎn)為銷售收入的處理
3.納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間的判定
4.視同銷售的稅收問題：增值稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅關(guān)于視同銷售的具體規(guī)定
5.土地增值稅清算的時(shí)點(diǎn)
6.以房抵債的稅收問題
7.地下車位等收入問題
（二）自持環(huán)節(jié)稅收問題
1.房產(chǎn)稅：計(jì)稅房產(chǎn)的范圍、房產(chǎn)原值的確定、地下建筑與地上建筑的區(qū)分、納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間等其他問題
2.增值稅：計(jì)稅方法、適用稅率、不可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額、不動產(chǎn)分期抵扣等具體問題
第三部分 內(nèi)部稅收風(fēng)險(xiǎn)管理體系構(gòu)建
一、稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理目標(biāo)：高、中、低
結(jié)合國家政策、行業(yè)發(fā)展、地區(qū)差異等多方面因素，從公司組織架構(gòu)、股權(quán)結(jié)構(gòu)考慮，以稅收安排為重要導(dǎo)向安排稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理目標(biāo)。
二、稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理具體策略
1.公司管理層與決策層的稅收風(fēng)險(xiǎn)管理
2.公司稅收風(fēng)險(xiǎn)管理內(nèi)部控制制度
（1）發(fā)票管理制度
（2）合同管理制度
（3）具體稅種管理制度
（4）稅款繳納與審批制度
（5）重大涉稅事項(xiàng)管理制度
多方位多層次稅收風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)控體系的構(gòu)建，是企業(yè)稅收風(fēng)險(xiǎn)管理體系的核心。
3.公司稅收專業(yè)團(tuán)隊(duì)的建立
4.稅收政策歸集與應(yīng)用
5.內(nèi)部納稅風(fēng)險(xiǎn)識別體系
6.納稅評估體系
三、稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)督管理

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