“地產(chǎn)開發(fā)不同商業(yè)模式的重要財(cái)稅差異解析與創(chuàng)新高研班”
☆ 北京•陶然大廈  
☆ 主 講：王震
【課程背景】
我國房地產(chǎn)投資的主要盈利模式是賺取土地溢價(jià)，時(shí)至今日伴隨拿地成本、資金成本、稅務(wù)成本、建安成本高起，傳統(tǒng)的“拿地—建設(shè)—銷售”模式的弊端突顯，投資回收期長、資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率低、盈利能力大大降低，投資風(fēng)險(xiǎn)激增。
在現(xiàn)有制度框架下，如何創(chuàng)新地產(chǎn)投資的商業(yè)模式，降低成本，控制風(fēng)險(xiǎn)提高盈利？每一位致力于地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)健發(fā)展，謀求投資價(jià)值持續(xù)增長的業(yè)內(nèi)同行必須痛定思痛，深刻反思的熱點(diǎn)話題。
本課題以不同類型地產(chǎn)開發(fā)、項(xiàng)目開發(fā)為線索，深入分析其內(nèi)在的融資、會(huì)計(jì)和稅務(wù)問題，反觀不同模式的內(nèi)在財(cái)稅脈絡(luò)，為企業(yè)家和財(cái)務(wù)人員，創(chuàng)新商業(yè)模式提供必要的智力準(zhǔn)備。
【主講內(nèi)容】
第一部分、房價(jià)本質(zhì)的分析框架
1、中國溢價(jià)效應(yīng)的來源及時(shí)間
2、房地產(chǎn)市場的四個(gè)發(fā)展階段及界定指標(biāo)；
3、房價(jià)的上漲規(guī)律
4、主要城市的房價(jià)解析
第二部分、土地一級(jí)開發(fā)模式的財(cái)稅問題解析
1、政策性拆遷的拆遷人和被拆遷人的財(cái)稅問題
2、純商業(yè)性拆遷的悲哀
3、TOD模式的財(cái)稅問題
4、BT模式的財(cái)稅問題
5、BOT（BOOT,BOO,BLT,TOT,SOT,DBOT,OMT,DBFO,DCMF等）模式的財(cái)稅問題
6、公私合營的不同方式及盈利模式
7、舊城改造的系列稅收優(yōu)惠政策
8、ABS在一級(jí)開發(fā)中的核心作用及財(cái)稅問題
9、投資的不同回收方式（土地補(bǔ)貼，財(cái)政返還，拆一免二）對稅務(wù)清算的影響
第三部分、合作開發(fā)模式的財(cái)稅問題
1、合作建房的法律沿革
2、住宅合作社合作建房模式的財(cái)稅問題解析
3、“拍地俱樂部”模式的財(cái)稅問題
4、個(gè)人名義投資地產(chǎn)開發(fā)的財(cái)稅問題
5、法人名義投資地產(chǎn)開發(fā)的財(cái)稅問題（與個(gè)人差異）
6、一方出地一方出資的不同組合方式財(cái)稅問題（4種）
7、不同合作建房的會(huì)計(jì)處理（適合財(cái)務(wù)人員）
第四部分、商業(yè)地產(chǎn)模式的財(cái)稅問題
1、銷售與持有的盈利模式差異
2、商業(yè)地產(chǎn)的融資性售后返租的財(cái)稅問題
3、綜合體的優(yōu)惠政策解析
4、酒店、寫字樓、商場的定向開發(fā)模式
5、如何降低持有物業(yè)出租的房產(chǎn)稅
6、業(yè)主免租和轉(zhuǎn)租免租的財(cái)稅處理
7、專業(yè)商業(yè)經(jīng)營公司托管物業(yè)的好處
8、不同招商政策的財(cái)稅問題（出租、聯(lián)營模式）
9、商業(yè)運(yùn)營管理公司與地產(chǎn)開發(fā)公司的架構(gòu)設(shè)計(jì)
10、維護(hù)購物中心的統(tǒng)一主題形象、統(tǒng)一品牌形象支出的處理策略
11、商業(yè)地產(chǎn)主要經(jīng)營模式：出租、聯(lián)營、出售三者組合解析
12、不同經(jīng)營方式售后回租、售后回購、持有自營等對企業(yè)價(jià)值或投資的貢獻(xiàn)率
13、核心主力店招商政策的注意事項(xiàng)
14、招商、開盤、內(nèi)部認(rèn)購等不同銷售節(jié)點(diǎn)控制對財(cái)稅管理的重要影響
15、不同促銷方案的財(cái)稅管理重點(diǎn)
16、銷售提成的處理技巧
第五部分、養(yǎng)老地產(chǎn)模式的財(cái)稅問題
1、養(yǎng)老地產(chǎn)的功能資產(chǎn)
2、養(yǎng)老地產(chǎn)的財(cái)稅優(yōu)惠政策
3、會(huì)員模式的財(cái)稅問題
4、會(huì)員拿地開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)的另類模式
5、養(yǎng)老地產(chǎn)的財(cái)稅歸還
第六部分、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)模式的財(cái)稅問題
1、工業(yè)地產(chǎn)土地獲取的便利性
2、專業(yè)市場模式的財(cái)稅問題
第七部分、項(xiàng)目稅務(wù)稽查的重點(diǎn)問題解析
1、將銷售收入(包括預(yù)收收入)掛在往來賬上，或隱匿收入，或不作/不及時(shí)作賬務(wù)處理，或直接沖減開發(fā)成本。
2、分解售房款收入，將部分款項(xiàng)開具收款收據(jù)，隱匿收入。
3、在境外銷售境內(nèi)房產(chǎn)，隱匿銷售收入。
4、私建違建閣樓、車庫、倉庫，對外銷售使用權(quán)開具收款收據(jù)，隱匿收入。
5、價(jià)外收費(fèi)等按合同約定應(yīng)計(jì)入房產(chǎn)總值的未按規(guī)定合并收入。有的企業(yè)以代收費(fèi)用的形式掛往來賬戶；有的企業(yè)在代建工程、提供勞務(wù)過程中節(jié)約的材料、報(bào)廢工程和產(chǎn)品的材料等留歸企業(yè)所有，不確認(rèn)實(shí)現(xiàn)收入。
6、無正當(dāng)理由，以明顯偏低價(jià)格將商品房銷售給本公司股東及相關(guān)聯(lián)企業(yè)及個(gè)人。
7、產(chǎn)品已完工或者已經(jīng)投入使用，預(yù)收款不及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)銷售，不按完工產(chǎn)品進(jìn)行稅務(wù)處理
，仍按預(yù)征率繳納所得稅。
8、將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作自用固定資產(chǎn)，或用于捐贈(zèng)、贊助、職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對外投資、分配給股東或投資入股、以房抵償債務(wù)，換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等。在開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)，未按視同銷售申報(bào)納稅。
9、開發(fā)的會(huì)所等產(chǎn)權(quán)不明確，就轉(zhuǎn)給物業(yè)，不按開發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行稅務(wù)處理，或者將不需要辦理房地產(chǎn)證的停車位，地下室等公共配套設(shè)施對外出售不計(jì)收入。
10、整體轉(zhuǎn)讓“樓花”不作收入。即開發(fā)商將部分樓的開發(fā)權(quán)整體轉(zhuǎn)讓給其他具有開發(fā)
資質(zhì)的企業(yè)，按照約定收取轉(zhuǎn)讓費(fèi)，卻不按規(guī)定作收入，而是掛往來賬，甚至私設(shè)
賬外賬。
11、按揭銷售，首付款實(shí)際收到時(shí)或余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)帳后不及時(shí)入賬，形成
賬外收入，或?qū)⑹盏降陌唇铱铐?xiàng)記入“短期借款”等科目。
12、售后返租業(yè)務(wù)，以沖減租金后實(shí)際收取的款項(xiàng)計(jì)收入。
13、舊城改造中，房地產(chǎn)企業(yè)拆除居民住房后，補(bǔ)償給搬遷戶的新房，對償還面積與拆遷面積相等的部分、超面積部分以及差價(jià)收入沒有合并收入計(jì)算繳納所得稅。
14、以房抵工程款、以房抵廣告費(fèi)、以房抵銀行貸款本息、以動(dòng)遷補(bǔ)償費(fèi)抵頂購房款等
業(yè)務(wù)，不記收入。
15、以房換地、以地?fù)Q房業(yè)務(wù)未按非貨幣交易準(zhǔn)則進(jìn)行處理。
16、與部隊(duì)，村委會(huì)聯(lián)建商品房，隱匿收入。
17、采取包銷方式，未按包銷合同約定的收款時(shí)間、金額確認(rèn)收入。檢查發(fā)現(xiàn)，一些開發(fā)企業(yè)與包銷商簽定包銷合同，約定一定的包銷金額，包銷商負(fù)責(zé)銷售，開發(fā)商負(fù)責(zé)開票。有的包銷商在銷售過程中，采取部分房款由開發(fā)商開具發(fā)票，其余房款直接以現(xiàn)金收取或開具收款憑據(jù)，隱瞞銷售收入。這一行為，不僅造成開發(fā)企業(yè)和包銷商雙方偷逃了稅款，也減少了購房者在辦理房產(chǎn)權(quán)屬證件時(shí)繳納的有關(guān)稅費(fèi)。
18、簽訂精裝修商品房購銷合同，對裝修部分的房款開據(jù)建筑業(yè)發(fā)票，少繳營業(yè)稅。
19、發(fā)生銷售退回業(yè)務(wù)，只沖記收入，不沖回已結(jié)轉(zhuǎn)成本。
20、從外地虛開材料采購發(fā)票，或到稅負(fù)較低的地區(qū)申請代開發(fā)票，或者使用假發(fā)票入賬。
21、多預(yù)提施工費(fèi)用，虛列開發(fā)成本。
22、在結(jié)轉(zhuǎn)經(jīng)營成本時(shí)，無依據(jù)低估銷售單價(jià)，虛增銷售面積，多攤經(jīng)營成本。
23、滾動(dòng)開發(fā)項(xiàng)目，故意混淆前后項(xiàng)目之間的成本，提前列支成本支出。如有的企業(yè)將
正在開發(fā)的未完工項(xiàng)目應(yīng)負(fù)擔(dān)的成本費(fèi)用記入已經(jīng)決算或即將結(jié)算的項(xiàng)目，造成已
完工項(xiàng)目成本費(fèi)用增大，減少當(dāng)期利潤。
24、向關(guān)聯(lián)企業(yè)支付高于銀行同期利率的利息費(fèi)用；或向關(guān)聯(lián)企業(yè)支付借款金額超過其
注冊資金50％部分的利息費(fèi)用，未按規(guī)定調(diào)增應(yīng)納稅所得額。
25、將開發(fā)期間財(cái)務(wù)費(fèi)用列入期間費(fèi)用，多轉(zhuǎn)當(dāng)期經(jīng)營成本。
26、有的開發(fā)企業(yè)將擁有土地使用權(quán)的土地進(jìn)行評(píng)估，按增值巨大的評(píng)估價(jià)作為土地
成本入賬。
27、巧立名目虛列成本。如利用非拆遷人員的身份證，列支拆遷補(bǔ)償費(fèi)；虛構(gòu)施工合同，騙開建安發(fā)票；白條列支成本現(xiàn)象比較嚴(yán)重。
28、故意拖延項(xiàng)目竣工決算和完工時(shí)間，少繳土地增值稅。檢查中發(fā)現(xiàn)，由于房地產(chǎn)企業(yè)利潤率高，而土地增值稅預(yù)征率相應(yīng)較低，一些開發(fā)企業(yè)故意拖延項(xiàng)目竣工決算時(shí)間，躲避土地增值稅結(jié)算。
29、少計(jì)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，公建收入，或錯(cuò)用預(yù)征率，少繳、不繳土地增值稅。
30、虛列勞務(wù)用工人數(shù)，偷逃個(gè)人所得稅。
31、未按規(guī)定繳納開發(fā)期間土地使用稅。
32、將未出售的商品房轉(zhuǎn)為自用，出租、出借，未繳納房產(chǎn)稅。
33、未按規(guī)定申報(bào)繳納契稅。
34、聯(lián)建，集資建房，委托建房業(yè)務(wù)，不按相應(yīng)政策規(guī)定繳納營業(yè)稅。
第八部分、專家現(xiàn)場開放時(shí)間，解答學(xué)員疑難問題。
【主講專家】王 震：本公司特聘首席財(cái)稅導(dǎo)師，教授、武漢大學(xué)在讀博士。注冊稅務(wù)師、會(huì)計(jì)師、注冊內(nèi)部審計(jì)師。資本運(yùn)作高手，地產(chǎn)私募專家，全國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)合會(huì)研究員，國內(nèi)知名房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)戰(zhàn)派財(cái)稅專家、納稅籌劃專家；《新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則與稅法差異分析》主編，中國財(cái)務(wù)總監(jiān)資格認(rèn)證稅收籌劃課程首席講師，多家上市公司獨(dú)立董事，某會(huì)計(jì)師事務(wù)所、稅務(wù)師事務(wù)所主任會(huì)計(jì)師，多家銀行和多家證券公司的財(cái)稅顧問，多家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（上市和非上市企業(yè)），國有企業(yè)集團(tuán)的稅務(wù)顧問。    
具有十多年財(cái)務(wù)稅收管理工作經(jīng)驗(yàn)，具有豐富的資本運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)，主導(dǎo)參與多個(gè)地產(chǎn)私募基金的設(shè)立和運(yùn)作，參與部分企業(yè)的境內(nèi)外上市運(yùn)作。在多年的財(cái)稅咨詢實(shí)踐中，對各類企業(yè)的投融資運(yùn)作管理有非常深入的研究。    
先后在全國各大城市主講《稅收籌劃》、《房地產(chǎn)企業(yè)融資之道》、《稅收政策深度解析》、《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)稅管理要點(diǎn)及節(jié)稅方案設(shè)計(jì)》、《如何應(yīng)對稅務(wù)稽查》、《房地產(chǎn)企業(yè)資本運(yùn)作與稅務(wù)規(guī)劃》、《兼并收購》等課題500余場，受訓(xùn)企業(yè)負(fù)責(zé)人、財(cái)務(wù)人員多達(dá)上萬人。     培訓(xùn)風(fēng)格以實(shí)務(wù)見長，知識(shí)淵博、理論功底深厚。采用互動(dòng)教學(xué)，內(nèi)容充實(shí)新穎、氣氛活躍、案例經(jīng)典、分析深刻，深受學(xué)員好評(píng)，在業(yè)內(nèi)享有良好聲譽(yù)，被譽(yù)為“財(cái)稅通”。
【培訓(xùn)對象】各房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)、投資部、主管財(cái)務(wù)工作人員和稅務(wù)師、會(huì)計(jì)師事務(wù)所人員。
【資    料】本課題配套講義、政策輯要與案例集資料。
【培訓(xùn)地點(diǎn)】北京◇陶然大廈（北京市崇文區(qū)南二環(huán)馬家堡路1號(hào)、南二環(huán)陶然橋東南角）
【相關(guān)費(fèi)用】人民幣2680元/人（含授課、場地、資料、會(huì)務(wù)、現(xiàn)場咨詢費(fèi)等）。
           ↘如需安排食宿者，可統(tǒng)一安排，費(fèi)用自理，（具體詳見參會(huì)確認(rèn)函）。
鑒于本課程的實(shí)用性強(qiáng)，基于公司決策與流程，強(qiáng)烈建議公司高管與財(cái)務(wù)高管決策人共同出席！

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