房地產(chǎn)精細(xì)管理之工程項目管理

【課程背景】
工程項目管理是房地產(chǎn)企業(yè)最基礎(chǔ)的管理
而工程項目管理的核心是質(zhì)量管理
面對項目管理人才奇缺(愿意扎根在項目部鍛煉的人才較少)的局面
面對項目部群龍無首(各專業(yè)在項目運營中各自為陣)的局面
經(jīng)過了黃金十年，面對白銀的十年，政府規(guī)范管理的十年，在嚴(yán)峻的宏觀地產(chǎn)調(diào)控背
景下
誰能有效提高工程項目管理水準(zhǔn)？
誰就能提高項目的效率與效益，
誰就能持久留住客戶，持久的留在市場！
因此，加強(qiáng)工程項目管理是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的基石！
【課程收益】
忙！茫！盲！沒時間做計劃？沒時間開會？
工程老總最難當(dāng)？光桿司令？
甲方、乙方、監(jiān)理三者關(guān)系如何協(xié)調(diào)？
工程部門的客戶意識有木有？
碰到刁蠻業(yè)主怎么辦？
客戶敏感的質(zhì)量問題，如何管控？
工程管理要搞好靠什么？工程老總？工程部全體員工？
沒時間準(zhǔn)備，急急忙忙要開工，忙起來，到處救火？
工程計劃沒有變化快，做了也沒用？
圖紙評審走過場，結(jié)果施工過程發(fā)現(xiàn)問題一大堆？
設(shè)計變更讓工程部疲于應(yīng)付，怎樣減少設(shè)計變更？
公司上下都很重視質(zhì)量，可就是抓不好，為什么？
監(jiān)理監(jiān)理，愛理不理，如何調(diào)動監(jiān)理的積極性？
出了事，才知道安全施工的重要？
保修期內(nèi)的維修工作到底是誰的責(zé)任？
……
【課程特色】實用性+系統(tǒng)性+前瞻性
實用性：三結(jié)合——段傳斌老師以20多年的行業(yè)實操經(jīng)驗，從實際問題出發(fā)，結(jié)合國內(nèi)行
業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀、結(jié)合企業(yè)現(xiàn)狀、結(jié)合具體專業(yè)，以落地實施為目的，為客戶提供
切實可行的解決方案，避免企業(yè)管理中的理論空洞乏力，方案不能落地。
系統(tǒng)性：三協(xié)同——通過梳理企業(yè)的核心價值觀體系、戰(zhàn)略體系，并以此為據(jù)為客戶構(gòu)建
一個和諧統(tǒng)一的執(zhí)行系統(tǒng)，從而避免企業(yè)管理的各專業(yè)模塊互不兼容，不能協(xié)
同工作的癥結(jié)，走出內(nèi)部各系統(tǒng)相互糾結(jié)的泥沼。
前瞻性：三兼顧——遵照行業(yè)發(fā)展的趨勢，以客戶現(xiàn)狀為起點，以精細(xì)化管理為導(dǎo)向，兼
顧企業(yè)的近期、中期和長期目標(biāo)，避免企業(yè)管理目光短淺，過于遷就現(xiàn)狀，走
向企業(yè)發(fā)展的快車道。
【主講老師】
段傳斌 房地產(chǎn)精細(xì)管理全程實戰(zhàn)導(dǎo)師
清華大學(xué)房地產(chǎn)總裁班客座教授
中國房地產(chǎn)協(xié)會中房商學(xué)院客座教授
著作《互聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn) 戰(zhàn)略創(chuàng)新與管理升級》
8年設(shè)計經(jīng)驗、12年開發(fā)管理、6年管理咨詢，26年來專注地產(chǎn)行業(yè)
從工程師到項目總經(jīng)理，從公司副總到資深管理專家
被中山大學(xué)、重慶大學(xué)、浙江大學(xué)、武漢大學(xué)、明源地產(chǎn)研究院、全國房地產(chǎn)經(jīng)理人
聯(lián)合會等房地產(chǎn)總裁班聘為客座教授、特邀講師。
專注地產(chǎn)行業(yè)，聚焦精細(xì)管理，傳播管理智慧，共創(chuàng)客戶價值。
至今，已為：
60多家房地產(chǎn)企業(yè)的精細(xì)管理提供咨詢輔導(dǎo)服務(wù)
百多家房地產(chǎn)企業(yè)提供顧問服務(wù)
上千家房地產(chǎn)企業(yè)的中高管提供培訓(xùn)服務(wù)
經(jīng)典客戶：保利地產(chǎn)、招商華僑城、富力地產(chǎn)、金融街集團(tuán)、華夏幸?；鶚I(yè)、中鐵建
、首開集團(tuán)、中節(jié)能、中南控股、藍(lán)光地產(chǎn)、海亮地產(chǎn)、金科地產(chǎn)、中天地產(chǎn)、首創(chuàng)
置業(yè)、頤和集團(tuán)、融科智地、新希望地產(chǎn)、冠魯集團(tuán)、美的置業(yè)等。
【課程對象】
分管工程項目的副總裁、項目總經(jīng)理、項目總監(jiān)及項目經(jīng)理等。
【課程大綱】
課前秀
1. 質(zhì)量危機(jī)
2. 三個代表 角色定位
3. 曹妃甸工業(yè)區(qū)案例


第一講 百戰(zhàn)歸來思管理
開篇案例：萬達(dá)的經(jīng)驗和教訓(xùn)
1. 工程項目管理難在哪里？
2. 成功項目管理五要素
3. 系統(tǒng)思考
知識管理 供應(yīng)鏈管理 人才梯隊建設(shè) 績效管理
管控模式 價值鏈管理 流程管理 客戶質(zhì)量戰(zhàn)略導(dǎo)向
客戶質(zhì)量文化
4. 和龍悅享
1) 我們現(xiàn)在是怎么做質(zhì)量管理的？
2) 應(yīng)該怎樣做質(zhì)量管理？
3) 如何逐步調(diào)整到位？
5. 實戰(zhàn)關(guān)鍵點解析
1) 工程技術(shù)管理與工程項目管理
2) 質(zhì)量與進(jìn)度如何協(xié)調(diào)？
3) 統(tǒng)一質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)：乙方向甲方看齊、甲方向客戶看齊


第二講 和成一條龍
開篇案例： 房地產(chǎn)公司不同工種如何看待對方？
沖突型與非系統(tǒng)型組織
1. 協(xié)調(diào)左也難右也難？
2. 部門的分工與協(xié)作
標(biāo)桿案例分享：部門職能細(xì)分與工作接口
3. 工程項目管理流程體系
標(biāo)桿案例分享：萬達(dá)項目開發(fā)運營流程
4. 和龍悅享
1) 項目管理要搞好,靠誰：工程老總？項目總？工程部門全體員工？
2) 工程管理部和項目部的職責(zé)與分工？
3) 工程管理部門的客戶意識在我們公司的排名？
5. 實戰(zhàn)關(guān)鍵點解析
1) 客戶敏感的質(zhì)量問題，我們?nèi)绾侮P(guān)注？如何管控？
2) 銷售大廳裝修施工管理，誰負(fù)責(zé)？
3) 項目部要花很多精力處理設(shè)計變更，疲于應(yīng)付，如何解決？


第三講 全程實戰(zhàn)案例解析
1. 開工前甲方準(zhǔn)備管理
開篇案例
1) 常見問題
2) 問題出在哪？
3) 開門七件事
標(biāo)桿案例分享：保利工程管理指導(dǎo)書
標(biāo)桿案例分享：北京萬科防滲漏體系
標(biāo)桿案例分享：碧桂園防滲漏防開裂重點控制
4) 和龍悅享
a) 《工程管理指導(dǎo)書》誰編寫？
b) 什么時候開始？什么時候完成？
5) 實戰(zhàn)關(guān)鍵點解析


2. 對監(jiān)理公司的管理
開篇案例：龍湖的總結(jié)
1) 監(jiān)理管理現(xiàn)狀
2) 到底要怎么管？
3) 監(jiān)理管理體系
a) 控制依據(jù)
b) 對監(jiān)理工程師的資格審查
c) 監(jiān)理公司監(jiān)理行為的監(jiān)督
d) 監(jiān)理公司與承建商的關(guān)系協(xié)調(diào)
e) 承建商之間的協(xié)調(diào)
f) 監(jiān)督監(jiān)理對索賠簽證的審核
g) 監(jiān)理檔案資料
h) 對監(jiān)理單位檢查評比
標(biāo)桿案例分享：萬達(dá)監(jiān)理單位獎罰管理制度
標(biāo)桿案例分享：龍湖對監(jiān)理的交底
4) 和龍悅享
a) 專業(yè)性沒有監(jiān)理強(qiáng)，甲方如何管得住監(jiān)理？
b) 如何調(diào)動監(jiān)理的積極性？
c) 甲方 監(jiān)理 乙方 三者關(guān)系如何協(xié)調(diào)？
5) 實戰(zhàn)關(guān)鍵點解析
a) 甲方如何在合同上、制度上提出對駐地監(jiān)理的要求和獎懲？


3. 對總包分包的管理——合約規(guī)劃，招投標(biāo)
開篇案例：某地產(chǎn)公司，整個大學(xué)城項目簽了多少份合同，沒有一個部門能
拿出清單，更別說是合同原件
1) 不知道要簽多少合同，漏項了也不知道？
用施工單位的合同？
2) 總包單位管理原則
3) 合約規(guī)劃管理
標(biāo)桿案例分享：龍湖合約規(guī)劃
4) 招投標(biāo)管理
5) 和龍悅享
a) 《施工組織設(shè)計》的審查？誰審批？
b) 萬科、萬達(dá)合同管理
6) 實戰(zhàn)關(guān)鍵點解析


4.
進(jìn)度管理——項目開發(fā)計劃的作用就是讓各部門在項目開始之初，就對項目運作
管理成竹在胸，加強(qiáng)項目開發(fā)計劃的管理非常重要！
開篇案例：馬車vs轎車
1. 進(jìn)度總是失控？
2. 如何避免？
3. 進(jìn)度管理實戰(zhàn)演練
標(biāo)桿案例分享：萬達(dá)項目開發(fā)計劃
某工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目的進(jìn)度管理案例分析
4. 和龍悅享
a) 《項目工程進(jìn)度計劃》VS《項目開發(fā)計劃》
b) 《項目工程進(jìn)度計劃》VS《工程配套計劃》
c) 《項目資金計劃》VS《工程資金計劃》
5. 實戰(zhàn)關(guān)鍵點解析
a) 實際工作中出現(xiàn)偏差時，可以調(diào)整計劃嗎？
b) 計劃趕不上變化，我們還需要做計劃嗎？
c) 中長期戰(zhàn)略規(guī)劃
d) 部門月度計劃關(guān)鍵5點


5. 質(zhì)量管理
開篇案例：央視大樓副樓火災(zāi)
重慶綦江彩虹橋
1) 萬科的質(zhì)量提升之路
2) 質(zhì)量文化
3) 質(zhì)量管理體系
a) 質(zhì)量目標(biāo)體系如何確立？
b) 如何加強(qiáng)事前控制？
c) 過程監(jiān)控
d) 客戶敏感質(zhì)量的問題如何控制？
e) 工程巡視管理
f) 事后控制
g) 隱蔽工程的驗收
h) 物業(yè)接管驗收
i) 驗收總結(jié)報告
標(biāo)桿案例分享：萬科建筑工程質(zhì)量管理要點
標(biāo)桿案例分享：萬達(dá)質(zhì)量通病防治監(jiān)理實施細(xì)則
標(biāo)桿案例分享：中海地產(chǎn)建筑工程質(zhì)量管理手冊
4) 和龍悅享
a)
出現(xiàn)質(zhì)量事故后，施工單位第一時間報監(jiān)理，需要同時報甲方項目部？


b) 事故處理方案，須經(jīng)項目部審批，工程管理部管不？
5) 實戰(zhàn)關(guān)鍵點解析
a) 外墻保溫層的質(zhì)量解決方案？


6. 投資管理——項目資金計劃，全成本管理
開篇案例：龍湖VS保利
1) 沒有做資金計劃，項目進(jìn)行中，項目部經(jīng)常停擺？
做了資金計劃，但形同虛設(shè)
突發(fā)因素多，資金計劃最后變成空話
成本管理就是控制花錢的人？
2) 資金計劃VS全成本管理
3) 項目資金計劃管理
4) 成本管理三級跳
5) 全過程成本管理
標(biāo)桿案例分享：萬達(dá)成本預(yù)測與分析
標(biāo)桿案例分享：中海地產(chǎn)成本科目
工程款如何支付？
現(xiàn)場簽證的管理
特急零星工程管理
索賠與反索賠
項目目標(biāo)成本控制指導(dǎo)書
6) 和龍悅享
a) 目標(biāo)成本 VS 責(zé)任成本
b) 動態(tài)成本的構(gòu)成？
c) 合同內(nèi)成本管理 VS 合同外成本管理
7) 實戰(zhàn)關(guān)鍵點解析
a) 成本型城市與產(chǎn)品型城市的成本控制差別？
b) 目標(biāo)成本編不準(zhǔn)怎么辦？
c) 有了OA，有了月結(jié)，為什么動態(tài)成本還是管不好？


7. 安全文明管理、信息資料管理
1) 安全文明管理
標(biāo)桿案例分享：綠地現(xiàn)場安全文明標(biāo)準(zhǔn)化管理
標(biāo)桿案例分享：中建安全文明施工圖集
2) 質(zhì)量記錄管理
標(biāo)桿案例分享：萬達(dá)工程檔案工作指導(dǎo)
3) 和龍悅享
a) 現(xiàn)場需要對工人進(jìn)行幾級安全教育？
b) 施工現(xiàn)場出現(xiàn)事故時，我們有無應(yīng)急預(yù)案？
c) 如何切實抓好安全文明施工？分享你的故事
4) 實戰(zhàn)關(guān)鍵點解析
a) 安全巡視時，主要檢查哪些重要內(nèi)容？
b) 危險性較大的落地式腳手架、局部懸挑架，我們?nèi)绾翁幚恚?br />

8. 工程物業(yè)移交
開篇案例：SOHO中國物業(yè)之痛
1) 工程物業(yè)移交常見問題
2) 工程移交原則上應(yīng)具備的條件
3) 工程移交程序
標(biāo)桿案例分享：萬科物業(yè)接管驗收標(biāo)準(zhǔn)
4) 和龍悅享
a) 物業(yè)移交前，應(yīng)做好哪些準(zhǔn)備工作？
b) 接管驗收時，甲方應(yīng)向物業(yè)公司提供哪些資料？
c)
“人家建設(shè)局都通過了,你們物業(yè)公司有什么資格在這邊糾纏不休？”如
果你是物業(yè)驗收人員，遇到這種情況，你怎么處理？
5) 實戰(zhàn)關(guān)鍵點解析
a)
物業(yè)移交工作，甲方、監(jiān)理、物業(yè)公司、施工單位，如何分工協(xié)作？
b) 在業(yè)主裝修階段，物業(yè)服務(wù)應(yīng)履行哪些職責(zé)？
c)
房屋移交業(yè)主后出現(xiàn)的工程質(zhì)量問題如何處理?物業(yè)服務(wù)企業(yè)扮演什么
樣的角色?


9. 保修期內(nèi)維修管理
開篇案例： 小品：夢幻家園
讓萬科在投訴中完美
王健林總結(jié)沈陽失敗案例
1) 保修期內(nèi)維修工作的責(zé)任分工？
2) 如何確定維修管理的標(biāo)準(zhǔn)？
3) 保修款的結(jié)算流程
4) 和龍悅享
a) 工程部、項目部、物業(yè)公司，誰來負(fù)責(zé)保修期 內(nèi)維修的工作？
b) 保修結(jié)果驗收，誰來做？
c) 質(zhì)保金的支付，誰來把關(guān)？
萬科《工程項目保修協(xié)議書》
5) 實戰(zhàn)關(guān)鍵點解析
a) 保修期內(nèi)維修的2個重要原則
b) 產(chǎn)品保修 VS 品牌維護(hù)


10. 項目后評估
開篇案例：龍湖VS巨星，同樣18年差別何其大
1) 做項目十多年了，水平卻還和剛開始差不多？
2) 項目后評估為什么做不好：
老板思想不重視？無人統(tǒng)籌？過程資料缺失？時間長難以評價？
3) 項目后評估管理
組織保障 運作機(jī)制 結(jié)果應(yīng)用
4) 和龍悅享
標(biāo)桿案例分享：中海、恒大、龍湖項目后評估報告
萬科項目后評估流程
5) 實戰(zhàn)關(guān)鍵點解析


第四講　現(xiàn)場研討與答疑
1. 專業(yè)化運營平臺
2. 回顧與小結(jié)：十大管理、三個代表、一個核心
3. 經(jīng)典案例分享


《三個代表
細(xì)節(jié)致勝》（房地產(chǎn)精細(xì)管理系列之工程項目管理）課程自推出以來，受到行業(yè)內(nèi)
的一致好評和多家房地產(chǎn)名企的歡迎：保利置業(yè)、金融街、北京首開集團(tuán)、重慶金
科集團(tuán)、四川藍(lán)光地產(chǎn)、東原地產(chǎn)、山東冠魯集團(tuán)、武漢南國置業(yè)、廈門兆翔臨港
、鄭州康橋地產(chǎn)、佳木斯利達(dá)地產(chǎn)……

段傳斌老師的其它課程