房地產(chǎn)拆遷征收矛盾激化的預(yù)防和化解

房地產(chǎn)拆遷征收矛盾激化的預(yù)防和化解
課程背景：
 《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》實(shí)施已經(jīng)八年，《行政訴訟法》修改實(shí)施后的也三年多了，而《土地管理法》自十年前個(gè)別條款修改后的大修一直在路上。因此，我國(guó)的房地產(chǎn)征收拆遷制度在全面推行依法治國(guó)的大背景下沒(méi)有重大進(jìn)步，征收拆遷領(lǐng)域仍然是社會(huì)矛盾激化的熱點(diǎn)領(lǐng)域。預(yù)防和化解征收拆遷矛盾，防止其激化是建設(shè)法治國(guó)家與和諧社會(huì)繞不過(guò)去的坎，也是我們當(dāng)前急需解決的問(wèn)題。需要聽(tīng)課人群：
1、房地產(chǎn)企業(yè)總裁、總經(jīng)理、副總經(jīng)理等公司經(jīng)營(yíng)管理決策層
2、地方政府、房屋征收行政機(jī)關(guān)、法務(wù)人員、法律顧問(wèn)、代理律師等等
課程時(shí)長(zhǎng)：半天或一天
主要內(nèi)容：
一、房地產(chǎn)征收糾紛不能一勞永逸，而需要持續(xù)的重視矛盾激化的預(yù)防和化解。
（一）矛盾激化的動(dòng)力強(qiáng)大
近幾年來(lái)，國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)在調(diào)控之中，但一些城市的征收拆遷領(lǐng)域卻進(jìn)入矛盾加劇狀態(tài)，其特點(diǎn)一是城市建設(shè)容易見(jiàn)政績(jī)；二是大拆大建仍然是拉動(dòng)住房消費(fèi)乃至GDP的動(dòng)力之一。
1、房地產(chǎn)投資有較多增長(zhǎng)。
  2、地方政府與土地收入難舍難分
3、部分公民有被拆遷的需求
  （二）矛盾形式多樣化
拆遷領(lǐng)域歷年積壓的糾紛尚未有明顯化解，新的矛盾又因?yàn)楸┝Σ疬w手段更劇烈而呈激化趨勢(shì)，而且是“棚戶區(qū)改造”、“城中村改造”、“新農(nóng)村建設(shè)”等領(lǐng)域均有發(fā)生。
1、跨地域的拆遷人員是矛盾激化的主力。
  2、隱藏的拆遷血案更有危險(xiǎn)。
  (三)矛盾化解缺少動(dòng)力。
  1、信訪化解矛盾仍然不暢。
近幾年來(lái)，有兩個(gè)有爭(zhēng)議的措施需要引起社會(huì)各方面的高度重視：
  一是由地方公檢法聯(lián)手打擊“非正常上訪”行為。2017年初開(kāi)始，各地以擾亂秩序或詐騙的罪名抓捕、起訴、審判上訪者的案件急劇上升，有關(guān)消息頻繁見(jiàn)諸于媒體，據(jù)有關(guān)機(jī)關(guān)已達(dá)××××件。
二是一些以“截訪”為業(yè)務(wù)的單位與外地的一些地方政府合作，實(shí)施非法“截訪”造成了惡劣影響。這種委托式“截訪”方式并非個(gè)案。
2、法律救濟(jì)途徑仍不暢。
  在妥善審理征地拆遷等案件中，最高法院配合推進(jìn)行政機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)人出庭應(yīng)訴等工作，促進(jìn)行政爭(zhēng)議實(shí)質(zhì)性解決方面做了一定努力但由于多種原因效果有限。 存在的主要問(wèn)題是大多數(shù)征收拆遷案件還僅僅是走了程序，實(shí)質(zhì)性化解矛盾的案件比例還有待提高。
3、問(wèn)責(zé)不到位
不能回避的問(wèn)題是近年來(lái)各地法制環(huán)境相差較大的重要原因是當(dāng)?shù)氐闹饕賳T的法律意識(shí)參差不齊，一些貪官酷吏濫用職權(quán)導(dǎo)致拆遷血案的發(fā)生，而這些貪官酷吏很少受到法律的的追究。例如鄭州的吳天君、昆明的仇和等等，皆是因貪污受賄而倒臺(tái)，其任上的濫用職權(quán)非法拆遷引起社會(huì)矛盾激化的問(wèn)題并未追究。
二、不動(dòng)產(chǎn)征中矛盾的預(yù)防和化解要抓住補(bǔ)償方案這個(gè)“牛鼻子”。
預(yù)防和化解房屋征收糾紛，是法律人的責(zé)任。在實(shí)務(wù)中，矛盾千頭萬(wàn)緒，但是呢，主要還是集中在補(bǔ)償是否公平，因此正確的制訂和審查房地產(chǎn)征收補(bǔ)償方案(以下簡(jiǎn)稱方案)是依法行政和維權(quán)的中心環(huán)節(jié)與途徑，是預(yù)防和處理征收糾紛的“牛鼻子”。
(一)，如何復(fù)議與起訴方案？
 《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十三條規(guī)定：“市、縣級(jí)人民政府作出房屋征收決定后應(yīng)當(dāng)及時(shí)公告。公告應(yīng)當(dāng)載明征收補(bǔ)償方案和行政復(fù)議、行政訴訟權(quán)利等事項(xiàng)?！?br/>根據(jù)這個(gè)規(guī)定，方案是征收決定的組成部分，利害關(guān)系人對(duì)方案有質(zhì)疑的，可以在對(duì)征收決定申請(qǐng)復(fù)議或直接起訴時(shí)一并提出，從而啟動(dòng)對(duì)方案的審查。
  (二)，對(duì)方案如何審查？
  當(dāng)事人、代理人，復(fù)議機(jī)關(guān)，法院在不同的階段審查方案，都可以從實(shí)體和程序兩個(gè)方面入手。
第一，實(shí)體的審查重點(diǎn)
第二，程序方面的審查是針對(duì)政府行為是否依法行政。
  上述問(wèn)題在方案公布前發(fā)現(xiàn)的，政府應(yīng)該在充分尊重民意予以修改，在公布后發(fā)現(xiàn)，當(dāng)利害關(guān)系人提出復(fù)議或訴訟時(shí)，復(fù)議機(jī)關(guān)和法院應(yīng)該依法糾正。
(三)、依法實(shí)質(zhì)性解決問(wèn)題
當(dāng)前的拆遷矛盾突出的有三個(gè)問(wèn)題需要引起我們的重視認(rèn)真加以解決：
1，司法不公既不公平也沒(méi)有效率。
  最高法院公布的典型案例改變了過(guò)去公布的以被告勝訴為主的慣例，八個(gè)案件6個(gè)是被告敗訴，以此警告違法拆遷行為。雖然相比較我們上面評(píng)出的十大典型案例，最高法院這八個(gè)案件顯得有點(diǎn)小，矛盾也相對(duì)平和，但是最高法院在公布的態(tài)度方面有了重大變化，對(duì)違法拆遷的評(píng)點(diǎn)基本到位且態(tài)度明確。我們認(rèn)為這是個(gè)進(jìn)步，未來(lái)的行政訴訟會(huì)有更多的公平正義，能更有力的監(jiān)督行政機(jī)關(guān)依法行政的趨勢(shì)值得期待。
2，違法建設(shè)處理問(wèn)題
(1)，   “拆違代拆遷”
( 2)，拆“危”代征收。
三、“木桶理論”與預(yù)防和化解征收拆遷領(lǐng)域矛盾的策略。
一個(gè)木桶裝水，盡管木桶是圓的，但如果組成木桶的木板高矮不一，那么它的實(shí)際容量不是由這個(gè)木桶中最長(zhǎng)的木板來(lái)決定的，而是由這個(gè)木桶中最短的木板決定的，這在管理學(xué)上又被稱為“短板效應(yīng)”。由此分析房屋土地征收拆遷領(lǐng)域預(yù)防和化解矛盾工作，是否存在“短板”以及其的長(zhǎng)度是決定工作能否正常進(jìn)行的關(guān)鍵。
預(yù)防和化解矛盾，防范惡性事件的發(fā)生以實(shí)現(xiàn)社會(huì)有序文明進(jìn)步才是上上策。對(duì)此，積我20年從事不動(dòng)產(chǎn)維權(quán)之經(jīng)驗(yàn)，歸納了以下十二個(gè)方面但不限于以下十二個(gè)方面。
(一)，“木桶理論”的宏觀運(yùn)用。
  ( 二)，“木桶理論”的微觀運(yùn)用。
(三)，行政決策要注意惠及民眾。
(四)，化解矛盾要講究方式方法。
(五)，防范風(fēng)險(xiǎn)要因地制宜。
(六)，社會(huì)穩(wěn)定工作要及時(shí)抓住重點(diǎn)。
(七)，防范風(fēng)險(xiǎn)要認(rèn)真作好風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估 。
(八)，風(fēng)險(xiǎn)防范要避免無(wú)用功
(九)，矛盾激化的防范和化解需要各方面的相互配合
(十)，風(fēng)險(xiǎn)防范要有厚度  
  ( 十一)，風(fēng)險(xiǎn)防范要重視基層。
  (十二)，風(fēng)險(xiǎn)防范需要有憂患意識(shí)。
結(jié)束語(yǔ)：依法治國(guó)已經(jīng)是歷史的唯一的選擇，依法預(yù)防和化解不動(dòng)產(chǎn)征收拆遷中的矛盾是所有人應(yīng)該有的愿望。

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