《資產(chǎn)證券化及REITS案例解析》

資產(chǎn)證券化及REITS案例解析
課程背景：
資產(chǎn)證券化是當代經(jīng)濟、金融證券化的典型代表，是一國經(jīng)濟發(fā)展到較高階段的必然趨勢. 資產(chǎn)證券化作為世界金融領域的一項重大創(chuàng)新，越來越為金融市場各方所關注。
從美國次貸危機來看，資產(chǎn)證券化把房地產(chǎn)市場、信貸市場、債券市場和股票市場緊密聯(lián)系在一起，形成一種獨特的市場鏈結構，該市場鏈反映出證券化產(chǎn)品與各個金融市場之間的強弱關系以及風險傳導順序；短期內(nèi)證券化產(chǎn)品與市場鏈上的遠端市場關系很弱，長期內(nèi)證券化產(chǎn)品與所有金融市場均保持一種穩(wěn)定正向關系，說明證券化產(chǎn)品如若發(fā)生風險暴露，短期內(nèi)風險只會在市場鏈的近端市場發(fā)生傳導而不會影響到遠端市場，但在長期，風險則會通過市場鏈傳遞給整個金融系統(tǒng)，最終可能引發(fā)市場動蕩。
而我國，資產(chǎn)證券化作為風險管理的一種創(chuàng)新型的金融工具，通過對金融資產(chǎn)的風險和現(xiàn)金流量的重新安排，成為我國商業(yè)銀行打破資本瓶頸，提高經(jīng)營手段的有效途徑。資產(chǎn)證券化的實施促進了我國傳統(tǒng)的金融制度與結構向現(xiàn)代化的轉變，促進了金融業(yè)向混業(yè)經(jīng)營的轉變，從而降低了我國整個金融市場的系統(tǒng)風險。
本課程《資產(chǎn)證券化及REITS案例解析》主要分析資產(chǎn)證券化的基礎原理及產(chǎn)品要素，發(fā)行流程，審核要點，同時針對主要證券化產(chǎn)品分類進行深入探討和詳細案例分析，構建企業(yè)或金融機構對證券化產(chǎn)品的體系化學習課程，尤其對正要籌備資產(chǎn)證券化發(fā)行的企業(yè)尤為值得參考和學習。
課程目標：
■ 全面解讀資產(chǎn)證券化產(chǎn)品的底層邏輯，了解其現(xiàn)狀與未來的發(fā)展趨勢
■ 通過從概念原理到發(fā)行落地，讓學員全面了解發(fā)行證券化產(chǎn)品操作流程
■ 通過證券化產(chǎn)品交易結構設計，讓學員掌握證券資產(chǎn)化產(chǎn)品的分析工具
■ 幫助企業(yè)建立多元化融資思維方式，打開資本視野，長足發(fā)展
課程時間：2天，6小時/天
課程對象：
1）了解金融趨勢：企業(yè)董事長、總裁、接班人、上市公司總經(jīng)理等高層管理者、各地城投公司高管、公司董秘與財務總監(jiān)、
2）實操業(yè)務：基金從業(yè)人員、銀行投行部、信托相關從業(yè)人員等
課程方式：理論講解+案例剖析+情景學習+互動討論
課程大綱
第一講：認識企業(yè)融資
一、直接融資與間接融資
1. 直接融資：結構化融資，發(fā)行債券，發(fā)行股票等
2. 間接融資：銀行貸款，信托貸款，私募基金等
二、常規(guī)模式與創(chuàng)新模式
1. 資產(chǎn)負債表
1）資產(chǎn)負債表——債權融資，主要問題
2）損益表——股權融資，主要問題
2. 資產(chǎn)證券化：現(xiàn)金流量表（新型債務融資工具）
三、創(chuàng)新模式對企業(yè)的影響分析
1. 改善財務報表
2. 資金使用靈活，無須監(jiān)管
3. 不占用資產(chǎn)額度，無財務指標門檻
對企業(yè)的積極影響：金融創(chuàng)新，企業(yè)形象，政府政績
四、資產(chǎn)證券化與其他債務融資方式比較
1. 短期融資券2. 企業(yè)債權
3. 銀行貸款
4. 產(chǎn)品風險及收益回報分析
第二講：資產(chǎn)證券化在中國發(fā)展概況
一、三個里程碑
1. 起步階段：2005年-2008年
2. 重啟階段：2011年-2014年
3. 備案制：2015年至今
二、在中國實現(xiàn)形式
1. 主要三種類型的證券化產(chǎn)品
1）CLO
2）ABS
3）ABN
2. 不同監(jiān)管場所的要求
1）證監(jiān)會
2）交易商協(xié)會
三、未來發(fā)展趨勢
1. REITS產(chǎn)品的爆發(fā)增長
2. 證券化產(chǎn)品的風險管理
案例解析：美國2008年次貸危機的簡要分析與證券化產(chǎn)品的影響
第三講：資產(chǎn)證券化的基礎實務
一、產(chǎn)品原理
1. 資產(chǎn)信用
2. 企業(yè)信用
3. 創(chuàng)新的模式
——自身信用+資產(chǎn)信用
4. 屬性（真實出售，稅收中性，破產(chǎn)隔離，信用增級）
二、產(chǎn)品主要要素
1. 基礎資產(chǎn)的類型
2. 產(chǎn)品的安全性
3. 結構化固定收益證券
4. 交易場所
5. 基本結構架構圖
三、資產(chǎn)證券化的主要模式
1. 信貸資產(chǎn)證券化CLO
2. 資產(chǎn)支出票據(jù)ABN
3. 企業(yè)資產(chǎn)證券化ABS
四、資產(chǎn)證券化對原始權益人/發(fā)起人的影響
1. 會計影響：優(yōu)化財務報表
2. 財務比率的影響：提高財務比率的質量和效用
五、區(qū)別其他金融產(chǎn)品優(yōu)勢
1. 融資門檻低，市場需求廣泛
2. 融資成本降低
3. 發(fā)行操作簡便
4. 產(chǎn)品期限靈活
5. 資金使用用途不受限制
6. 政策支持
7. 創(chuàng)新金融產(chǎn)品，利益共贏
案例分析：紅星美凱龍商業(yè)地產(chǎn)資金收益ABS
第四講：資產(chǎn)證券化的發(fā)行
一、資產(chǎn)證券化的發(fā)行要點
1. 基礎資產(chǎn)
2. 原始權益人
3. 計劃管理人
4. 投資人
二、SPV詳細講解
1. 代表發(fā)行主體
2. 資產(chǎn)隔離
3. 稅收優(yōu)惠
4. 結構特征：SPC，SPT,雙SPV
案例分析：門票收入ABS
案例分析：保理公司BAS
三、如何設計交易結構
1. 基礎資產(chǎn)與原始權益人的選取
2. 計劃管理人
3. 投資人
四、主要參與方承擔的任務
1. 原始權益人
2. 計劃管理人
3. 專項計劃
4. 托管銀行
5. 擔保機構
6. 信用評價機構
五、如何進行信用增級的安排
——破產(chǎn)隔離，真實出售和外部信用增級
1. 基礎資產(chǎn)的選取標準：穩(wěn)定性、同質性、質量高、分散性、期限及不確定性
2. 我國資產(chǎn)證券化的業(yè)務分布：融資租賃業(yè)務、消費金融和小額貸款、基礎設施和公共事業(yè)收費、商業(yè)物業(yè)租金、REITS、企業(yè)經(jīng)營性應收賬款
六、如何測算發(fā)行規(guī)模及產(chǎn)品期限
1. 募集資金規(guī)模：不超過基礎資產(chǎn)評估值
2. 存續(xù)期限
七、要發(fā)行流程
1. 確定基礎資產(chǎn)：選取條件有哪些
2. 設立SPV：不破產(chǎn)實體
3. 資產(chǎn)轉讓：讓與，債務更新，從屬參與
4. 信用增級：外部增級，內(nèi)部增級
5. 信用評級：法律法規(guī)風險，基礎資產(chǎn)的信用質量，交易結構，管理和操作風險
6. 證券發(fā)行
1）投資人主要范圍：銀行理財產(chǎn)品，證券投資基金，大型企業(yè)集團，信托公司，保險公司
2）流動性安排
3）期限：3+3=3
4）發(fā)行利率
7. 備案：備案部門，主要法規(guī)依據(jù)
8. 維護與償還：原始權益人，計劃管理人，評級機構
八、工作流程
1. 項目策劃階段：預計10天
2. 項目材料制作階段：預計45天
3. 產(chǎn)品推廣，計劃成立及計劃運作階段：預計30天
4. 基金業(yè)協(xié)會備案：預計15天
5. 申報主要文件
6. 審核要點
1）完備性核對2）基礎資產(chǎn)界定3）基礎資產(chǎn)特定化
4）基礎資產(chǎn)轉讓5）破產(chǎn)隔離有效性6）交易結構7）現(xiàn)金流預測8）信用增級措施
9）循環(huán)購買的安排10）現(xiàn)金流流轉環(huán)節(jié)的控制11）存續(xù)期間現(xiàn)金流管理
其他事項
1. 原始權益人承擔費用問題：發(fā)行費用，發(fā)行后續(xù)費用
2. 現(xiàn)實障礙與見觀測推動
建議：1）資產(chǎn)及企業(yè)類型2）資產(chǎn)支持專項計劃的基礎資產(chǎn)3）客戶選擇標準4）提交基礎信息
第五講：供應鏈金融資產(chǎn)證券化
一、供應鏈的源起與衍生
1. 供應鏈的生態(tài)特點
——基于上游供應商，下游核心企業(yè)，為獲取長期業(yè)務合作的采賒銷交易方式
2. 核心企業(yè)的信用賬期管理3. 傳統(tǒng)貿(mào)易融資
4. 現(xiàn)階段供應鏈金融
二、供應鏈金融的實現(xiàn)路徑
1. 核心企業(yè)
2. 主導方：銀行/第三方“非標轉標”
3. 主導方：核心企業(yè)“負債端管理”
三、發(fā)行注意要點
1. 基礎資產(chǎn)
2. 特快專列（以核心企業(yè)/保理機構為主導）
3. 普快公交（以保理機構/銀行金融機構為主導）
4. 合規(guī)要求
5. 操作要點
6. 單期發(fā)行與儲架發(fā)行案例分析：正向保理ABS
案例分析：反向保理ABS
案例分析：銀行貿(mào)融增信ABS
第六講：REITS
一、REITS融資特點及優(yōu)勢
1. 融資規(guī)模大
2. 可出表
3. 管理權不轉移
4. 融資期限長
二、REITS與傳統(tǒng)融資工具比較
1. 抵押型REITS
2. 股權型REITS
3. 業(yè)銀行經(jīng)營性物業(yè)貸款
4. 中期票據(jù)（公司債）
三、REITS交易結構設計
1. 收益來源
3. 資產(chǎn)權屬要求
4. 原始權益人4. SPV機構
5. 計劃管理人
案例分析：彩云之南酒店資產(chǎn)支持專項計劃7.7億元
案例分析：基礎設施資產(chǎn)專項計劃21億元

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